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小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立，事關(guān)千家萬(wàn)戶?！稏|莞市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）發(fā)布后，備受社會(huì)關(guān)注。近日，東莞市住建局對(duì)此進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)解讀，《規(guī)定》明確了村（居）委會(huì)代管業(yè)主委員會(huì)的情形，規(guī)范了業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公告方式。

設(shè)定業(yè)主異議期，加強(qiáng)指導(dǎo)換屆工作

2021年1月1日，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）施行，對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的參與人數(shù)和票權(quán)數(shù)提出了新的規(guī)定，同時(shí)，明確地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

基于此，2017年3月1日印發(fā)的《東莞市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱原《規(guī)定》）需作修訂。為了更好地落實(shí)有關(guān)法律法規(guī)和政策文件的精神，東莞市住建局對(duì)原《規(guī)定》作出相應(yīng)調(diào)整，形成了《規(guī)定》。

根據(jù)《民法典》，《規(guī)定》明確召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。選舉業(yè)主委員會(huì)或者決定終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

《規(guī)定》設(shè)定業(yè)主異議期。一是業(yè)主對(duì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員候選人和籌備組公告事項(xiàng)有異議的，要求業(yè)主在公告期間內(nèi)向物業(yè)所在地園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府提出，由園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府協(xié)調(diào)解決；公告期滿后，不再受理異議。如公告期間的業(yè)主異議不成立，公告期滿后，后續(xù)選舉過(guò)程不再因業(yè)主反映的問(wèn)題影響選舉結(jié)果。二是在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公示期間，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見(jiàn)。要求業(yè)主大會(huì)籌備組及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)；有證據(jù)證明存在惡意偽造或篡改選票、表決票、書(shū)面委托書(shū)等情形，導(dǎo)致業(yè)主真實(shí)意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果并公布。公告期滿后，公示名單的業(yè)主委員會(huì)候選人視同經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意當(dāng)選本屆業(yè)主委員會(huì)委員，后續(xù)不再因本次選舉票數(shù)問(wèn)題影響業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選資格。

《規(guī)定》提出，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆工作指導(dǎo)。根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確在任期屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)報(bào)告物業(yè)所在地的園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府，在園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府指導(dǎo)下成立業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作。

明確指導(dǎo)主體，促進(jìn)規(guī)范運(yùn)作

《規(guī)定》明確指導(dǎo)主體，促進(jìn)規(guī)范運(yùn)作。如，物業(yè)所在地的園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，指定政府有關(guān)部門(mén)會(huì)同“村（居）委會(huì)”對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督；指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。

除加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)籌備組管理外，《規(guī)定》也明確村（居）委會(huì)代管業(yè)主委員會(huì)的情形。規(guī)定業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一等原因?qū)е聼o(wú)法履行職責(zé)的，在園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由物業(yè)所在地的村（居）委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，原業(yè)主委員會(huì)需將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章等資料移交給物業(yè)所在村（居）委會(huì)代管。

《規(guī)定》提出，規(guī)范業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公告方式。規(guī)定業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)作出決定之日以書(shū)面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專(zhuān)有部分面積，業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn)，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等，公告時(shí)間不得少于30日。保障業(yè)主知情權(quán)，防止出現(xiàn)惡意偽造或篡改選票、表決票、書(shū)面委托書(shū)等方式導(dǎo)致業(yè)主真實(shí)意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的情況。

此外，《規(guī)定》還根據(jù)《東莞市物業(yè)管理辦法》修改了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)公章使用規(guī)定。要求業(yè)主委員會(huì)建立印章管理制度，并指定專(zhuān)人保管印章。

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