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《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》政策解讀
中國東莞政府門戶網(wǎng)站      2020-05-10 16:57:12  來源: 東莞陽光網(wǎng)
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  4月22日,東莞市政府正式印發(fā)實施《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》(東府〔2020〕35號)(以下簡稱《實施意見》)?,F(xiàn)就《實施意見》相關(guān)內(nèi)容簡要解讀。

  一、我市住房租賃市場基本情況

 ?。ㄒ唬〇|莞租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀

  不同于北上廣深等一線城市面臨結(jié)構(gòu)性供給失衡的問題,現(xiàn)階段東莞租賃住房基本實現(xiàn)了數(shù)量上的供需平衡,并略有盈余。

  在需求方面:一是流動人口數(shù)量大。根據(jù)市公安部門“二標(biāo)四實”采集數(shù)據(jù)顯示,截至2019年7月,全市流動人口955.8萬人,戶籍人口僅為221萬人(“二標(biāo)四實”數(shù)據(jù)),流動人口數(shù)量巨大,有較大的租賃需求。二是租賃意愿增強。隨著近年來年輕人住房觀念的轉(zhuǎn)變,越來越多的外來流動人口尤其是年輕人租房意愿不斷增強。

  在供給方面:一是租賃市場規(guī)模大。目前我市登記備案的出租住房共27.6萬棟(套),可容納流動人口總數(shù)約達460萬人。(數(shù)據(jù)來源:東莞市新莞人服務(wù)管理系統(tǒng))二是自建房屋比例高。我市租賃房源主要為自建房及商品房,其中自建房占總數(shù)80%以上。三是房源類型多樣。包括:1.直管公房、公共租賃住房等;2.集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)出租的自建房;3.住宅小區(qū)的出租住房;4.租賃機構(gòu)運營的品牌公寓。

  住房租賃群體情況:一是中青年群體租房占比高。二是“空巢青年”數(shù)量位居全國第八。三是高層次人才不斷涌入。

  (二)東莞住房租賃市場的主要問題

  一是租賃住房存在供需不匹配的結(jié)構(gòu)性矛盾。城中村是我市住房租賃市場的主力,但整體居住環(huán)境相對較差。中高端房源供給不足,與我市招才引智的政策要求不相適應(yīng),同時中心城區(qū)、交通站點周邊租賃住房需求大,但租賃住房供給有限。

  二是租賃企業(yè)發(fā)展速度慢、行業(yè)規(guī)范滯后的節(jié)奏性矛盾。受制于城中村的廉價出租屋等原因,全市專業(yè)化租賃企業(yè)發(fā)展速度慢,機構(gòu)租賃的房源規(guī)模較小。

  三是支持政策力度大與市場主體動力不足的內(nèi)生性矛盾。存在個人閑置房源出租積極性不夠,國有企業(yè)“壓艙石”作用不明顯,村集體參與租賃試點意愿不強烈,住房租賃企業(yè)或個人接受政府納管意識不強烈等問題。

  二、《實施意見》總體思路與特色亮點

 ?。ㄒ唬┛傮w思路

  《實施意見》是培育、發(fā)展及規(guī)范我市住房租賃市場的主要框架和統(tǒng)領(lǐng)性文件,堅持“市場為主、政府托底、撬動存量、提升品質(zhì)”的租賃住房供應(yīng)基調(diào),明確以市場為主調(diào)動各參與主體活力,由政府托底提供基本保障,積極盤活存量增加供應(yīng),提升居住品質(zhì),促進職住平衡,解決我市多層次住房租賃需求。

  《實施意見》的起草主要圍繞以下三個方面展開:一是貫徹落實國家、省的工作部署,確保培育和發(fā)展住房租賃工作有序推進。二是充分借鑒先進地區(qū)的經(jīng)驗做法,并結(jié)合我市實際,提出我市發(fā)展住房租賃市場的主要框架。三是針對我市在培育和發(fā)展住房租賃市場存在的管理體制弱化、工作機制不清、平臺成效一般、城中村住房租賃管理難、二手房東管理缺失等諸多痛點和難點,提出針對性的政策建議。

 ?。ǘ┲饕獌?nèi)容

  《實施意見》緊密結(jié)合我市住房租賃實際,共分七章二十四條,共有七個方面的特點:

  1、總要求。包括指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)等內(nèi)容,重點明確我市租賃住房供應(yīng)基調(diào)。

  明確培育和發(fā)展我市住房租賃市場的總體思路

  結(jié)合我市租賃住房存量房源供應(yīng)充足的實際,《實施意見》第一章第二條提出:堅持以“市場為主、政府托底、撬動存量、提升品質(zhì)”的租賃住房供應(yīng)基調(diào)。積極盤活存量住房,嚴(yán)格限制新建租賃住房。

  2、育主體:在培育市場供應(yīng)主體方面,重點提出要規(guī)范住房租賃企業(yè)和二手房東。

  重點培育龍頭企業(yè),充分發(fā)揮行業(yè)引領(lǐng)作用

  通過加大對龍頭企業(yè)的支持力度,有助于培育行業(yè)標(biāo)桿,引領(lǐng)大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展?!秾嵤┮庖姟返诙碌谝粭l“發(fā)展住房租賃企業(yè)”具體提出:落實國家有關(guān)加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)的支持政策,充分發(fā)揮市場作用,調(diào)動企業(yè)積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業(yè)規(guī)?;⒓s化、專業(yè)化水平,形成以龍頭企業(yè)為引領(lǐng),大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。

  強化對住房租賃企業(yè)的監(jiān)督管理

  《實施意見》第二章第二條進一步明確:凡在我市從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè),或者注冊登記經(jīng)營范圍包括“住房租賃”“房屋租賃”、“公寓管理”等內(nèi)容的企業(yè)(含注冊登記在外地的住房租賃企業(yè)在本市設(shè)立的分公司),在取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),應(yīng)到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請辦理住房租賃企業(yè)備案手續(xù)。

  支持和規(guī)范個人出租住房

  《實施意見》第二章第五條明確規(guī)定:轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達到10套(或10間)及以上的,應(yīng)當(dāng)申請設(shè)立住房租賃企業(yè),依法辦理市場主體登記,并持在本市注冊的營業(yè)執(zhí)照、本人身份證明、固定服務(wù)場所證明等材料到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案。

  住房租賃市場為制造業(yè)城市保駕護航

  《實施意見》第二章第六條“規(guī)范城中村住房租賃”明確提出:“城中村改造后出租的,租金水平要參照市場指導(dǎo)價合理定價”,避免因提高租賃住房品質(zhì),給產(chǎn)業(yè)工人帶來住房成本的大幅上升。

  3、促消費:在鼓勵住房租賃消費方面,重點明確保障租賃雙方權(quán)益。

  租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格

  為降低我市外來人才的住房成本,提高外來人才對東莞的認(rèn)同感和歸屬感,《實施意見》多處提到租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格,如第三章第一條“完善住房租賃支持政策”提出:住房租賃企業(yè)運營管理的租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格,水電氣使用存在混合性質(zhì)情況的,應(yīng)分表計量,未分表計量的,由供用雙方協(xié)商混合用量比例,執(zhí)行分類價格;再如第五章第一條“積極盤活存量住房”提出:住房租賃企業(yè)運營管理的租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格;又如第五章第二條“規(guī)范改建房屋用于租賃”提出:住房租賃企業(yè)試點商業(yè)用房等改建租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

  明確租賃雙方權(quán)利義務(wù),強調(diào)出租人的安全主體責(zé)任

  《實施意見》第三章第二條提出:住房租賃合同期限內(nèi),出租人無正當(dāng)理由不得解除、修改合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行房屋維修義務(wù),保證住房安全、室內(nèi)設(shè)施正常使用,承擔(dān)出租房屋空氣質(zhì)量合格的主體責(zé)任。并重點強調(diào)“出租人應(yīng)當(dāng)履行出租屋治安與消防安全責(zé)任?!?/p>

  同時也要求:承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施,不得在未經(jīng)出租人同意下擅自轉(zhuǎn)租,并按時繳納租金。承租人和共同居住人依法改變房屋使用功能和布局的,應(yīng)當(dāng)確保出租屋改變后具備基本的治安條件,符合消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

  4、優(yōu)保障:在完善公共租賃住房方面,重點明確要打通租賃住房與公共租賃住房政策通道。

  擴大房屋租賃補貼發(fā)放范圍

  《實施意見》第四章第一條提出:完善租賃補貼制度,結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹚胶捅U蠈ο髮嶋H情況,按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)。將入住市屬租賃企業(yè)住房的新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員納入租賃補貼發(fā)放范圍。

  5、提品質(zhì):在優(yōu)先盤活存量住房方面,重點明確提升存量住房品質(zhì)。

  積極盤活存量住房

  《實施意見》第五章第一條提出:加快城中村和城市老舊小區(qū)升級改造,創(chuàng)新投融資機制,運用市場化方式吸引社會機構(gòu)參與更新與物業(yè)管理,鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、城中村和廠區(qū)租賃住房微改造,盤活閑置空間,實施專業(yè)化運行管理。通過后續(xù)物業(yè)管理,便民設(shè)施付費,商業(yè)收費等多種渠道,實現(xiàn)投資回報平衡。

  規(guī)范改建房屋用于租賃

  《實施意見》第五章第二條明確:各園區(qū)、鎮(zhèn)(街)應(yīng)根據(jù)租賃住房供需狀況,優(yōu)先盤活存量住房資源。住房租賃企業(yè)試點商業(yè)用房等改建租賃住房的,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房不得銷售。

  嚴(yán)格限制新建租賃住房

  《實施意見》第五章第三條提出:各園區(qū)、鎮(zhèn)(街)要嚴(yán)控增量、合理布局、統(tǒng)籌推進,將新建租賃住房納入城鄉(xiāng)規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃,合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模,經(jīng)匡算市場化供應(yīng)難以滿足租賃需求的,在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排,引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設(shè)。

  優(yōu)化租賃住房空間布局

  通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)租賃住房的布局,有利于促進住房租賃市場供需平衡?!秾嵤┮庖姟返谖逭碌谒臈l重點強調(diào):租賃住房的籌集要與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等充分銜接,優(yōu)化配置多層次住房資源。

  6、降成本:在加大政策支持力度方面,重點落實稅收優(yōu)惠政策。

  落實稅收優(yōu)惠政策支持

  《實施意見》第六章第一條提出:對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用新建住房開展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的,按照新建商品房辦理銷售、不動產(chǎn)登記手續(xù),按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費。

  7、強管理:在加強住房租賃監(jiān)管方面,重點明確完善住房租賃管理的體制機制。

  落實房屋租賃屬地管理責(zé)任

  《實施意見》第七章第三條提出:設(shè)立“市-園區(qū)、鎮(zhèn)(村)-村(居)”三級房屋租賃管理體制,深入推進各項房屋租賃管理工作,并形成有效的上下聯(lián)動反饋機制;充分發(fā)揮各園區(qū)、鎮(zhèn)(街)人民調(diào)解委員會作用,將住房租賃糾紛納入調(diào)解范圍,化解住房租賃矛盾,維護住房租賃市場秩序。

  加強住房租賃市場管理

  《實施意見》第七章第五條,通過強化租賃合同登記備案加強對住房租賃市場的管理,并明確分類處置:對于按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的,可適當(dāng)給予補貼;對住房租賃當(dāng)事人未按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)實施處罰。

  明確租賃雙方納統(tǒng)的責(zé)任主體

  《實施意見》第七章第五條重點明確:租賃雙方自行成交的,出租人是登記備案責(zé)任主體。住房租賃企業(yè)出租住房的,住房租賃企業(yè)是租賃合同登記備案的責(zé)任主體。房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)公司促成交易的,房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)公司應(yīng)督促出租人辦理登記備案,并定期向園區(qū)、鎮(zhèn)(街)房屋租賃管理部門報送房屋租賃交易信息。

  三、《實施意見》出臺意義

  (一)有利于提升我市城市形象

  一方面,培育和發(fā)展住房租賃市場,加強住房租賃市場監(jiān)管,保障住房租賃雙方權(quán)益,化解住房租賃糾紛,可極大地提升外來人口的租賃住房體驗。另一方面,培育和發(fā)展住房租賃市場,發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?;淖》孔赓U企業(yè),通過改造“三舊”物業(yè)、酒店、寫字樓等過剩及閑置資產(chǎn)提供租賃住房,在提高資源集約節(jié)約利用的同時,帶來城市形象的改變與品質(zhì)的提升。

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  當(dāng)前,我市正處于加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)動能轉(zhuǎn)換的決勝時期,我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步從勞動密集型向技術(shù)知識密集型轉(zhuǎn)型,吸引了大量人才。根據(jù)市人才辦的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前我市人才總量突破195萬人,各類高端人才位于廣東省前列。隨著大量人才尤其是青年人才的引入,過往強調(diào)“廉價”的租賃住房產(chǎn)品已難以滿足人才的住房需求。這部分人才群體更關(guān)注“性價比”,除了安全、衛(wèi)生的居住空間之外,更多追求社交空間。大力培育和發(fā)展住房租賃企業(yè),有利于彌補我市租賃住房產(chǎn)品的短板,滿足不同層次人才的租賃住房需求。

 ?。ㄈ┯欣跍p輕我市調(diào)控壓力

  作為全省房地產(chǎn)市場調(diào)控的七個熱點城市之一,我市房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力較大。培育和發(fā)展住房租賃市場,建立租購并舉的住房制度,引導(dǎo)居民通過住房租賃市場解決住房問題,一定程度上能夠緩解新建商品住房的供給壓力,同時降低居民實現(xiàn)住有所居的居住成本。

  (四)有利于增強我市保障能力

  打通租賃住房與政策性住房(保障性住房與人才住房)的通道,推進住房保障貨幣化是住房保障工作下一步的工作重點。培育和發(fā)展住房租賃市場,支持保障對象通過住房租賃市場解決住房問題,增加保障對象的選擇性,有利于減輕我市建設(shè)籌集政策性住房的壓力,進一步擴大住房保障覆蓋面。

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  通過網(wǎng)格化管理、視房屋租賃登記備案情況采取獎懲等措施,強化我市房屋租賃登記備案工作,健全房屋租賃管理機制,有利于摸清家底,加強管理,為我市住房租賃市場提供政策指導(dǎo),化解社會潛在的不穩(wěn)定因素。


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