第一章 總則
第一條 為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織實施城市更新項目，理順城市更新項目前期服務(wù)商公開招引的相關(guān)工作流程，在城市更新過程中貫徹落實國家、省、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實施辦法>的通知》（東府〔2018〕40號）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》（東府〔2018〕102號）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）及國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。
第二條 本操作指引適用于所有拆除重建范圍內(nèi)主要為集體土地的單一主體掛牌招商城市更新項目。
第三條前期服務(wù)工作主要內(nèi)容：
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?。ǘ┖瞬楹痛_定不動產(chǎn)權(quán)益；
?。ㄈ┱髟儾粍赢a(chǎn)權(quán)益人意愿；
?。ㄋ模M定拆遷補(bǔ)償方案；
?。ㄎ澹﹫龅丨h(huán)境調(diào)查；
?。┐_定政府（集體）綜合收益；
?。ㄆ撸┚巿髵炫普猩谭桨傅?。
前期服務(wù)商協(xié)助政府完成更新單元單一主體掛牌招商的一系列前期工作，并非土地最終參與改造或開發(fā)的單位。
第四條 本操作指引印發(fā)實施后，集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商的，要求統(tǒng)一經(jīng)鎮(zhèn)黨政人大領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議同意，并實行層級備案，禁止開發(fā)商在前期服務(wù)以外通過簽訂意向協(xié)議、合作協(xié)議、框架協(xié)議或其他形式圈地囤地。
第二章 項目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求
第五條 集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商實施前期服務(wù)工作時，可優(yōu)先考慮以下情況:
?。ㄒ唬﹫竺髽I(yè)資質(zhì)等級、資信情況；
（二）報名企業(yè)注冊資本、總資產(chǎn)和自有資金；
?。ㄈ﹫竺髽I(yè)開發(fā)經(jīng)驗、己開發(fā)的城市更新項目成果和竣工銷售的面積；
（四）其它關(guān)于報名企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、信用狀況、開發(fā)能力等方面的情況；
?。ㄎ澹┘{入人民法院失信黑名單的企業(yè)或該企業(yè)、企業(yè)法定代表人控股的其他企業(yè)均不得報名參與前期服務(wù)商招引工作。
前款規(guī)定的報名企業(yè)情況，可包括報名企業(yè)的股東企業(yè)、間接持有報名企業(yè)的股權(quán)（或股份）的企業(yè)及其他與報名企業(yè)在股權(quán)上具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)的情況，具體以招引方案的規(guī)定為準(zhǔn)。
服務(wù)商參與報名時，須提交服務(wù)事項計劃書。
服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策程序和鎮(zhèn)人民政府審批后可延期。鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定對服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實施監(jiān)管。
第三章 申請公開招引前期服務(wù)商的實施流程
第六條 申請公開招引前期服務(wù)商的主體須為股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，按以下程序?qū)嵤?/p>
?。ㄒ唬┚幹普幸牧?/strong>
集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)鎮(zhèn)人民政府確定的更新單元范圍，編制公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議），并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定履行民主決策程序、公示。
（二）組織材料報批
公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）通過民主決策程序后，集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)人民政府提交公開招引前期服務(wù)商的授權(quán)申請，具體申請資料應(yīng)包括:
1、集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于開展前期服務(wù)商招引工作的請示；
2、民主決策程序資料（明確同意更新單元改造、招引方案材料、民主選取前期服務(wù)商的投票方式等內(nèi)容）；
3、前期服務(wù)商招引方案及服務(wù)協(xié)議（擬稿）；
4、更新單元紅線圖；
5、公示證明；
6、其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。
公開招引方案應(yīng)根據(jù)本操作規(guī)范明確服務(wù)商的具體工作內(nèi)容、費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時點(diǎn)、結(jié)算方式，不得設(shè)定與完成前期工作關(guān)聯(lián)不大的報名要求。集體經(jīng)濟(jì)組織在前期工作階段提前開展拆遷補(bǔ)償工作，可由服務(wù)商墊付補(bǔ)償資金，但拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體簽訂，不動產(chǎn)權(quán)益人確認(rèn)為該集體經(jīng)濟(jì)組織。
以上資料整理后，提交到鎮(zhèn)城市更新中心進(jìn)行受理。
?。ㄈ?/span>層級審查審議
鎮(zhèn)城市更新中心初步整理申請材料后，征求鎮(zhèn)自然資源分局、規(guī)劃所、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、集體資產(chǎn)交易管理中心等相關(guān)職能部門意見后，從合法性、合理性、可行性等方面對招引方案等申請材料進(jìn)行初步審查。申請材料根據(jù)審查意見修改完善后，由鎮(zhèn)城市更新中心上報鎮(zhèn)黨政人大領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審議。
（四）發(fā)布公告，接受報名
經(jīng)鎮(zhèn)黨政人大領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審議通過后（更新單元面積500畝或以上的，需報給市人民政府審批），集體經(jīng)濟(jì)組織按照審議通過的方案公開選取前期服務(wù)商。集體經(jīng)濟(jì)組織須將招引公告（含服務(wù)協(xié)議）同時在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門戶網(wǎng)站、《東莞日報》、村委會公告欄等發(fā)布，公告時間不少于15日。意向單位就選取前期服務(wù)商事項在鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易管理中心進(jìn)行報名，報名時間截止后5個工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)成立的資格審查小組負(fù)責(zé)審查有關(guān)報名單位資格，并由鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易管理中心書面回復(fù)相關(guān)報名單位。
?。ㄎ澹?/span>公開選定服務(wù)商
1、經(jīng)審核，只有1家企業(yè)符合資格條件的，直接確認(rèn)其為前期服務(wù)商；
2、經(jīng)審查，若有2家及以上企業(yè)符合資格條件的，由審查小組將相關(guān)資料轉(zhuǎn)交該村股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，在收到資料后按照《東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法》（東府〔2020〕14號）文件要求10天內(nèi)依權(quán)限組織召開股東大會或股東代表會議對報名人進(jìn)行集體決議，集體決議通過的1家確認(rèn)為前期服務(wù)商；
3、若沒有企業(yè)符合資格條件或集體決議未能確定前期服務(wù)商，該更新單元終止此次前期服務(wù)商招引工作。如需再次申請，要求重新按照流程實施。鎮(zhèn)城市更新中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)派員列席股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社股東大會或股東代表會議，做好錄影錄像等資料存檔。
（六）公示結(jié)果，簽訂服務(wù)協(xié)議
集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將確認(rèn)的前期服務(wù)商在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門戶網(wǎng)站、村委會公告欄公示不少于5個自然日，公示無異議后可簽訂雙方服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議以及民主決策會議相關(guān)錄影錄像材料需報鎮(zhèn)城市更新中心備案。
第四章 前期服務(wù)費(fèi)用的計算標(biāo)準(zhǔn)及支付
第七條 前期服務(wù)商費(fèi)用價格可以通過預(yù)詢價方式確定費(fèi)用總額的最高限價及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最終依據(jù)市審批通過的單元劃定成果數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)算。
具體流程為：
?。ㄒ唬┯杉w經(jīng)濟(jì)組織向三家相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)進(jìn)行詢價；
?。ǘ┢髽I(yè)進(jìn)行報價。被邀請報價的三家企業(yè)可依據(jù)《鳳崗鎮(zhèn)城市更新前期服務(wù)費(fèi)用核查表》（參考范本）（詳見附件）中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參考報價。
?。ㄈ┘w經(jīng)濟(jì)組織以征詢的三家企業(yè)報價作為參考，最終擬定前期服務(wù)費(fèi)用價格總額的最高限價及更新單元收費(fèi)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。
第八條 前期服務(wù)商費(fèi)用按照“誰委托、誰支付”的原則處理，不與單一主體掛牌招商掛鉤，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時點(diǎn)、結(jié)算方式等內(nèi)容。
第九條 單一主體掛牌成交確定收購企業(yè)的，在集體經(jīng)濟(jì)組織取得貨幣補(bǔ)償款后的十個工作日內(nèi)，由集體經(jīng)濟(jì)組織一次性支付給前期服務(wù)商，但如在限期內(nèi)收購主體未能完成收購而終止掛牌的，則從該收購主體的競投保證金中扣除相應(yīng)款項（不高于保證金的10%）作為該前期服務(wù)費(fèi)用撥付給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織于終止掛牌之日起十個工作日內(nèi)一次性支付給前期服務(wù)商。
如前期服務(wù)商未能在服務(wù)協(xié)議期內(nèi)（含延期）完成全部工作，以及更新單元的單一主體掛牌招商方案未能獲得審批或收購主體未能產(chǎn)生的，則已發(fā)生的所有前期服務(wù)費(fèi)用由前期服務(wù)商自行承擔(dān)，具體條款和要求由集體經(jīng)濟(jì)組織在編制招引方案中自行制定。
第五章 實施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求
第十條 編報更新單元劃定方案，主要內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬└聠卧秶?、拆除范圍。
?。ǘ└聠卧母路较?、規(guī)劃用途。
?。ㄈ└聠卧偨ㄖ?guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值。
?。ㄋ模┕苍O(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。
第十一條 核查和確定不動產(chǎn)權(quán)益。不動產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：
?。ㄒ唬┑谝活悾杭w土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織；
（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；
（三）第三類：土地、房屋實際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際使用土地、房屋的個人或單位。
上述第三類不動產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定確認(rèn)。
第十二條 征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開展不動產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時，應(yīng)對更新單元拆除范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行更新意愿征詢，并取得權(quán)益土地面積合計占比和人數(shù)合計占比均達(dá)90%以上的不動產(chǎn)權(quán)益人書面同意的意見。同意的事項至少包括:
?。ㄒ唬┩馄渌谢?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；
?。ǘ┩獍凑諉我恢黧w掛牌招商的相關(guān)政策實施更新改造。
不動產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟(jì)組織的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按照組織章程召開股東大會或股東代表會議對更新意愿進(jìn)行集體決議。
不動產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項。
第十三條 擬定拆遷補(bǔ)償方案。組織擬定鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織和宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，征求宅基地及地上房屋權(quán)益人的補(bǔ)償訴求擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意并公示15個自然日后方可納入拆遷補(bǔ)償方案。
集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比一般不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類不動產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌底價。
鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益價值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價中的較高者計入掛牌底價，無需收購主體另行補(bǔ)償。
其他不動產(chǎn)權(quán)益人補(bǔ)償可以根據(jù)實際需要，組織擬定拆遷補(bǔ)償方案，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 場地環(huán)境調(diào)查。根據(jù)《東莞市建設(shè)用地開發(fā)利用土壤環(huán)境管理實施辦法（試行）》（東環(huán)〔2018〕310號）文件要求，前期服務(wù)商應(yīng)結(jié)合更新單元具體情況，開展場地環(huán)境初步采樣調(diào)查、收集單元地塊歷史沿革和利用情況等工作。
第十五條 確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實物性收益和地價款，實物性收益在掛牌招商公告中約定，地價款通過網(wǎng)上競價確定。
實物性收益包含：
?。ㄒ唬﹩卧獎澏ǚ桨柑岢龅恼疅o償取得的公共設(shè)施用
地、成交方建設(shè)并無償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜
合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；
?。ǘ┎疬w補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。
地價款包含：
（一）政府的土地出讓收益；
（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。
“工改商”、“工改居”的，除政府無償取得的公共設(shè)施用地外，政府收益占政府（集體）綜合收益起始價的比例不得低于40％，相關(guān)實物性收益價值按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》的要求計算。
前期服務(wù)商根據(jù)更新單元劃定方案、拆遷補(bǔ)償方案以及市城市更新政策相關(guān)計算要求,通過鎮(zhèn)政府委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估出地價款起始價，連同單一主體掛牌招商方案一并上報鎮(zhèn)黨政班子聯(lián)席會議集體決策確定。
第十六條 編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括:
（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；
?。ǘ└聠卧F(xiàn)狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；
?。ㄈ└聠卧獎澏?，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；
?。ㄋ模炫普猩虠l件，包括報名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發(fā)時間要求（如拆遷、開工、竣工時間要求）、成交方的其他責(zé)任等；
?。ㄎ澹炫普猩痰目尚行苑治?，如分析不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。
第六章 特殊情形
第十七條更新單元范圍內(nèi)集體土地涉及兩個或兩個以上集體經(jīng)濟(jì)組織的，由各集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商后申請上報。
第七章 附則
第十八條 本操作指引相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)范性文件如有沖突，應(yīng)以上位法及制定主體層級較高的文件內(nèi)容為準(zhǔn)。
第十九條 本操作指引自印發(fā)之日起試行，有效期至2022年5月7日，由鎮(zhèn)城市更新中心負(fù)責(zé)解釋，《鳳崗鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》（鳳府〔2019〕47號），自本操作指引印發(fā)之日起廢止。
附件：鳳崗鎮(zhèn)城市更新前期服務(wù)費(fèi)用核查表（參考范本）
