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東莞市人民政府辦公室政府信息公開

索引號: 11441900007330010D/2021-00085 分類:
發(fā)布機構(gòu): 東莞市人民政府辦公室 成文日期: 2021-01-13
名稱: 東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法的通知
文號: 東府〔2021〕3號 發(fā)布日期: 2021-01-18
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東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法的通知

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市府紅頭.png

東府〔2021〕3號

紅頭橫線.png

東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市

軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目

開發(fā)實施辦法的通知


各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:

  現(xiàn)將《東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法》印發(fā)給你們,請認(rèn)真組織實施。


東莞市人民政府

2021年1月13日


東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新

項目開發(fā)實施辦法

第一章 總則

  第一條  為貫徹落實建設(shè)粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略,全面推進“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”建設(shè),強化土地集約利用、優(yōu)化城市空間布局、提升城市品質(zhì),切實拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間,更好踐行經(jīng)營城市的理念,根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(粵府〔2019〕71號)、我市軌道交通建設(shè)及TOD綜合開發(fā)“1+N”政策和城市更新相關(guān)政策等文件精神,結(jié)合實際,制定本實施辦法。

  第二條  基本原則:

 ?。ㄒ唬﹫猿终鲗?dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)原則。鼓勵城市更新多種改造模式并舉,激發(fā)市場參與度,加速城市更新進程。

 ?。ǘ﹫猿指咝Ъs利用原則。TOD范圍內(nèi)采取土地復(fù)合利用以及“高強度、高價值、高集聚”的開發(fā)原則,大力提高建設(shè)用地利用效率,實現(xiàn)政府、集體、開發(fā)企業(yè)多方共贏。

  (三)堅持規(guī)劃先行原則。堅持“先規(guī)劃、后用地”,TOD地區(qū)采用圈層式的布局原則與較高開發(fā)強度,TOD范圍內(nèi)城市更新單元原則上應(yīng)位于TOD規(guī)劃確定的更新改造范圍內(nèi),已編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的,以TOD綜合開發(fā)規(guī)劃作為地塊控規(guī)編制和調(diào)整的主要依據(jù);未編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的,可通過編制“單元劃定方案+前期研究報告”的方式編制或調(diào)整地塊控規(guī)。規(guī)劃為近期實施的軌道交通站點,原則上TOD范圍內(nèi)應(yīng)布局綜合類、商住類、居住類等項目,以及對屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))經(jīng)濟社會發(fā)展有較好帶動作用的新型產(chǎn)業(yè)類和產(chǎn)城融合類項目;規(guī)劃為中遠(yuǎn)期實施的軌道交通站點,可在TOD范圍內(nèi)適當(dāng)實施傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類項目。TOD范圍內(nèi)城市更新原則上以連片開發(fā)為主,零星項目單元面積不小于60畝,政府主導(dǎo)項目不受更新單元面積限制。根據(jù)站點TOD綜合開發(fā)規(guī)劃成果,在滿足規(guī)范的前提下,更新單元應(yīng)按規(guī)劃要求落實公共配套設(shè)施,并在控制性詳細(xì)規(guī)劃中明確項目范圍內(nèi)公共設(shè)施的配套要求。

 ?。ㄋ模﹫猿制焚|(zhì)優(yōu)先原則。提升項目建設(shè)品質(zhì),為市民提供便利出行、便捷換乘的城市生活服務(wù)設(shè)施,引導(dǎo)空間資源向軌道站點TOD地區(qū)集聚,引領(lǐng)城市發(fā)展。

 ?。ㄎ澹﹫猿謨?yōu)化審批程序原則。已編制軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的,站場TOD范圍內(nèi)城市更新項目不另行編制前期研究和單元規(guī)劃。

第二章 適用范圍和改造方式

  第三條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目是指更新單元用地全部或部分位于國鐵、城際軌道交通站點周邊800米半徑、城市軌道交通站點周邊500米半徑、車輛基地范圍,或經(jīng)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱“市TOD領(lǐng)導(dǎo)小組”)批準(zhǔn)納入的城市更新項目。根據(jù)城市更新項目用地與TOD范圍的占地關(guān)系,本實施辦法適用如下:

 ?。ㄒ唬OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于等于50%的,項目整體按本實施辦法執(zhí)行。

 ?。ǘOD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例小于50%的,政府分成物業(yè)按如下公式確定:項目可出讓地塊建筑總量×按本實施辦法計算的政府分成物業(yè)比例×TOD范圍內(nèi)用地面積÷更新單元用地面積。除參與政府分成物業(yè)的建筑量外,其余部分按現(xiàn)行城市更新政策落實政府收益。在征得市自然資源局、軌道交通局同意后,項目整體也可按本實施辦法執(zhí)行。

 ?。ㄈ┪挥赥OD范圍外,但屬于TOD綜合開發(fā)規(guī)劃研究范圍內(nèi)的城市更新項目,在編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃時,屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))及土地權(quán)屬人同意按本實施辦法進行利益分成的,在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃中給予該項目地塊規(guī)劃指標(biāo)。在征得市自然資源局、軌道交通局同意后,項目整體按本實施辦法執(zhí)行。

  第四條  TOD范圍內(nèi)城市更新改造方式包括:

  (一)政府主導(dǎo);

  (二)土地權(quán)利人自行改造;

 ?。ㄈ﹩我恢黧w掛牌招商;

 ?。ㄋ模┌凑铡稏|莞市城市更新“舊項目”處理措施》(東自然資〔2019〕431號)同意的“舊項目”改造方式。

第三章  政府和集體收益及分配

  第五條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目政府所得收益為:

 ?。ㄒ唬┱殖晌飿I(yè);

  (二)政府收取補繳地價。

  第六條  政府主導(dǎo)的城市更新項目,由市軌道交通局會同市土地儲備中心和屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))以收回、收購、征收等方式收儲的,以招拍掛形式公開出讓。政府所得收益分配按《東莞市軌道交通建設(shè)投融資管理辦法》等執(zhí)行。為加強政府規(guī)劃管控,樞紐型站點、市域級站點等重要站點核心區(qū)的城市更新項目原則上應(yīng)采取政府主導(dǎo)方式,具體范圍如下:

  樞紐型站點:TOD核心區(qū)300米范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)。

  市域級站點:TOD核心區(qū)200米范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)。

  原則上每個站點需配不少于4萬平方米(60畝)TID用地,由政府主導(dǎo)開發(fā)。TID用地具體范圍、規(guī)模在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃中確定。

  對同時涉及核心區(qū)內(nèi)、外的城市更新項目,核心區(qū)范圍內(nèi)用地占比大于等于50%的項目整體由政府主導(dǎo)實施,核心區(qū)范圍內(nèi)用地占比小于50%的項目整體可由社會資本實施。

  第七條  土地權(quán)利人自行改造的城市更新項目,通過政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成、土地權(quán)利人補繳地價等方式落實政府所得收益。

 ?。ㄒ唬┱c土地權(quán)利人物業(yè)分成的。

  對TOD范圍內(nèi)土地權(quán)利人自行改造的城市更新項目,政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成的利益分配方式,具體按以下比例進行分配:

  表一   土地權(quán)利人自行改造利益分配累進表

序號

城市更新項目容積率

分配比例

政府

土地權(quán)利人

1

0~2的部分

25%

75%

2

>2的部分

30%

70%

 ?。ǘ┩恋貦?quán)利人補繳地價的。

  結(jié)合項目實際,政府也可選擇以收取城市更新項目補繳地價方式獲得收益。

  第八條  單一主體掛牌招商的城市更新項目,通過政府與開發(fā)企業(yè)物業(yè)分成和補繳地價款落實政府所得收益。

 ?。ㄒ唬┱殖晌飿I(yè)的物業(yè)分配計算。按照土地使用性質(zhì)的不同,對TOD范圍內(nèi)涉及舊廠房、舊村莊的城市更新項目用地分為舊廠房和舊村莊改造。關(guān)于舊廠房、舊村莊面積的核定標(biāo)準(zhǔn),按《東莞市人民政府辦公室關(guān)于“三舊”改造土地出讓金分成問題的通知》(東府辦函〔2015〕203號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。改造項目同時存在舊廠房、舊村莊改造的,按表二、表三分別計算。

  表二:舊廠房改造利益分配累進表

序號

城市更新項目容積率

分配比例

政府

開發(fā)企業(yè)

1

0~2的部分

25%

75%

2

>2的部分

30%

70%

  表三:舊村莊改造利益分配累進表

序號

用于補償原舊村莊物業(yè)的容積率外所對應(yīng)的建筑容積率

分配比例

政府

開發(fā)企業(yè)

1

A~3.0的部分

25%

75%

3

>3.0的部分

30%

70%

  注:A為用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的容積率,A=用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的總建筑面積/項目舊村莊可出讓用地總面積。

 ?。ǘ┯糜谘a償原舊村莊內(nèi)村民住宅的容積率規(guī)定。TOD范圍內(nèi)涉及舊村莊的城市更新項目,用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅政府不參與分成,該部分容積率原則上不超過1.5,如確需超過1.5的,經(jīng)市軌道交通局審核后以“一事一議”方式報市政府審批。

 ?。ㄈ┑貎r款的確定。根據(jù)《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范(試行)》,對TOD范圍內(nèi)城市更新項目的地價款起始價,按如下計算公式確定:

  1.不涉及公有資產(chǎn)(政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn))的情況:

  地價款起始價=(新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-政府分成物業(yè)補償成本-集體物業(yè)補償成本-配建并無償移交公共設(shè)施成本)×起始價系數(shù)。

  2.涉及公有資產(chǎn)(政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn))情況:

  地價款起始價=公有資產(chǎn)市場評估價+(新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-政府分成物業(yè)補償成本-集體物業(yè)補償成本-配建并無償移交公共設(shè)施成本)×起始價系數(shù)。

  3.地價款的分配按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范(試行)》執(zhí)行。

  第九條  政府所得收益處理方式原則上以政府持有分成物業(yè)為主,政府有權(quán)決定處理方式,具體處理方式由市軌道交通局牽頭制定方案報市TOD領(lǐng)導(dǎo)小組審批。處理方式如下:

  (一)采取政府分成物業(yè)的方式。除政府主導(dǎo)外城市更新項目,政府分成物業(yè)市、鎮(zhèn)街(園區(qū))按5:5比例分成。其中,單一主體掛牌招商項目地價款按本章第八條執(zhí)行。

  1.政府持有分成物業(yè)。

 ?。?)土地權(quán)利人自行改造項目,在約定價格無法通過土地出讓合同、公告或補充協(xié)議約定明確的條件下,由開發(fā)企業(yè)與政府指定單位簽訂《東莞市TOD范圍內(nèi)城市更新(“三舊”改造)項目政府分成物業(yè)監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》),明確政府分成物業(yè)面積、交付標(biāo)準(zhǔn)、約定價格等內(nèi)容。由政府向開發(fā)企業(yè)購買政府分成物業(yè),政府指定單位以補繳地價款申請財政預(yù)算,政府指定單位可按工程進度向開發(fā)企業(yè)支付相應(yīng)比例補繳地價款項,具體在《監(jiān)管協(xié)議》中明確。由開發(fā)企業(yè)通過辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式實現(xiàn)政府分成物業(yè)(包含商品住房、商業(yè)用房和停車位)的移交,辦理政府分成物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)證到政府指定單位名下,并交付政府指定單位。在此過程中,開發(fā)企業(yè)按約定價格(每套單價不低于成本價)與政府簽訂商品房銷售合同。政府分成物業(yè)商品房銷售合同金額合計數(shù)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)應(yīng)補繳地價金額相同。

  (2)單一主體掛牌招商項目由開發(fā)企業(yè)向政府配建分成物業(yè),由開發(fā)企業(yè)辦理政府分成物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)證到政府指定單位名下,并交付政府指定單位。相關(guān)降低更新實施主體稅收負(fù)擔(dān)工作要求按《關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》(東府辦〔2019〕61號)第三點執(zhí)行。

 ?。?)為保證政府分成物業(yè)的質(zhì)量,如物業(yè)質(zhì)量未達到協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn),政府有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)按商品房備案價的85%(或評估價的85%)回購政府分成的物業(yè),開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費用。

  2.開發(fā)企業(yè)回購政府分成物業(yè)。

  (1)土地權(quán)利人自行改造項目,回購價格為商品房備案價的85%(或評估價的85%)減去已補繳地價款(扣除相關(guān)稅金,項目不計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金和國有土地收益基金)的差額,由政府指定單位收取后以行政單位國有資產(chǎn)處置收入上繳市財政。

  (2)單一主體掛牌招商項目回購價格為商品房備案價的85%(或評估價的85%),由政府指定單位收取后以行政單位國有資產(chǎn)處置收入上繳市財政。

  (二)采取補繳地價的方式。

  對于土地權(quán)利人自行改造項目,政府在明確所得收益的處理方式時,也可結(jié)合不同區(qū)片、不同年度的市場評估價差異情況和調(diào)整變化,以及不同城市更新項目中村集體資產(chǎn)差異情況等相關(guān)因素,選擇以收取城市更新項目補繳地價方式獲得收益。補繳的地價款不計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,市、鎮(zhèn)街(園區(qū))按5:5比例分配。

  第十條  東自然資〔2019〕431號同意的“舊項目”,根據(jù)改造方式不同按以下要求執(zhí)行:

 ?。ㄒ唬┱鲗?dǎo)改造“舊項目”按照本章第六條執(zhí)行;

  (二)原土地權(quán)利人自行改造“舊項目”、集體經(jīng)濟組織自行改造“舊項目”按照本章第七條、第九條要求執(zhí)行;

 ?。ㄈ┌磫我恢黧w掛牌招商模式改造的“舊項目”按照本章第八條、第九條(一)要求執(zhí)行;

  (四)村企合作改造“舊項目”按照本章第八條(一)、(二)以及本章第九條(一)要求執(zhí)行。

  第十一條  土地權(quán)利人自行改造項目(包括原土地權(quán)利人自行改造“舊項目”、集體經(jīng)濟組織自行改造“舊項目”)、村企合作改造“舊項目”,村集體不參與補繳地價款的分配,村集體收益由屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))從屬地政府所得收益中統(tǒng)籌分配。

第四章  實施流程及要求

  第十二條  按項目在TOD范圍內(nèi)用地比例不同,要求如下:

 ?。ㄒ唬㏕OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于或等于50%的更新單元,以經(jīng)批準(zhǔn)的軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃確定城市更新單元劃定方案中的規(guī)劃條件;未編制軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的,由屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))書面承諾落實單元公共配套設(shè)施并取得市軌道交通局同意后,編制城市更新單元劃定方案,按城市更新審批流程報批。

 ?。ǘ㏕OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例小于50%的更新單元,更新單元劃定方案取得市軌道交通局同意后,可按城市更新審批流程報批;或者在征得市自然資源局、軌道交通局同意后,項目整體按TOD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于或等于50%的規(guī)定執(zhí)行。

  第十三條  政府主導(dǎo)項目要求地塊由市土地儲備中心先行收儲,納入土地儲備庫管理。按《東莞市軌道交通站點周邊土地專項儲備管理辦法》執(zhí)行。

  第十四條  除政府主導(dǎo)外的城市更新項目,用地貢獻和公共配套設(shè)施按《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引(試行)》(東自然資〔2019〕144號)《關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》(東府辦〔2019〕61號)等執(zhí)行,公共配套設(shè)施的實施主體、移交對象等實施事項須經(jīng)相關(guān)職能部門及屬地政府同意,屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))與實施主體簽定協(xié)議明確公共配套設(shè)施的實施主體、實施時序及移交方式等事項。

  第十五條  政府分成物業(yè)的實施流程及要求:

 ?。ㄒ唬㏕OD范圍內(nèi)城市更新項目單一主體掛牌招商項目應(yīng)在掛牌招商方案中明確政府所得收益;土地權(quán)利人自行改造、村企合作改造項目應(yīng)在改造方案中明確政府所得收益的處理方式。采取政府分成物業(yè)方式的,在掛牌招商方案或改造方案中應(yīng)附《東莞市TOD范圍內(nèi)城市更新(“三舊”改造)項目政府分成物業(yè)合作協(xié)議》(以下簡稱《合作協(xié)議》)文本,明確政府分成物業(yè)比例、建筑面積等內(nèi)容。項目改造方案通過審批后,由市軌道交通局、屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))與開發(fā)企業(yè)簽訂《合作協(xié)議》,按程序?qū)嵤┩恋毓?yīng)。土地出讓合同中明確政府分成物業(yè)情況等內(nèi)容。

 ?。ǘ┱x擇分成物業(yè)的項目,在辦理項目工程規(guī)劃許可證前,由開發(fā)企業(yè)與政府指定單位簽訂《監(jiān)管協(xié)議》,明確政府分成物業(yè)面積、交付標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)政府所得物業(yè)的建設(shè),并承擔(dān)相關(guān)成本費用。物業(yè)建成后,開發(fā)企業(yè)移交政府指定單位。

 ?。ㄈ┫嚓P(guān)要求。

  1.政府分成物業(yè)比例按地塊批復(fù)的容積率計算,配建的學(xué)校、幼兒園不作為分成物業(yè),政府按比例分得的計容建筑以及規(guī)劃條件所規(guī)定的停車位。

  2.屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))應(yīng)加強日常巡查,牽頭會同市軌道交通局和財政局對《監(jiān)管協(xié)議》的執(zhí)行情況進行監(jiān)管。

  3.政府分成物業(yè)由政府指定單位持有并負(fù)責(zé)管理。根據(jù)本實施辦法政府所得分成物業(yè),開發(fā)企業(yè)可通過人才住房、安居房等國家保障性政策住房形式配建給政府或政府指定單位。政府按比例所分得的物業(yè)在各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費,由政府和開發(fā)企業(yè)各付各稅。

第五章  部門職責(zé)

  第十六條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目各有關(guān)部門職責(zé)如下:

 ?。ㄒ唬┦熊壍澜煌ň重?fù)責(zé)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌推進TOD范圍內(nèi)城市更新項目,在項目審批過程中加具意見,通過收益測算和評估確定政府收益方式,與開發(fā)企業(yè)簽定《監(jiān)管協(xié)議》、《合作協(xié)議》,重大事項報市TOD領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

 ?。ǘ┦胸斦重?fù)責(zé)管理和監(jiān)督城市更新項目政府收益資金,協(xié)助政府指定單位做好預(yù)算申報和支付政府分成物業(yè)回購款。

 ?。ㄈ┦凶匀毁Y源局負(fù)責(zé)職能范圍內(nèi)TOD范圍城市更新項目的審批工作。

 ?。ㄋ模┦修r(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)對農(nóng)村集體資產(chǎn)處置是否按規(guī)定履行民主決策程序等提出意見。

  (五)市土地儲備中心負(fù)責(zé)對政府主導(dǎo)收儲的城市更新項目地塊實施專項儲備。

  (六)屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并辦理城市更新項目有關(guān)手續(xù);參與《監(jiān)管協(xié)議》、《合作協(xié)議》的簽定;負(fù)責(zé)查驗政府分成物業(yè)。

第六章  附則

  第十七條  本實施辦法由市軌道交通局負(fù)責(zé)解釋,自印發(fā)之日起施行,有效期至2026年1月31日。