為貫徹落實建設(shè)粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略，全面推進“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”建設(shè)，強化土地集約利用、優(yōu)化城市空間布局、提升城市品質(zhì)，切實拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間，更好踐行經(jīng)營城市的理念，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、我市軌道交通建設(shè)“1+N”政策和城市更新相關(guān)政策等文件精神，結(jié)合實際，制定了《東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法》（以下簡稱“《實施辦法》”）?，F(xiàn)將有關(guān)制定情況說明如下：

　　一、關(guān)于《實施辦法》的起草背景

　　根據(jù)我市軌道交通建設(shè)“1+N”政策文件，為最大化發(fā)揮軌道交通綜合效應(yīng)，原則要求TOD范圍內(nèi)“三舊”改造項目由政府主導(dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)。根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號），“在保障政府收益不受損的前提下，允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。具體地價計收標(biāo)準及形式由各地級以上市人民政府制定”。結(jié)合省政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見，在我市軌道交通建設(shè)“1+N”政策文件“政府主導(dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)”原則的基礎(chǔ)上，市軌道交通局結(jié)合TOD綜合開發(fā)實際，起草《東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）。

　　二、關(guān)于《實施辦法》的起草依據(jù)

　　東莞市軌道交通建設(shè)及TOD綜合開發(fā)“1+N”政策文件；

　　《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）；

　　《東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）>的通知》（東府辦〔2019〕29號）；

　　《東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)東莞市城市更新地價計收和分配辦法（修訂）的通知》（東府辦〔2019〕44號）；

　　《東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）；

　　《關(guān)于印發(fā)<東莞市城市更新單元（項目）“1+N”總體實施方案審批操作細則（試行）>的通知》（東自然資〔2019〕140號）；

　　《關(guān)于印發(fā)<東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）>的通知》（東自然資〔2019〕144號）；

　　《關(guān)于印發(fā)<東莞市城市更新“舊項目”處理措施>及項目清單的通知》（東自然資〔2019〕431號）。

　　三、關(guān)于《實施辦法》的主要內(nèi)容

　　《實施辦法》分為總則、適用范圍和改造方式、政府和集體收益及分配、實施流程及要求、部門職責(zé)、附則六章內(nèi)容。其中，第一部分“總則”闡述了《實施辦法》的基本原則等內(nèi)容；第二部分“適用范圍和改造方式”闡述了《實施辦法》的適用范圍，以及政府主導(dǎo)、土地權(quán)利人自行改造、單一主體掛牌招商和“舊項目”四種改造方式；第三部分“政府和集體收益及分配”闡述了政府所得收益的分配及落實方式；第四部分“實施流程及要求”闡述了政府分成物業(yè)的實施流程和相關(guān)要求；第五部分“部門職責(zé)”闡述了各部門職責(zé)分工等內(nèi)容，保障TOD范圍內(nèi)城市更新項目的順利推進；第六部分“附則”闡述了《實施辦法》由軌道交通局負責(zé)解釋及《實施辦法》的有效期。

　　四、關(guān)于《實施辦法》的亮點

　?。ㄒ唬秾嵤┺k法》在堅持“政府主導(dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)”原則的基礎(chǔ)上，補充提出多種TOD范圍內(nèi)城市更新項目的利益共享機制，使得社會資本可參與TOD范圍內(nèi)城市更新項目，推動一批TOD城市更新試點項目的落地實施，在確保政府收益的前提下，達到政府與社會各方互利共贏的局面。

　?。ǘ└鶕?jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，采用政府物業(yè)分成方式，實質(zhì)上是以建筑物分成替代收繳土地價款。符合省政策要求，有利于優(yōu)化“三舊”改造市場化運作機制，促進我市TOD范圍內(nèi)城市更新項目高質(zhì)量發(fā)展。

　?。ㄈ㏕OD范圍內(nèi)城市更新項目以軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃作為控規(guī)編制（調(diào)整）的依據(jù)，不需另行單獨編制前期研究和單元規(guī)劃，優(yōu)化了項目的實施流程，推動項目快速落地，得到開發(fā)企業(yè)的普遍認同。

　?。ㄋ模ν恋貦?quán)利人自行改造、東自然資〔2019〕431號同意的“舊項目”中適用村企合作改造模式的項目，政府一次性收取項目全部補繳地價后，根據(jù)項目的建設(shè)進度向開發(fā)企業(yè)按比例支付購買物業(yè)的款項，有效降低企業(yè)資金壓力。

　?。ㄎ澹㏕OD地區(qū)采用圈層式的布局原則與較高開發(fā)強度，TOD綜合開發(fā)規(guī)劃已整體統(tǒng)籌考慮該地區(qū)的市政公共配套，依據(jù)TOD綜合開發(fā)規(guī)劃合理劃定更新單元范圍，TOD范圍內(nèi)城市更新原則上以連片開發(fā)為主，零星項目單元面積不小于60畝，政府主導(dǎo)項目不受更新單元面積限制，適當(dāng)縮小規(guī)模要求，擴大政策適用面，從而加快TOD范圍內(nèi)土地的開發(fā)速度，盡早反哺軌道建設(shè)資金。

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