東府〔2021〕3號

東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市

軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目

開發(fā)實施辦法的通知

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　現(xiàn)將《東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。

東莞市人民政府

2021年1月13日

東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新

項目開發(fā)實施辦法

第一章 總則

　　第一條  為貫徹落實建設(shè)粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略，全面推進“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”建設(shè)，強化土地集約利用、優(yōu)化城市空間布局、提升城市品質(zhì)，切實拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間，更好踐行經(jīng)營城市的理念，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、我市軌道交通建設(shè)及TOD綜合開發(fā)“1+N”政策和城市更新相關(guān)政策等文件精神，結(jié)合實際，制定本實施辦法。

　　第二條  基本原則：

　?。ㄒ唬﹫猿终鲗?dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)原則。鼓勵城市更新多種改造模式并舉，激發(fā)市場參與度，加速城市更新進程。

　?。ǘ﹫猿指咝Ъs利用原則。TOD范圍內(nèi)采取土地復(fù)合利用以及“高強度、高價值、高集聚”的開發(fā)原則，大力提高建設(shè)用地利用效率，實現(xiàn)政府、集體、開發(fā)企業(yè)多方共贏。

　　（三）堅持規(guī)劃先行原則。堅持“先規(guī)劃、后用地”，TOD地區(qū)采用圈層式的布局原則與較高開發(fā)強度，TOD范圍內(nèi)城市更新單元原則上應(yīng)位于TOD規(guī)劃確定的更新改造范圍內(nèi)，已編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的，以TOD綜合開發(fā)規(guī)劃作為地塊控規(guī)編制和調(diào)整的主要依據(jù)；未編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的，可通過編制“單元劃定方案+前期研究報告”的方式編制或調(diào)整地塊控規(guī)。規(guī)劃為近期實施的軌道交通站點，原則上TOD范圍內(nèi)應(yīng)布局綜合類、商住類、居住類等項目，以及對屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）經(jīng)濟社會發(fā)展有較好帶動作用的新型產(chǎn)業(yè)類和產(chǎn)城融合類項目；規(guī)劃為中遠(yuǎn)期實施的軌道交通站點，可在TOD范圍內(nèi)適當(dāng)實施傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類項目。TOD范圍內(nèi)城市更新原則上以連片開發(fā)為主，零星項目單元面積不小于60畝，政府主導(dǎo)項目不受更新單元面積限制。根據(jù)站點TOD綜合開發(fā)規(guī)劃成果，在滿足規(guī)范的前提下，更新單元應(yīng)按規(guī)劃要求落實公共配套設(shè)施，并在控制性詳細(xì)規(guī)劃中明確項目范圍內(nèi)公共設(shè)施的配套要求。

　?。ㄋ模﹫猿制焚|(zhì)優(yōu)先原則。提升項目建設(shè)品質(zhì)，為市民提供便利出行、便捷換乘的城市生活服務(wù)設(shè)施，引導(dǎo)空間資源向軌道站點TOD地區(qū)集聚，引領(lǐng)城市發(fā)展。

　?。ㄎ澹﹫猿謨?yōu)化審批程序原則。已編制軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的，站場TOD范圍內(nèi)城市更新項目不另行編制前期研究和單元規(guī)劃。

第二章 適用范圍和改造方式

　　第三條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目是指更新單元用地全部或部分位于國鐵、城際軌道交通站點周邊800米半徑、城市軌道交通站點周邊500米半徑、車輛基地范圍，或經(jīng)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“市TOD領(lǐng)導(dǎo)小組”）批準(zhǔn)納入的城市更新項目。根據(jù)城市更新項目用地與TOD范圍的占地關(guān)系，本實施辦法適用如下：

　?。ㄒ唬OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于等于50%的，項目整體按本實施辦法執(zhí)行。

　?。ǘOD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例小于50%的，政府分成物業(yè)按如下公式確定：項目可出讓地塊建筑總量×按本實施辦法計算的政府分成物業(yè)比例×TOD范圍內(nèi)用地面積÷更新單元用地面積。除參與政府分成物業(yè)的建筑量外，其余部分按現(xiàn)行城市更新政策落實政府收益。在征得市自然資源局、軌道交通局同意后，項目整體也可按本實施辦法執(zhí)行。

　?。ㄈ┪挥赥OD范圍外，但屬于TOD綜合開發(fā)規(guī)劃研究范圍內(nèi)的城市更新項目，在編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃時，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）及土地權(quán)屬人同意按本實施辦法進行利益分成的，在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃中給予該項目地塊規(guī)劃指標(biāo)。在征得市自然資源局、軌道交通局同意后，項目整體按本實施辦法執(zhí)行。

　　第四條  TOD范圍內(nèi)城市更新改造方式包括：

　　（一）政府主導(dǎo)；

　　（二）土地權(quán)利人自行改造；

　?。ㄈ﹩我恢黧w掛牌招商；

　?。ㄋ模┌凑铡稏|莞市城市更新“舊項目”處理措施》（東自然資〔2019〕431號）同意的“舊項目”改造方式。

第三章  政府和集體收益及分配

　　第五條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目政府所得收益為：

　?。ㄒ唬┱殖晌飿I(yè)；

　　（二）政府收取補繳地價。

　　第六條  政府主導(dǎo)的城市更新項目，由市軌道交通局會同市土地儲備中心和屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）以收回、收購、征收等方式收儲的，以招拍掛形式公開出讓。政府所得收益分配按《東莞市軌道交通建設(shè)投融資管理辦法》等執(zhí)行。為加強政府規(guī)劃管控，樞紐型站點、市域級站點等重要站點核心區(qū)的城市更新項目原則上應(yīng)采取政府主導(dǎo)方式，具體范圍如下：

　　樞紐型站點：TOD核心區(qū)300米范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)。

　　市域級站點：TOD核心區(qū)200米范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)。

　　原則上每個站點需配不少于4萬平方米（60畝）TID用地，由政府主導(dǎo)開發(fā)。TID用地具體范圍、規(guī)模在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃中確定。

　　對同時涉及核心區(qū)內(nèi)、外的城市更新項目，核心區(qū)范圍內(nèi)用地占比大于等于50%的項目整體由政府主導(dǎo)實施，核心區(qū)范圍內(nèi)用地占比小于50%的項目整體可由社會資本實施。

　　第七條  土地權(quán)利人自行改造的城市更新項目，通過政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成、土地權(quán)利人補繳地價等方式落實政府所得收益。

　?。ㄒ唬┱c土地權(quán)利人物業(yè)分成的。

　　對TOD范圍內(nèi)土地權(quán)利人自行改造的城市更新項目，政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成的利益分配方式，具體按以下比例進行分配：

　　表一   土地權(quán)利人自行改造利益分配累進表

　?。ǘ┩恋貦?quán)利人補繳地價的。

　　結(jié)合項目實際，政府也可選擇以收取城市更新項目補繳地價方式獲得收益。

　　第八條  單一主體掛牌招商的城市更新項目，通過政府與開發(fā)企業(yè)物業(yè)分成和補繳地價款落實政府所得收益。

　?。ㄒ唬┱殖晌飿I(yè)的物業(yè)分配計算。按照土地使用性質(zhì)的不同，對TOD范圍內(nèi)涉及舊廠房、舊村莊的城市更新項目用地分為舊廠房和舊村莊改造。關(guān)于舊廠房、舊村莊面積的核定標(biāo)準(zhǔn)，按《東莞市人民政府辦公室關(guān)于“三舊”改造土地出讓金分成問題的通知》（東府辦函〔2015〕203號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。改造項目同時存在舊廠房、舊村莊改造的，按表二、表三分別計算。

　　表二：舊廠房改造利益分配累進表

　　表三：舊村莊改造利益分配累進表

　　注：A為用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的容積率，A=用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的總建筑面積/項目舊村莊可出讓用地總面積。

　?。ǘ┯糜谘a償原舊村莊內(nèi)村民住宅的容積率規(guī)定。TOD范圍內(nèi)涉及舊村莊的城市更新項目，用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅政府不參與分成，該部分容積率原則上不超過1.5，如確需超過1.5的，經(jīng)市軌道交通局審核后以“一事一議”方式報市政府審批。

　?。ㄈ┑貎r款的確定。根據(jù)《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》，對TOD范圍內(nèi)城市更新項目的地價款起始價，按如下計算公式確定：

　　1．不涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）的情況：

　　地價款起始價＝（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價－拆遷補償評估成本－政府分成物業(yè)補償成本－集體物業(yè)補償成本－配建并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價系數(shù)。

　　2．涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）情況：

　　地價款起始價＝公有資產(chǎn)市場評估價+（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價－拆遷補償評估成本－政府分成物業(yè)補償成本－集體物業(yè)補償成本－配建并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價系數(shù)。

　　3．地價款的分配按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》執(zhí)行。

　　第九條  政府所得收益處理方式原則上以政府持有分成物業(yè)為主，政府有權(quán)決定處理方式，具體處理方式由市軌道交通局牽頭制定方案報市TOD領(lǐng)導(dǎo)小組審批。處理方式如下：

　　（一）采取政府分成物業(yè)的方式。除政府主導(dǎo)外城市更新項目，政府分成物業(yè)市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按5:5比例分成。其中，單一主體掛牌招商項目地價款按本章第八條執(zhí)行。

　　1．政府持有分成物業(yè)。

　?。?）土地權(quán)利人自行改造項目，在約定價格無法通過土地出讓合同、公告或補充協(xié)議約定明確的條件下，由開發(fā)企業(yè)與政府指定單位簽訂《東莞市TOD范圍內(nèi)城市更新（“三舊”改造）項目政府分成物業(yè)監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》），明確政府分成物業(yè)面積、交付標(biāo)準(zhǔn)、約定價格等內(nèi)容。由政府向開發(fā)企業(yè)購買政府分成物業(yè)，政府指定單位以補繳地價款申請財政預(yù)算，政府指定單位可按工程進度向開發(fā)企業(yè)支付相應(yīng)比例補繳地價款項，具體在《監(jiān)管協(xié)議》中明確。由開發(fā)企業(yè)通過辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式實現(xiàn)政府分成物業(yè)（包含商品住房、商業(yè)用房和停車位）的移交，辦理政府分成物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)證到政府指定單位名下，并交付政府指定單位。在此過程中，開發(fā)企業(yè)按約定價格（每套單價不低于成本價）與政府簽訂商品房銷售合同。政府分成物業(yè)商品房銷售合同金額合計數(shù)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)應(yīng)補繳地價金額相同。

　　（2）單一主體掛牌招商項目由開發(fā)企業(yè)向政府配建分成物業(yè)，由開發(fā)企業(yè)辦理政府分成物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)證到政府指定單位名下，并交付政府指定單位。相關(guān)降低更新實施主體稅收負(fù)擔(dān)工作要求按《關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）第三點執(zhí)行。

　?。?）為保證政府分成物業(yè)的質(zhì)量，如物業(yè)質(zhì)量未達到協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)，政府有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)按商品房備案價的85%（或評估價的85%）回購政府分成的物業(yè)，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費用。

　　2．開發(fā)企業(yè)回購政府分成物業(yè)。

　　（1）土地權(quán)利人自行改造項目，回購價格為商品房備案價的85%（或評估價的85%）減去已補繳地價款（扣除相關(guān)稅金，項目不計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金和國有土地收益基金）的差額，由政府指定單位收取后以行政單位國有資產(chǎn)處置收入上繳市財政。

　　（2）單一主體掛牌招商項目回購價格為商品房備案價的85%（或評估價的85%），由政府指定單位收取后以行政單位國有資產(chǎn)處置收入上繳市財政。

　　（二）采取補繳地價的方式。

　　對于土地權(quán)利人自行改造項目，政府在明確所得收益的處理方式時，也可結(jié)合不同區(qū)片、不同年度的市場評估價差異情況和調(diào)整變化，以及不同城市更新項目中村集體資產(chǎn)差異情況等相關(guān)因素，選擇以收取城市更新項目補繳地價方式獲得收益。補繳的地價款不計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按5:5比例分配。

　　第十條  東自然資〔2019〕431號同意的“舊項目”，根據(jù)改造方式不同按以下要求執(zhí)行：

　?。ㄒ唬┱鲗?dǎo)改造“舊項目”按照本章第六條執(zhí)行；

　　（二）原土地權(quán)利人自行改造“舊項目”、集體經(jīng)濟組織自行改造“舊項目”按照本章第七條、第九條要求執(zhí)行；

　?。ㄈ┌磫我恢黧w掛牌招商模式改造的“舊項目”按照本章第八條、第九條（一）要求執(zhí)行；

　　（四）村企合作改造“舊項目”按照本章第八條（一）、（二）以及本章第九條（一）要求執(zhí)行。

　　第十一條  土地權(quán)利人自行改造項目（包括原土地權(quán)利人自行改造“舊項目”、集體經(jīng)濟組織自行改造“舊項目”）、村企合作改造“舊項目”，村集體不參與補繳地價款的分配，村集體收益由屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）從屬地政府所得收益中統(tǒng)籌分配。

第四章  實施流程及要求

　　第十二條  按項目在TOD范圍內(nèi)用地比例不同，要求如下：

　?。ㄒ唬㏕OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于或等于50%的更新單元，以經(jīng)批準(zhǔn)的軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃確定城市更新單元劃定方案中的規(guī)劃條件；未編制軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的，由屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）書面承諾落實單元公共配套設(shè)施并取得市軌道交通局同意后，編制城市更新單元劃定方案，按城市更新審批流程報批。

　?。ǘ㏕OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例小于50%的更新單元，更新單元劃定方案取得市軌道交通局同意后，可按城市更新審批流程報批；或者在征得市自然資源局、軌道交通局同意后，項目整體按TOD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于或等于50%的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條  政府主導(dǎo)項目要求地塊由市土地儲備中心先行收儲，納入土地儲備庫管理。按《東莞市軌道交通站點周邊土地專項儲備管理辦法》執(zhí)行。

　　第十四條  除政府主導(dǎo)外的城市更新項目，用地貢獻和公共配套設(shè)施按《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》（東自然資〔2019〕144號）《關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）等執(zhí)行，公共配套設(shè)施的實施主體、移交對象等實施事項須經(jīng)相關(guān)職能部門及屬地政府同意，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）與實施主體簽定協(xié)議明確公共配套設(shè)施的實施主體、實施時序及移交方式等事項。

　　第十五條  政府分成物業(yè)的實施流程及要求：

　?。ㄒ唬㏕OD范圍內(nèi)城市更新項目單一主體掛牌招商項目應(yīng)在掛牌招商方案中明確政府所得收益；土地權(quán)利人自行改造、村企合作改造項目應(yīng)在改造方案中明確政府所得收益的處理方式。采取政府分成物業(yè)方式的，在掛牌招商方案或改造方案中應(yīng)附《東莞市TOD范圍內(nèi)城市更新（“三舊”改造）項目政府分成物業(yè)合作協(xié)議》（以下簡稱《合作協(xié)議》）文本，明確政府分成物業(yè)比例、建筑面積等內(nèi)容。項目改造方案通過審批后，由市軌道交通局、屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）與開發(fā)企業(yè)簽訂《合作協(xié)議》，按程序?qū)嵤┩恋毓?yīng)。土地出讓合同中明確政府分成物業(yè)情況等內(nèi)容。

　?。ǘ┱x擇分成物業(yè)的項目，在辦理項目工程規(guī)劃許可證前，由開發(fā)企業(yè)與政府指定單位簽訂《監(jiān)管協(xié)議》，明確政府分成物業(yè)面積、交付標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)政府所得物業(yè)的建設(shè)，并承擔(dān)相關(guān)成本費用。物業(yè)建成后，開發(fā)企業(yè)移交政府指定單位。

　?。ㄈ┫嚓P(guān)要求。

　　1．政府分成物業(yè)比例按地塊批復(fù)的容積率計算，配建的學(xué)校、幼兒園不作為分成物業(yè)，政府按比例分得的計容建筑以及規(guī)劃條件所規(guī)定的停車位。

　　2．屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）應(yīng)加強日常巡查，牽頭會同市軌道交通局和財政局對《監(jiān)管協(xié)議》的執(zhí)行情況進行監(jiān)管。

　　3．政府分成物業(yè)由政府指定單位持有并負(fù)責(zé)管理。根據(jù)本實施辦法政府所得分成物業(yè)，開發(fā)企業(yè)可通過人才住房、安居房等國家保障性政策住房形式配建給政府或政府指定單位。政府按比例所分得的物業(yè)在各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費，由政府和開發(fā)企業(yè)各付各稅。

第五章  部門職責(zé)

　　第十六條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目各有關(guān)部門職責(zé)如下：

　?。ㄒ唬┦熊壍澜煌ň重?fù)責(zé)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌推進TOD范圍內(nèi)城市更新項目，在項目審批過程中加具意見，通過收益測算和評估確定政府收益方式，與開發(fā)企業(yè)簽定《監(jiān)管協(xié)議》、《合作協(xié)議》，重大事項報市TOD領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

　?。ǘ┦胸斦重?fù)責(zé)管理和監(jiān)督城市更新項目政府收益資金，協(xié)助政府指定單位做好預(yù)算申報和支付政府分成物業(yè)回購款。

　?。ㄈ┦凶匀毁Y源局負(fù)責(zé)職能范圍內(nèi)TOD范圍城市更新項目的審批工作。

　?。ㄋ模┦修r(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)對農(nóng)村集體資產(chǎn)處置是否按規(guī)定履行民主決策程序等提出意見。

　　（五）市土地儲備中心負(fù)責(zé)對政府主導(dǎo)收儲的城市更新項目地塊實施專項儲備。

　　（六）屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并辦理城市更新項目有關(guān)手續(xù)；參與《監(jiān)管協(xié)議》、《合作協(xié)議》的簽定；負(fù)責(zé)查驗政府分成物業(yè)。

第六章  附則

　　第十七條  本實施辦法由市軌道交通局負(fù)責(zé)解釋，自印發(fā)之日起施行，有效期至2026年1月31日。