東府辦〔2020〕17號

東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制的意見

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市土地收儲整備工作，完善收儲整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制，切實(shí)推動“拓空間”戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見。

　　一、深化改革、大膽創(chuàng)新，構(gòu)建“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制

　　（一）明確土地收儲整備補(bǔ)償思路。原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的思路開展土地收儲整備補(bǔ)償工作，土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享可分為基礎(chǔ)補(bǔ)償和增值共享兩部分。特殊情形下，可不區(qū)分基礎(chǔ)補(bǔ)償和增值共享，將兩者包干結(jié)算進(jìn)行補(bǔ)償。在本意見印發(fā)前已開展土地收儲整備補(bǔ)償工作的，可按原規(guī)定或約定執(zhí)行。

　　1．基礎(chǔ)補(bǔ)償是指依據(jù)省、市相關(guān)補(bǔ)償政策和標(biāo)準(zhǔn)，在土地收儲整備工作中給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民或原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上建（構(gòu)）筑物和附著物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償、留用地補(bǔ)償費(fèi)、社會保險(xiǎn)金等費(fèi)用。

　　2．增值共享是指將土地出讓收入扣除計(jì)提資金（按省、市規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、住房保障資金、國有土地收益基金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金）、相關(guān)稅費(fèi)（市統(tǒng)籌收入和印花稅等）、土地收儲成本等資金后，按照一定規(guī)則核算的補(bǔ)償。

　　（二）創(chuàng)新土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享方式。按“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”思路核算的土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享貨幣總額，以等價(jià)值為原則，可綜合采用貨幣、物業(yè)、股權(quán)等多種方式進(jìn)行補(bǔ)償，豐富土地收儲整備補(bǔ)償方式與路徑；同時(shí)，注意風(fēng)險(xiǎn)防控。

　　1．原則上以貨幣方式統(tǒng)一落實(shí)所有補(bǔ)償和利益共享。

　　2．鼓勵(lì)將補(bǔ)償和利益共享的貨幣總額等價(jià)值折算為土地開發(fā)建設(shè)后地上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的物業(yè)、股權(quán)等作為補(bǔ)償，獲取長遠(yuǎn)利益。

　　二、合理補(bǔ)償、權(quán)益保障，規(guī)范集體土地收儲補(bǔ)償和利益共享

　　（一）明確經(jīng)營性項(xiàng)目的基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益共享機(jī)制。對規(guī)劃為經(jīng)營性用地項(xiàng)目的，原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式核算補(bǔ)償。

　　1．基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不得低于該地塊所在片區(qū)對應(yīng)的廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上建（構(gòu)）筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用參照《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償市鎮(zhèn)包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（東府辦〔2017〕111號，以下簡稱“111號文”）執(zhí)行。

　　2．土地收儲整備重點(diǎn)地區(qū)的利益共享機(jī)制。

　?。?）土地出讓收入扣除計(jì)提資金、土地收儲整備成本（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、前期開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)等）后，由市級全額出資的，市、鎮(zhèn)按4:6比例分成；由鎮(zhèn)街全額出資的，市、鎮(zhèn)按2:8比例分成；市、鎮(zhèn)各自出資的，鎮(zhèn)街分成比例為60%+鎮(zhèn)街出資比例×20%。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值共享按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進(jìn)行核算，以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財(cái)政局另行制定操作細(xì)則，結(jié)合長遠(yuǎn)發(fā)展和近期利益進(jìn)行科學(xué)分配。

　　3．土地收儲整備重點(diǎn)地區(qū)之外區(qū)域的利益共享機(jī)制。

　?。?）鎮(zhèn)街主導(dǎo)的，土地出讓收入扣除市級計(jì)提資金后，全部返還鎮(zhèn)街。

　?。?）市鎮(zhèn)聯(lián)合的，土地出讓收入扣除計(jì)提資金、土地收儲整備成本（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、前期開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)等）后，由市級全額出資的，市、鎮(zhèn)按3:7比例分成；市、鎮(zhèn)各自出資的，鎮(zhèn)街分成比例為70%+鎮(zhèn)街出資比例×30%。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值共享按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進(jìn)行核算，以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財(cái)政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行。

　　4．因提高容積率、調(diào)整用地性質(zhì)等改變土地使用條件增加土地價(jià)值的，對增加的土地出讓收入部分由市、鎮(zhèn)按5:5比例分成，具體規(guī)則按照《東莞市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整市土地出讓收入分配機(jī)制的通知》（東府辦會函〔2018〕96號）執(zhí)行。

　　（二）明確產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益共享機(jī)制。對規(guī)劃為工業(yè)用地（含新型產(chǎn)業(yè)用地）、倉儲用地、科研用地等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式核算補(bǔ)償。同時(shí)，為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應(yīng)嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地成本。

　　1．基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不得低于該地塊所在片區(qū)對應(yīng)廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上建（構(gòu)）筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用參照111號文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　2．利益共享機(jī)制。

　?。?）土地出讓收入扣除市級計(jì)提資金后，全部返還鎮(zhèn)街。其中，新型產(chǎn)業(yè)用地需要提供物業(yè)給政府的，按照相關(guān)政策執(zhí)行。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值共享按照鎮(zhèn)街所分得土地出讓純收益的一定比例進(jìn)行核算，以支農(nóng)補(bǔ)貼補(bǔ)償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財(cái)政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行。對于普通工業(yè)用地項(xiàng)目和不可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地、科研用地項(xiàng)目，原則上按照100%進(jìn)行核算；對于可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地、科研用地項(xiàng)目，原則上按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的50%進(jìn)行核算。

　　（3）鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實(shí)際情況，將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)企業(yè)每年繳納稅收的鎮(zhèn)街分成部分，按一定比例核算財(cái)政獎勵(lì)，給予原地塊所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。如果當(dāng)年的財(cái)政獎勵(lì)按月平均計(jì)算未達(dá)到1元/平方米的，由鎮(zhèn)財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)足。鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實(shí)際情況，建立風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)金。

　　（三）明確公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對列入近期規(guī)劃建設(shè)或者年度建設(shè)計(jì)劃的交通、能源、環(huán)保、水務(wù)、軍事、醫(yī)療、電力、通信、文化教育及其它社會功能性配套工程等公共服務(wù)設(shè)施的，原則上依據(jù)111號文進(jìn)行包干結(jié)算補(bǔ)償。鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街根據(jù)自身實(shí)際，制定本鎮(zhèn)街公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)鎮(zhèn)街聯(lián)席會議審核通過后，報(bào)市城市管理綜合執(zhí)法局、市財(cái)政局和市自然資源局等部門備案。同時(shí)，為提升城市品質(zhì)，應(yīng)嚴(yán)控公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地成本。

　　（四）實(shí)施大片區(qū)連片收儲整備統(tǒng)籌補(bǔ)償。在大片區(qū)連片收儲整備項(xiàng)目范圍內(nèi)，采用統(tǒng)籌補(bǔ)償模式，按各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在該范圍內(nèi)交儲土地面積的比例，將新增出讓國有建設(shè)用地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)得增值共享統(tǒng)籌統(tǒng)分，在土地出讓后逐宗分?jǐn)傆?jì)算，不受地塊所處位置的原有權(quán)屬影響，以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財(cái)政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行。

　　（五）統(tǒng)籌平衡各地塊的規(guī)劃價(jià)值差異。為統(tǒng)籌平衡不同地塊的規(guī)劃價(jià)值和補(bǔ)償數(shù)額差異，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街通過規(guī)劃統(tǒng)籌補(bǔ)償或增值收益調(diào)節(jié)金進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　1．規(guī)劃統(tǒng)籌補(bǔ)償是指針對規(guī)劃為經(jīng)營性項(xiàng)目的地塊，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照該地塊面積的60%為經(jīng)營性項(xiàng)目、40%為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目分別核算補(bǔ)償后，合計(jì)確定該地塊的總補(bǔ)償。

　　2．增值收益調(diào)節(jié)金是指提取經(jīng)營性、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的一定比例，由鎮(zhèn)街專項(xiàng)用于平衡公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃價(jià)值低的地塊，對符合條件的村（社區(qū)）工業(yè)園在改造期內(nèi)減收的租金或相關(guān)土地使用收益等進(jìn)行補(bǔ)償，納入鎮(zhèn)街財(cái)政預(yù)算管理。

　　三、加大探索、全面盤活，完善國有土地收儲補(bǔ)償和利益共享

　　（一）明確收回國有劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。收儲整備國有劃撥土地的，僅對地上建（構(gòu)）筑物、附著物給予補(bǔ)償。原土地使用權(quán)人取得土地時(shí)確實(shí)支付了用地成本的，按照土地取得成本、利息及前期土地開發(fā)支出費(fèi)用一并補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)依法無償收回的國有劃撥土地，不予補(bǔ)償。

　　（二）明確收儲規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的國有已出讓土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。收儲整備規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的國有已出讓土地，可以選擇以下任一方式核算土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　1．經(jīng)有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)按原土地出讓合同約定的用途、規(guī)劃條件及剩余年限等評估后，按評估價(jià)格補(bǔ)償。

　　2．按基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)上浮一定比例進(jìn)行核算，并對土地前期開發(fā)支出進(jìn)行補(bǔ)償，即土地補(bǔ)償價(jià)款=土地所屬片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)×（1+上浮比例）+前期開發(fā)支出費(fèi)用。其中，上浮比例不超過30%。

　　3．以土地取得成本作為基礎(chǔ)進(jìn)行核算，并對土地前期開發(fā)支出進(jìn)行補(bǔ)償，即土地補(bǔ)償價(jià)款=取得土地價(jià)款（另計(jì)利息補(bǔ)償）+前期開發(fā)支出費(fèi)用。

　　（三）明確收儲規(guī)劃為經(jīng)營性項(xiàng)目的國有已出讓土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。建立以標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)的國有已出讓土地補(bǔ)償價(jià)格體系，按照不動產(chǎn)權(quán)證所載用途評估規(guī)劃為經(jīng)營性項(xiàng)目的國有已出讓土地，以宗地地塊的標(biāo)定地價(jià)和修正系數(shù)核算補(bǔ)償。

　　（四）加強(qiáng)閑置國有土地處理，納入政府收儲整備。收儲整備國有土地涉及閑置土地收回的，按《閑置土地處置辦法》處置，按閑置原因分別采取不同收儲方式：因政府原因?qū)е峦恋亻e置的，按不動產(chǎn)權(quán)證書所載用途的市場評估價(jià)收儲土地。因企業(yè)自身原因?qū)е峦恋亻e置，經(jīng)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)無償收回的，給予1個(gè)月的寬限期，由政府退還土地出讓金加銀行同期利息后收儲土地，但應(yīng)繳納的土地閑置費(fèi)不得免除、已繳納的土地閑置費(fèi)不予退還；逾期不接受收儲的，按規(guī)定無償收回。因政府與企業(yè)混合原因?qū)е峦恋亻e置的，按市場評估價(jià)收儲土地，但應(yīng)繳納的土地閑置費(fèi)不得免除、已繳納的土地閑置費(fèi)不予退還。

　　四、多措并舉、加強(qiáng)保障，進(jìn)一步完善保障土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享的配套制度

　　（一）進(jìn)一步劃定土地收儲整備重點(diǎn)地區(qū)，加大政府重點(diǎn)投資區(qū)域土地收儲的市級統(tǒng)籌力度。由市自然資源局、市軌道交通局與市土地儲備中心在政府重點(diǎn)投資區(qū)域劃定土地收儲整備重點(diǎn)地區(qū)，經(jīng)市政府審批同意后實(shí)施，具體包括市統(tǒng)籌的軌道站點(diǎn)TOD綜合開發(fā)區(qū)及所有軌道站點(diǎn)TID地塊、沿江海山湖萬里生態(tài)美麗廊道等為核心的市重大空間廊道和節(jié)點(diǎn)、重大公共配套設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)平臺、重大城市治理修復(fù)區(qū)域、重大土地儲備區(qū)域、重點(diǎn)城市更新單元及周邊用地等。其中，軌道交通站點(diǎn)周邊土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享標(biāo)準(zhǔn)按照《東莞市軌道交通站點(diǎn)周邊專項(xiàng)儲備管理辦法》（東府〔2018〕29號）及相關(guān)政策執(zhí)行。

　　（二）進(jìn)一步統(tǒng)籌銜接土地收儲整備與城市更新工作，聯(lián)動拓展城市發(fā)展空間。城市更新項(xiàng)目按照《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》（東府〔2018〕102號）等相關(guān)政策核算補(bǔ)償。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、原土地使用權(quán)人等主體將自行實(shí)施的城市更新項(xiàng)目交由政府收儲整備。

　　（三）進(jìn)一步落實(shí)國家相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，合法降低土地收儲整備成本。由土地收儲整備部門與稅務(wù)部門共同確認(rèn)政府征收房產(chǎn)和收回土地使用權(quán)情形的依據(jù)，共同確定按國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款的被拆遷人名單，逐步建立健全信息共享制度，進(jìn)一步落實(shí)好增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種以及國務(wù)院普惠性稅收減免相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　（四）進(jìn)一步鼓勵(lì)國企參與土地收儲前期整備開發(fā)，加快收儲土地入市。市屬企業(yè)、鎮(zhèn)街屬企業(yè)以及園區(qū)控股公司等國有企業(yè)完成地塊前期土地整備后移交市土地儲備中心的，收儲價(jià)格可按整備成本和收益來整體核算。其中，收益按照整備成本的12%（含融資成本）核算。

　　東莞市人民政府辦公室

　　2020年3月2日

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