4月22日，東莞市政府正式印發(fā)實施《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（東府〔2020〕35號）（以下簡稱《實施意見》）?，F(xiàn)就《實施意見》相關(guān)內(nèi)容簡要解讀。

　　一、我市住房租賃市場基本情況

　?。ㄒ唬〇|莞租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀

　　不同于北上廣深等一線城市面臨結(jié)構(gòu)性供給失衡的問題，現(xiàn)階段東莞租賃住房基本實現(xiàn)了數(shù)量上的供需平衡，并略有盈余。

　　在需求方面：一是流動人口數(shù)量大。根據(jù)市公安部門“二標(biāo)四實”采集數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月，全市流動人口955.8萬人，戶籍人口僅為221萬人（“二標(biāo)四實”數(shù)據(jù)），流動人口數(shù)量巨大，有較大的租賃需求。二是租賃意愿增強。隨著近年來年輕人住房觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的外來流動人口尤其是年輕人租房意愿不斷增強。

　　在供給方面：一是租賃市場規(guī)模大。目前我市登記備案的出租住房共27.6萬棟（套），可容納流動人口總數(shù)約達460萬人。(數(shù)據(jù)來源：東莞市新莞人服務(wù)管理系統(tǒng)）二是自建房屋比例高。我市租賃房源主要為自建房及商品房，其中自建房占總數(shù)80%以上。三是房源類型多樣。包括：1.直管公房、公共租賃住房等；2.集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)出租的自建房；3.住宅小區(qū)的出租住房；4.租賃機構(gòu)運營的品牌公寓。

　　住房租賃群體情況：一是中青年群體租房占比高。二是“空巢青年”數(shù)量位居全國第八。三是高層次人才不斷涌入。

　　（二）東莞住房租賃市場的主要問題

　　一是租賃住房存在供需不匹配的結(jié)構(gòu)性矛盾。城中村是我市住房租賃市場的主力，但整體居住環(huán)境相對較差。中高端房源供給不足，與我市招才引智的政策要求不相適應(yīng)，同時中心城區(qū)、交通站點周邊租賃住房需求大，但租賃住房供給有限。

　　二是租賃企業(yè)發(fā)展速度慢、行業(yè)規(guī)范滯后的節(jié)奏性矛盾。受制于城中村的廉價出租屋等原因，全市專業(yè)化租賃企業(yè)發(fā)展速度慢，機構(gòu)租賃的房源規(guī)模較小。

　　三是支持政策力度大與市場主體動力不足的內(nèi)生性矛盾。存在個人閑置房源出租積極性不夠，國有企業(yè)“壓艙石”作用不明顯，村集體參與租賃試點意愿不強烈，住房租賃企業(yè)或個人接受政府納管意識不強烈等問題。

　　二、《實施意見》總體思路與特色亮點

　?。ㄒ唬┛傮w思路

　　《實施意見》是培育、發(fā)展及規(guī)范我市住房租賃市場的主要框架和統(tǒng)領(lǐng)性文件，堅持“市場為主、政府托底、撬動存量、提升品質(zhì)”的租賃住房供應(yīng)基調(diào)，明確以市場為主調(diào)動各參與主體活力，由政府托底提供基本保障，積極盤活存量增加供應(yīng)，提升居住品質(zhì)，促進職住平衡，解決我市多層次住房租賃需求。

　　《實施意見》的起草主要圍繞以下三個方面展開：一是貫徹落實國家、省的工作部署，確保培育和發(fā)展住房租賃工作有序推進。二是充分借鑒先進地區(qū)的經(jīng)驗做法，并結(jié)合我市實際，提出我市發(fā)展住房租賃市場的主要框架。三是針對我市在培育和發(fā)展住房租賃市場存在的管理體制弱化、工作機制不清、平臺成效一般、城中村住房租賃管理難、二手房東管理缺失等諸多痛點和難點，提出針對性的政策建議。

　?。ǘ┲饕獌?nèi)容

　　《實施意見》緊密結(jié)合我市住房租賃實際，共分七章二十四條，共有七個方面的特點：

　　1、總要求。包括指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)等內(nèi)容，重點明確我市租賃住房供應(yīng)基調(diào)。

　　明確培育和發(fā)展我市住房租賃市場的總體思路

　　結(jié)合我市租賃住房存量房源供應(yīng)充足的實際，《實施意見》第一章第二條提出：堅持以“市場為主、政府托底、撬動存量、提升品質(zhì)”的租賃住房供應(yīng)基調(diào)。積極盤活存量住房，嚴(yán)格限制新建租賃住房。

　　2、育主體：在培育市場供應(yīng)主體方面，重點提出要規(guī)范住房租賃企業(yè)和二手房東。

　　重點培育龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮行業(yè)引領(lǐng)作用

　　通過加大對龍頭企業(yè)的支持力度，有助于培育行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展?！秾嵤┮庖姟返诙碌谝粭l“發(fā)展住房租賃企業(yè)”具體提出：落實國家有關(guān)加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)的支持政策，充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。

　　強化對住房租賃企業(yè)的監(jiān)督管理

　　《實施意見》第二章第二條進一步明確：凡在我市從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，或者注冊登記經(jīng)營范圍包括“住房租賃”“房屋租賃”、“公寓管理”等內(nèi)容的企業(yè)（含注冊登記在外地的住房租賃企業(yè)在本市設(shè)立的分公司），在取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，應(yīng)到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請辦理住房租賃企業(yè)備案手續(xù)。

　　支持和規(guī)范個人出租住房

　　《實施意見》第二章第五條明確規(guī)定：轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達到10套（或10間）及以上的，應(yīng)當(dāng)申請設(shè)立住房租賃企業(yè)，依法辦理市場主體登記，并持在本市注冊的營業(yè)執(zhí)照、本人身份證明、固定服務(wù)場所證明等材料到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案。

　　住房租賃市場為制造業(yè)城市保駕護航

　　《實施意見》第二章第六條“規(guī)范城中村住房租賃”明確提出：“城中村改造后出租的，租金水平要參照市場指導(dǎo)價合理定價”，避免因提高租賃住房品質(zhì)，給產(chǎn)業(yè)工人帶來住房成本的大幅上升。

　　3、促消費：在鼓勵住房租賃消費方面，重點明確保障租賃雙方權(quán)益。

　　租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格

　　為降低我市外來人才的住房成本，提高外來人才對東莞的認(rèn)同感和歸屬感，《實施意見》多處提到租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格，如第三章第一條“完善住房租賃支持政策”提出：住房租賃企業(yè)運營管理的租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格，水電氣使用存在混合性質(zhì)情況的，應(yīng)分表計量，未分表計量的，由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執(zhí)行分類價格；再如第五章第一條“積極盤活存量住房”提出：住房租賃企業(yè)運營管理的租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格；又如第五章第二條“規(guī)范改建房屋用于租賃”提出：住房租賃企業(yè)試點商業(yè)用房等改建租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，強調(diào)出租人的安全主體責(zé)任

　　《實施意見》第三章第二條提出：住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除、修改合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行房屋維修義務(wù)，保證住房安全、室內(nèi)設(shè)施正常使用，承擔(dān)出租房屋空氣質(zhì)量合格的主體責(zé)任。并重點強調(diào)“出租人應(yīng)當(dāng)履行出租屋治安與消防安全責(zé)任?！?/p>

　　同時也要求：承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，不得在未經(jīng)出租人同意下擅自轉(zhuǎn)租，并按時繳納租金。承租人和共同居住人依法改變房屋使用功能和布局的，應(yīng)當(dāng)確保出租屋改變后具備基本的治安條件，符合消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、優(yōu)保障：在完善公共租賃住房方面，重點明確要打通租賃住房與公共租賃住房政策通道。

　　擴大房屋租賃補貼發(fā)放范圍

　　《實施意見》第四章第一條提出：完善租賃補貼制度，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹚胶捅Ｕ蠈ο髮嶋H情況，按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)。將入住市屬租賃企業(yè)住房的新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員納入租賃補貼發(fā)放范圍。

　　5、提品質(zhì)：在優(yōu)先盤活存量住房方面，重點明確提升存量住房品質(zhì)。

　　積極盤活存量住房

　　《實施意見》第五章第一條提出：加快城中村和城市老舊小區(qū)升級改造，創(chuàng)新投融資機制，運用市場化方式吸引社會機構(gòu)參與更新與物業(yè)管理，鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、城中村和廠區(qū)租賃住房微改造，盤活閑置空間，實施專業(yè)化運行管理。通過后續(xù)物業(yè)管理，便民設(shè)施付費，商業(yè)收費等多種渠道，實現(xiàn)投資回報平衡。

　　規(guī)范改建房屋用于租賃

　　《實施意見》第五章第二條明確：各園區(qū)、鎮(zhèn)（街）應(yīng)根據(jù)租賃住房供需狀況，優(yōu)先盤活存量住房資源。住房租賃企業(yè)試點商業(yè)用房等改建租賃住房的，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房不得銷售。

　　嚴(yán)格限制新建租賃住房

　　《實施意見》第五章第三條提出：各園區(qū)、鎮(zhèn)（街）要嚴(yán)控增量、合理布局、統(tǒng)籌推進，將新建租賃住房納入城鄉(xiāng)規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)匡算市場化供應(yīng)難以滿足租賃需求的，在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。

　　優(yōu)化租賃住房空間布局

　　通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)租賃住房的布局，有利于促進住房租賃市場供需平衡?！秾嵤┮庖姟返谖逭碌谒臈l重點強調(diào)：租賃住房的籌集要與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等充分銜接，優(yōu)化配置多層次住房資源。

　　6、降成本：在加大政策支持力度方面，重點落實稅收優(yōu)惠政策。

　　落實稅收優(yōu)惠政策支持

　　《實施意見》第六章第一條提出：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用新建住房開展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的，按照新建商品房辦理銷售、不動產(chǎn)登記手續(xù)，按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費。

　　7、強管理：在加強住房租賃監(jiān)管方面，重點明確完善住房租賃管理的體制機制。

　　落實房屋租賃屬地管理責(zé)任

　　《實施意見》第七章第三條提出：設(shè)立“市-園區(qū)、鎮(zhèn)（村）-村（居）”三級房屋租賃管理體制，深入推進各項房屋租賃管理工作，并形成有效的上下聯(lián)動反饋機制；充分發(fā)揮各園區(qū)、鎮(zhèn)（街）人民調(diào)解委員會作用，將住房租賃糾紛納入調(diào)解范圍，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃市場秩序。

　　加強住房租賃市場管理

　　《實施意見》第七章第五條，通過強化租賃合同登記備案加強對住房租賃市場的管理，并明確分類處置：對于按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的，可適當(dāng)給予補貼；對住房租賃當(dāng)事人未按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)實施處罰。

　　明確租賃雙方納統(tǒng)的責(zé)任主體

　　《實施意見》第七章第五條重點明確：租賃雙方自行成交的，出租人是登記備案責(zé)任主體。住房租賃企業(yè)出租住房的，住房租賃企業(yè)是租賃合同登記備案的責(zé)任主體。房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)公司促成交易的，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)公司應(yīng)督促出租人辦理登記備案，并定期向園區(qū)、鎮(zhèn)（街）房屋租賃管理部門報送房屋租賃交易信息。

　　三、《實施意見》出臺意義

　　（一）有利于提升我市城市形象

　　一方面，培育和發(fā)展住房租賃市場，加強住房租賃市場監(jiān)管，保障住房租賃雙方權(quán)益，化解住房租賃糾紛，可極大地提升外來人口的租賃住房體驗。另一方面，培育和發(fā)展住房租賃市場，發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，通過改造“三舊”物業(yè)、酒店、寫字樓等過剩及閑置資產(chǎn)提供租賃住房，在提高資源集約節(jié)約利用的同時，帶來城市形象的改變與品質(zhì)的提升。

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　　當(dāng)前，我市正處于加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)動能轉(zhuǎn)換的決勝時期，我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步從勞動密集型向技術(shù)知識密集型轉(zhuǎn)型，吸引了大量人才。根據(jù)市人才辦的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我市人才總量突破195萬人，各類高端人才位于廣東省前列。隨著大量人才尤其是青年人才的引入，過往強調(diào)“廉價”的租賃住房產(chǎn)品已難以滿足人才的住房需求。這部分人才群體更關(guān)注“性價比”，除了安全、衛(wèi)生的居住空間之外，更多追求社交空間。大力培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)，有利于彌補我市租賃住房產(chǎn)品的短板，滿足不同層次人才的租賃住房需求。

　?。ㄈ┯欣跍p輕我市調(diào)控壓力

　　作為全省房地產(chǎn)市場調(diào)控的七個熱點城市之一，我市房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力較大。培育和發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，引導(dǎo)居民通過住房租賃市場解決住房問題，一定程度上能夠緩解新建商品住房的供給壓力，同時降低居民實現(xiàn)住有所居的居住成本。

　　（四）有利于增強我市保障能力

　　打通租賃住房與政策性住房（保障性住房與人才住房）的通道，推進住房保障貨幣化是住房保障工作下一步的工作重點。培育和發(fā)展住房租賃市場，支持保障對象通過住房租賃市場解決住房問題，增加保障對象的選擇性，有利于減輕我市建設(shè)籌集政策性住房的壓力，進一步擴大住房保障覆蓋面。

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　　通過網(wǎng)格化管理、視房屋租賃登記備案情況采取獎懲等措施，強化我市房屋租賃登記備案工作，健全房屋租賃管理機制，有利于摸清家底，加強管理，為我市住房租賃市場提供政策指導(dǎo)，化解社會潛在的不穩(wěn)定因素。

　　點擊查看政策文件：東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)《東莞市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》的通知