為全面參與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，切實(shí)推動“拓空間”戰(zhàn)略實(shí)施，進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地收儲整備工作，經(jīng)全面深入的調(diào)研、討論、起草和修改，經(jīng)市政府審議通過，正式印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地收儲整備工作的指導(dǎo)意見》（下簡稱《收儲指導(dǎo)意見》）和《關(guān)于進(jìn)一步完善土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制的意見》（下簡稱《利益共享機(jī)制》）?，F(xiàn)解讀如下：

　　一、兩份文件的制定背景

　　加強(qiáng)政府土地收儲整備，是拓展城市發(fā)展空間的重要路徑，是優(yōu)化重構(gòu)資源布局的有力支撐。2015年我市出臺了《東莞市土地儲備管理實(shí)施辦法》，建立了“一個平臺、兩級聯(lián)動”的土地收儲機(jī)制；2019年市政府發(fā)布了《東莞市人民政府關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步加大政府主導(dǎo)的土地收儲整備工作力度，全面盤活土地資源。目前，我市土地收儲整備存在統(tǒng)籌機(jī)制未完善、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、具體操作待規(guī)范等問題，影響了土地收儲整備的整合發(fā)力和統(tǒng)籌推進(jìn)。在全面推進(jìn)建設(shè)粵港澳大灣區(qū)的背景下，為支撐我市拓展城市發(fā)展空間、推動城市高質(zhì)量發(fā)展，必須加大市級統(tǒng)籌力度，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)作用，規(guī)范補(bǔ)償和利益共享，逐步解決資源配置權(quán)和規(guī)劃權(quán)分散下沉的現(xiàn)狀制約，確保土地收儲整備工作順利推進(jìn)，保障“拓空間”用地需求。

　　二、兩份文件的政策目標(biāo)

　　我市“拓空間”工作提出要建立“強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、科學(xué)配置資源、做實(shí)城市更新、統(tǒng)籌土地整備”的自然資源管理“四梁八柱”政策體系。作為其中重要一環(huán)，本次出臺的兩份文件重構(gòu)了我市土地收儲整備制度體系，《收儲指導(dǎo)意見》是總則，總體構(gòu)建市級主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、多管齊下、利益共享、綜合保障的土地收儲整備新格局；《利益共享機(jī)制》是關(guān)鍵，確立了土地收儲整備“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的總體思路和利益共享分成基本制度。下來，市自然資源局將繼續(xù)研究出臺土地收儲整備操作細(xì)則和指南，就多種模式結(jié)合實(shí)踐案例制定范式文本，明確適用情形、重點(diǎn)問題、審查原則、操作程序、審核要點(diǎn)等內(nèi)容，全面健全我市土地收儲整備的理論體系和操作體系。

　　三、如何健全土地收儲整備工作機(jī)制？

　　《收儲指導(dǎo)意見》從管理機(jī)制、運(yùn)作機(jī)制和考核機(jī)制三方面，進(jìn)一步完善和加強(qiáng)市級統(tǒng)籌、鎮(zhèn)街實(shí)施的兩級工作機(jī)制。

　　1.土地收儲整備工作機(jī)制為“一個平臺，兩級聯(lián)動”。“一個平臺”是指建立全市統(tǒng)一的土地儲備庫，實(shí)行儲備土地的統(tǒng)一出庫入庫管理?！皟杉壜?lián)動”是指土地收儲整備工作中各鎮(zhèn)街政府要依市土地儲備中心委托承擔(dān)本轄區(qū)內(nèi)土地收儲整備具體工作，設(shè)立專職機(jī)構(gòu)或指定工作機(jī)構(gòu)，接受市土地儲備中心業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，規(guī)范運(yùn)行。

　　2.土地收儲整備運(yùn)行機(jī)制分為市級主導(dǎo)、市鎮(zhèn)聯(lián)合、鎮(zhèn)街主導(dǎo)三種模式。通過在政府重點(diǎn)投資區(qū)域劃定重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)地塊，重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)地塊以市級主導(dǎo)方式開展，由市土地儲備中心主動介入收儲和主導(dǎo)供地；重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)其他地塊可以市鎮(zhèn)聯(lián)合方式開展收儲整備，市鎮(zhèn)協(xié)同推進(jìn)；重點(diǎn)地區(qū)外地塊可以鎮(zhèn)街主導(dǎo)方式開展收儲整備，簡化收儲整備方案編報(bào)和實(shí)施程序。

　　3.土地收儲整備考核原則為量化標(biāo)準(zhǔn)、獎懲結(jié)合。各鎮(zhèn)街是承擔(dān)收儲整備具體工作、落實(shí)收儲整備方案、執(zhí)行收儲整備計(jì)劃的責(zé)任主體，每年度按量化考核結(jié)果落實(shí)獎懲措施。

　　四、怎樣突出土地收儲整備中的規(guī)劃管控和引導(dǎo)？

　　1.強(qiáng)化土地儲備規(guī)劃和計(jì)劃的編制和執(zhí)行。組織編制東莞市土地儲備五年中期規(guī)劃、三年滾動計(jì)劃和年度土地儲備計(jì)劃，統(tǒng)籌土地收儲整備規(guī)模、空間布局和實(shí)施時序。將土地儲備五年中期規(guī)劃列為國土空間規(guī)劃體系的專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行管理，經(jīng)備案的年度土地儲備計(jì)劃不得擅自調(diào)整，必須嚴(yán)格執(zhí)行并納入考核。

　　2.優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。土地儲備規(guī)劃和計(jì)劃優(yōu)先落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施、重大基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目用地，探索經(jīng)營性項(xiàng)目配建公共設(shè)施或由建設(shè)主體承擔(dān)配套公共設(shè)施建設(shè)義務(wù)，嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目調(diào)整用途，鼓勵工業(yè)用地合宗連片，拓展整體產(chǎn)業(yè)空間。

　　3.加強(qiáng)土地用途規(guī)劃調(diào)整管控。規(guī)劃調(diào)整涉及非經(jīng)營性用地調(diào)整為經(jīng)營性用地、經(jīng)營性用地提高容積率的，需經(jīng)市自然資源局同意方可報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議?！妒諆χ笇?dǎo)意見》下發(fā)后的新增出讓用地，原則上應(yīng)在出讓合同中約定，出讓期限內(nèi)需改變土地用途的，由政府按原批準(zhǔn)用途評估價收回。

　　4.以規(guī)劃管理支持保障土地收儲整備。綜合運(yùn)用規(guī)劃用途、開發(fā)強(qiáng)度、配套要求等規(guī)劃手段支持政府主導(dǎo)的土地收儲整備，市級儲備土地、軌道交通TOD綜合開發(fā)地區(qū)享有規(guī)劃用途、開發(fā)強(qiáng)度、配套要求等規(guī)劃要素調(diào)整和年度計(jì)劃指標(biāo)優(yōu)先權(quán)，提升儲備土地綜合價值。

　　五、土地收儲整備的實(shí)施路徑有哪些創(chuàng)新？

　　1.大片區(qū)連片收儲整備。參考濱海灣新區(qū)經(jīng)驗(yàn)，將劃定的連片大片區(qū)整合為一個收儲整備單元，整體規(guī)劃、集中配套、有序開發(fā)，以整體核算、統(tǒng)籌統(tǒng)分、逐宗補(bǔ)償?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)增值共享。

　　2.公有低效用地收儲整備。進(jìn)一步盤活市屬企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位等公有制單位的低效土地與老舊低效物業(yè)，摸底建立專項(xiàng)臺賬，確定年度收儲任務(wù)，優(yōu)先納入收儲。

　　3.司法拍賣土地收儲整備。鼓勵通過主動參與司法拍賣方式收儲整備土地，給予土地收儲整備部門一定的價格磋商權(quán)，簡化收儲處置手續(xù)，在滿足司法處置程序、足額繳納稅費(fèi)的前提下，可直接辦理土地收儲和不動產(chǎn)注銷登記手續(xù)。

　　4.鎮(zhèn)屬經(jīng)營性閑置土地收儲整備。對鎮(zhèn)屬企業(yè)名下的經(jīng)營性閑置土地，可優(yōu)先收收儲并調(diào)整規(guī)劃條件。涉及掛靠或轉(zhuǎn)讓的，可由雙方解除掛靠或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，解決歷史遺留問題。

　　5.城市更新項(xiàng)目土地收儲整備。將部分重要城市更新用地納入收儲整備范圍，對于采取政府主導(dǎo)方式實(shí)施或無償提供收儲整備土地的城市更新項(xiàng)目，在規(guī)劃調(diào)整、指標(biāo)配置、簡化審批等方面給予一定政策傾斜。

　　六、土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制具體如何構(gòu)建？

　　《收儲指導(dǎo)意見》明確了“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享思路，《利益共享機(jī)制》對此進(jìn)行了具體細(xì)化。

　?。ㄒ唬┟鞔_土地收儲整備補(bǔ)償思路

　　土地收儲整備補(bǔ)償總體思路為“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”。特殊情形下，可以將兩者包干結(jié)算進(jìn)行補(bǔ)償。

　　基礎(chǔ)補(bǔ)償=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)+地上建（構(gòu)）筑物和附著物補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時安置費(fèi)+停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償+留用地補(bǔ)償費(fèi)+社會保險金+其他按照省市補(bǔ)償政策和標(biāo)準(zhǔn)給予的補(bǔ)償

　　增值共享=（土地出讓收入—計(jì)提資金—相關(guān)稅費(fèi)—土地收儲成本—其他應(yīng)扣資金）×分成比例

　　（二）創(chuàng)新土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享方式

　　按“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”思路核算的土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享貨幣總額，原則上以貨幣方式統(tǒng)一落實(shí)所有補(bǔ)償和利益共享。以等價值為原則，鼓勵將貨幣折算為土地開發(fā)建設(shè)后地上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的物業(yè)、股權(quán)等作為補(bǔ)償，獲取長遠(yuǎn)利益。

　?。ㄈ┟鞔_市鎮(zhèn)土地出讓收入分成——區(qū)分三種規(guī)劃用途

　　1.經(jīng)營性項(xiàng)目——劃定重點(diǎn)地區(qū)、區(qū)分收儲方式

　?。?）重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)

　　土地出讓收入扣除計(jì)提資金、土地收儲整備成本（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、前期開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)等）后：

　　市級全額出資的，市、鎮(zhèn)按4:6比例分成；

　　鎮(zhèn)街全額出資的，市、鎮(zhèn)按2:8比例分成；

　　市鎮(zhèn)各自出資的，鎮(zhèn)街分成比例=60%+20%*鎮(zhèn)街出資比例。

　?。?）重點(diǎn)地區(qū)外

　?、冁?zhèn)街主導(dǎo)的，土地出讓收入經(jīng)市級扣除計(jì)提資金后，全部返還鎮(zhèn)街。

　?、谑墟?zhèn)聯(lián)合的，土地出讓收入扣除計(jì)提資金、土地收儲整備成本（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、前期開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)等）后：

　　市級全額出資的，市、鎮(zhèn)按3:7比例分成；

　　市、鎮(zhèn)各自出資的，鎮(zhèn)街分成比例= 70%+30%*鎮(zhèn)街出資比例。

　?。?）因提高容積率、調(diào)整用地性質(zhì)等改變土地使用條件增加土地價值的，對增加的土地出讓收入部分由市、鎮(zhèn)按5:5比例分成。

　　2.  產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目

　　土地出讓收入扣除市級計(jì)提資金后，全部返還鎮(zhèn)街。其中，新型產(chǎn)業(yè)用地需要提供物業(yè)給政府的，按照相關(guān)政策執(zhí)行。

　　3.  公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

　　對列入近期規(guī)劃建設(shè)或者年度建設(shè)計(jì)劃的公共服務(wù)設(shè)施，原則上依據(jù)《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償市鎮(zhèn)包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（東府辦〔2017〕111號，以下簡稱“111號文”）進(jìn)行包干結(jié)算。

　?。ㄋ模┍Ｕ霞w經(jīng)濟(jì)組織的“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”

　　《收儲指導(dǎo)意見》明確保障集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民合理權(quán)益，涉及物業(yè)的收益，原則上要求收儲方以物換物，保障集體物業(yè)面積不因土地征收而減少。在置換新物業(yè)期間造成集體租金收入暫時性減少的，允許在考評時作加回處理。所置換的高端物業(yè)，可按我市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)最低一檔折舊率計(jì)提折舊。

　　《利益共享機(jī)制》對經(jīng)營性項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目細(xì)化了集體經(jīng)濟(jì)組織在土地收儲整備中的增值共享，原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式核算補(bǔ)償；鼓勵各鎮(zhèn)街根據(jù)自身實(shí)際，制定本鎮(zhèn)街公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。涉及以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財(cái)政局另行制定操作細(xì)則，結(jié)合長遠(yuǎn)發(fā)展和近期利益進(jìn)行科學(xué)分配。

　　1.基礎(chǔ)補(bǔ)償

　　土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不得低于該地塊所在片區(qū)對應(yīng)廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上建（構(gòu)）筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用參照111號文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　2.利益共享

　　（1）經(jīng)營性項(xiàng)目

　　按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進(jìn)行核算。

　?。?）產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目

　　①按照鎮(zhèn)街所分得土地出讓純收益的一定比例進(jìn)行核算。

　　對于普通工業(yè)用地項(xiàng)目和不可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地、科研用地項(xiàng)目，原則上按照100%進(jìn)行核算。

　　對于可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地、科研用地項(xiàng)目，原則上按照不低于50%進(jìn)行核算。

　?、诠膭罡麈?zhèn)街結(jié)合自身實(shí)際情況，將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)企業(yè)每年繳納稅收的鎮(zhèn)街分成部分，按一定比例核算財(cái)政獎勵。如果當(dāng)年的財(cái)政獎勵按月平均計(jì)算未達(dá)到1元/平方米的，由鎮(zhèn)財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)足。鼓勵各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實(shí)際情況，建立風(fēng)險調(diào)節(jié)金。

　?。ㄎ澹?shí)施大片區(qū)連片收儲整備統(tǒng)籌補(bǔ)償

　　在大片區(qū)連片收儲整備項(xiàng)目范圍內(nèi)，采用統(tǒng)籌補(bǔ)償模式，按各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在該范圍內(nèi)交儲土地面積的比例，將新增出讓國有建設(shè)用地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)得增值共享統(tǒng)籌統(tǒng)分，在土地出讓后逐宗分?jǐn)傆?jì)算，不受地塊所處位置的原有權(quán)屬影響。

　?。┙y(tǒng)籌平衡地塊間規(guī)劃價值差異

　　鼓勵各鎮(zhèn)街通過規(guī)劃統(tǒng)籌補(bǔ)償或增值收益調(diào)節(jié)金，對不同地塊的規(guī)劃價值和補(bǔ)償數(shù)額差異進(jìn)行統(tǒng)籌平衡。

　　1.規(guī)劃統(tǒng)籌補(bǔ)償。規(guī)劃為經(jīng)營性項(xiàng)目的地塊，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照該地塊面積的60%為經(jīng)營性項(xiàng)目、40%為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目分別核算補(bǔ)償后，合計(jì)確定該地塊的總補(bǔ)償。

　　2.增值收益調(diào)節(jié)金。提取經(jīng)營性、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的一定比例，專項(xiàng)用于平衡公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃價值低的地塊，對符合條件的村（社區(qū)）工業(yè)園在改造期內(nèi)減收的租金或相關(guān)土地使用收益等進(jìn)行補(bǔ)償。

　?。ㄆ撸┩晟茋型恋厥諆ρa(bǔ)償機(jī)制

　　1.收回國有劃撥土地

　　收儲整備國有劃撥土地的，僅對地上建（構(gòu)）筑物、附著物給予補(bǔ)償。原土地使用權(quán)人取得土地時確實(shí)支付了用地成本的，按照土地取得成本、利息及前期土地開發(fā)支出費(fèi)用一并補(bǔ)償。

　　2.收儲國有已出讓土地規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

　　收儲整備規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的國有已出讓土地，可以選擇以下任一方式核算土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　（1）按原出讓條件及剩余年限評估價格補(bǔ)償；

　?。?）土地所屬片區(qū)的基準(zhǔn)地價區(qū)片價×（1+上浮比例）+前期開發(fā)支出費(fèi)用。

　?。?）土地取得成本（另計(jì)利息補(bǔ)償）+前期開發(fā)支出費(fèi)用。

　　3.收儲國有以出讓用地規(guī)劃為經(jīng)營性項(xiàng)目

　　規(guī)劃為經(jīng)營性項(xiàng)目的國有已出讓土地，按照不動產(chǎn)權(quán)證載用途進(jìn)行評估，以宗地地塊的標(biāo)定地價和修正系數(shù)核算補(bǔ)償。

　　4.收儲閑置國有土地

　?。?）因政府原因?qū)е峦恋亻e置的，按不動產(chǎn)權(quán)證書所載用途的市場評估價收儲土地。

　?。?）因企業(yè)自身原因?qū)е峦恋亻e置，經(jīng)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)無償收回的，給予1個月的寬限期，由政府退還土地出讓金加銀行同期利息后收儲土地，但應(yīng)繳納的土地閑置費(fèi)不得免除、已繳納的土地閑置費(fèi)不予退還；逾期不接受收儲的，按規(guī)定無償收回。

　　（3）因政府與企業(yè)混合原因?qū)е峦恋亻e置的，按市場評估價收儲土地，但應(yīng)繳納的土地閑置費(fèi)不得免除、已繳納的土地閑置費(fèi)不予退還。

　　七、有什么綜合保障措施？

　　依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)涉及土地收儲整備各項(xiàng)稅收優(yōu)惠；引入第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)并建立“評估+督導(dǎo)”機(jī)制，提升市場化、專業(yè)化水平；允許社會力量參與儲備土地的整備和日常管理，試點(diǎn)土地1.5級開發(fā)，加速土地預(yù)熱；鼓勵國企參與土地收儲前期整備開發(fā)，收儲價格可按整備成本和收益來整體核算；建立土地收儲整備工作容錯糾錯機(jī)制，按照“三個區(qū)分開來”的原則，鼓勵探索創(chuàng)新，激發(fā)各級干部積極作為。

　　八、和相關(guān)政策的銜接關(guān)系？

　　1.在《利益共享機(jī)制》印發(fā)前已開展土地收儲整備補(bǔ)償工作的，可按原規(guī)定或約定執(zhí)行。

　　2.軌道交通站點(diǎn)周邊土地收儲整備按照《東莞市軌道交通站點(diǎn)周邊專項(xiàng)儲備管理辦法》（東府〔2018〕29號）及相關(guān)政策執(zhí)行。

　　3.城市更新項(xiàng)目土地收儲整備按照《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》（東府〔2018〕102號）及相關(guān)政策執(zhí)行。

點(diǎn)擊查看政策文件：東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地收儲整備工作的指導(dǎo)意見

                              東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善土地收儲整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制的意見