為進一步規(guī)范東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地管理，建立一套適應新型產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的管理機制，打造一批“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”融合發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)綜合體，以高品質(zhì)空間吸引創(chuàng)新要素加快集聚，根據(jù)市委市政府的工作部署，經(jīng)過全面深入的調(diào)研、討論、撰寫和修改，出臺了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。為使社會各界進一步了解《辦法》的導向、思路及相關主要條款，現(xiàn)解讀如下：

　　一、出臺M0政策的目的

　　一是促進新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動城市品質(zhì)提升。隨著近年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的深入推進和周邊先進城市創(chuàng)新資源的加速外溢，新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)在莞迅猛發(fā)展，成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的重要生力軍。與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)廠房不同，新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)的用地具有研發(fā)用途比例高、用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，現(xiàn)行部分土地供應和管理政策已無法滿足新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。客觀而言，出臺新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策，以招引規(guī)模大、效益好、運營能力強的優(yōu)質(zhì)平臺商進行成規(guī)模、高品質(zhì)開發(fā)為主攻方向，既能夠為打造一批高品質(zhì)的新型產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器提供空間保障，也順應了新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的市場需求，有利于進一步加快推動高質(zhì)量發(fā)展，全面支撐東莞參與粵港澳大灣區(qū)和廣深港澳科技創(chuàng)新走廊建設。

　　二是整合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)政策、提高項目開發(fā)效率。2013年以來，東莞先后出臺了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地、科技企業(yè)孵化器、科研用地等“類新型產(chǎn)業(yè)用地”政策，實施過程中取得了較好的成效。出臺新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策，逐步統(tǒng)籌整合現(xiàn)有的“類新型產(chǎn)業(yè)用地”政策，將有利于更大程度地發(fā)揮土地要素作用，推動我市新型產(chǎn)業(yè)加快向中高端水平邁進。

　　二、什么是新型產(chǎn)業(yè)用地M0?

　　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），其范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務的用地。

　　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房。產(chǎn)業(yè)用房指可用于生產(chǎn)、研發(fā)設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測等功能用途的用房。配套用房包括小型商業(yè)、配套宿舍等。

　　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）按產(chǎn)業(yè)用房使用類型分為不可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地和可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地。配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓。

　　三、核心思路和政策導向

　　1、堅持產(chǎn)業(yè)導向，鼓勵自持開發(fā)。《辦法》設置了開發(fā)主體準入認定，鼓勵有產(chǎn)業(yè)平臺運營經(jīng)驗、自持比例高的企業(yè)進行開發(fā)，從地價等方面給予政策傾斜；對于有分割轉(zhuǎn)讓需求的企業(yè)，從稅收貢獻、二次轉(zhuǎn)讓收益上繳、履約監(jiān)管等方面設定剛性條件。堅持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓的政策導向，明確產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的比例不得高于49%，防止新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向。

　　2、堅持品質(zhì)導向，鼓勵規(guī)模開發(fā)。《辦法》支持以產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶集中布局新產(chǎn)業(yè)，打造功能復合、設施共享，適宜創(chuàng)業(yè)、生活、交流的新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。鼓勵成規(guī)模、高品質(zhì)開發(fā)，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割。支持新型產(chǎn)業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃、功能適當混合，打造產(chǎn)城人融合發(fā)展的城市綜合體。

　　3、堅持規(guī)劃導向，鼓勵先行先試。為充分把握廣深科技創(chuàng)新走廊建設和深圳創(chuàng)新要素外溢窗口期的機遇，《辦法》明確優(yōu)先在廣深科技創(chuàng)新走廊、廣深高速公路兩側(cè)、市鎮(zhèn)聯(lián)合重點招商區(qū)域、市區(qū)和臨深片區(qū)進行先試先行，待條件成熟后再向全市鋪開。

　　4、堅持集約導向，鼓勵“工改MO”。重點聚焦傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)功能單一、配套不完善和“工改工”市場動力不足的問題，將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進器，支持舊工業(yè)園活化更新，引導傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。《辦法》對“工改M0”實行政策傾斜：用地面積150畝及以上的城市更新單元優(yōu)先納入試點范圍；“工改M0”可采取協(xié)議方式出讓；“工改M0”土地出讓年限為50年（一般出讓年限為40年）；“工改M0”補繳地價享受5折優(yōu)惠；“工改M0”項目履約的財政貢獻考核標準按8折執(zhí)行，等等。另一方面，對新增用地規(guī)劃為可分割M0設置了相對較高的門檻條件。

　　四、重點條款解讀

　　（一）資格準入認定（第五—九條）

　　新型產(chǎn)業(yè)項目資格準入包括選址準入和開發(fā)主體準入：

　　1、選址準入——市規(guī)劃部門負責

　　新型產(chǎn)業(yè)用地的布局重點考慮以下幾個因素：一是新型產(chǎn)業(yè)對區(qū)位的要求，交通便捷、配套完善的區(qū)域是首選；二是避免對城市高價值區(qū)域土地市場造成不公平競爭，市級和鎮(zhèn)級核心區(qū)內(nèi)不布局M0，其中樞紐型軌道交通站點是指兩條或以上軌道線的交匯站點；三是保障普通制造業(yè)發(fā)展空間，各園區(qū)、鎮(zhèn)街工業(yè)保護線內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總量不超過轄區(qū)工業(yè)保護線總規(guī)模的10%，市區(qū)四個街道、松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)可適當提高比例；四是鼓勵成片、規(guī)模開發(fā)，提高開發(fā)檔次和配套服務，同時兼顧中小企業(yè)自用型總部建設的需求。

　　在符合上述布局原則的基礎上，近期優(yōu)先在廣深科技創(chuàng)新走廊、廣深高速兩側(cè)、城市更新單元、市鎮(zhèn)聯(lián)合重點招商區(qū)域、市區(qū)和臨深片區(qū)試行，試行時間3年，總結(jié)經(jīng)驗后全市推廣。

　　2、開發(fā)主體準入——市招商創(chuàng)新辦負責

　　綜合評估意向用地單位的產(chǎn)業(yè)定位、招商運營服務能力、財政貢獻等，具體細則由市招商創(chuàng)新辦牽頭制定。

　?。ǘ┮?guī)劃設計創(chuàng)新（第十八條）

　　新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)以高端技術人才為主，要求工作環(huán)境多元化、個性化。為營造舒適宜人的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新空間，《辦法》在容積率、建筑高度、建筑設計規(guī)范、配套設施比例等方面進行了優(yōu)化。

　　1、容積率方面，鼓勵較高強度開發(fā)。容積率原則上大于3.0，不超過5.0。3.0的下限較現(xiàn)有普通工業(yè)用地有了大幅提高，有力推動土地集約利用；5.0的上限與商業(yè)辦公用地形成級差，以減少對商業(yè)辦公市場的沖擊。

　　2、建筑設計方面，充分考慮新業(yè)態(tài)的使用需求。研發(fā)設計用房允許參照辦公建筑進行設計，以配合研發(fā)、創(chuàng)意、設計等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能的用房需求；配套宿舍允許參照公租房標準進行設計，提供更優(yōu)質(zhì)舒適的住房環(huán)境，以適應高素質(zhì)人才對居住品質(zhì)的要求。

　　3、配套設施方面，支持打造配套完善的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。參照深圳的做法，配套設施計容建筑面積限定在項目總計容建筑面積的30%以內(nèi)，較原有幾個“類新型產(chǎn)業(yè)用地”政策的15%有了大幅提高。明確可設置小型商業(yè)、配套宿舍等公共服務、市政配套設施，但不得建設大型商場等，以滿足入駐企業(yè)和員工的日常配套需求。

　?。ㄈ┑貎r計算標準（第十三、十四條）

　　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價處于普通工業(yè)用地（M1）與商業(yè)辦公用地（C2）之間，與分割轉(zhuǎn)讓比例、實際出讓年限、容積率等因素相掛鉤。這樣既保障了傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展空間和商業(yè)辦公用地的市場價值，也有利于新型產(chǎn)業(yè)項目錯位發(fā)展、互為支撐，進一步激發(fā)市場動力。經(jīng)測算，不可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地出讓底價約為普通工業(yè)用地的1.2—2.0倍（與容積率掛鉤）；可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地地價，分割轉(zhuǎn)讓比例越大，地價越高，以招引有實力的開發(fā)主體、鼓勵更多地自持。

　　支持“工改M0”，“工改M0”項目補繳土地出讓金給予折半優(yōu)惠。

　　新型產(chǎn)業(yè)用地與其他用地功能混合的，其地價為各類用地相應地價的總和，具體計算細則由市國土局牽頭制定。

　　（四）允許功能混合、支持產(chǎn)城融合（第十六條）

　　支持新型產(chǎn)業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃、功能適當混合。在符合城市規(guī)劃布局原則的前提下，可在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基礎上配置一定比例商業(yè)辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務設施用地。

　　1、混合形式：允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓，整體辦理規(guī)劃、國土等手續(xù)，具體細則由市國土局牽頭制定。

　　注：工業(yè)保護線內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配置商業(yè)辦公（C2）的，必須采用新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)辦公混合用地（M0+C2）的方式，商業(yè)辦公（C2）不能獨立宗地。

　　2、混合比例：以產(chǎn)業(yè)功能為主

　　3、分割要求。商業(yè)辦公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割轉(zhuǎn)讓；配套型住宅（R0）的受讓人（含二次轉(zhuǎn)讓）必須是項目入駐企業(yè)，入駐新型產(chǎn)業(yè)（M0）和商業(yè)辦公（C2）的企業(yè)均屬于項目入駐企業(yè)。

　?。ㄎ澹┩恋?、產(chǎn)業(yè)用房貢獻（第二十一—二十四條）

　　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地價格低、開發(fā)強度大、對城市配套服務要求高。參照深圳的做法，新型產(chǎn)業(yè)用地項目按不同情形須無償向政府貢獻一定比例的土地或產(chǎn)業(yè)用房，貢獻部分免繳地價。貢獻的土地可用于城市基礎設施、公共服務設施或保障性住房等其他公益性項目建設；貢獻的產(chǎn)業(yè)用房可用于市、鎮(zhèn)招引優(yōu)質(zhì)項目。貢獻土地和產(chǎn)業(yè)用房的交付形式、建設標準等，由市招商創(chuàng)新辦牽頭制定。

　　貢獻原則：

　　招拍掛用地：“一地一策”，在地塊公開出讓方案中明確。

　　已出讓土地改為“M0”或“M0”提高容積率：容積率3.0（含）以下部分無需貢獻，容積率3.0—5.0（含）部分按計容建筑面積的5%貢獻產(chǎn)業(yè)用房，容積率5.0以上部分按計容建筑面積的10%貢獻產(chǎn)業(yè)用房。

　　“工改M0”：貢獻不低于15%的土地。

　　（六）嚴控分割轉(zhuǎn)讓（第二十五、二十九、三十一條）

　　堅持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓的政策導向?？煞指?/span>M0項目中產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的49%，以保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)招商、持續(xù)運營和持續(xù)服務?；旌嫌玫刂械纳虡I(yè)辦公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割轉(zhuǎn)讓。

　　申請分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)建筑，其套內(nèi)建筑面積不得少于2000平方米；分割單元最小面積為300平方米。

　　適度約束產(chǎn)業(yè)用房的二次轉(zhuǎn)讓，防止房地產(chǎn)化傾向。產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的，優(yōu)先由原開發(fā)主體或政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體按原銷售價格進行回購；放棄回購的，產(chǎn)業(yè)用房可在市場上進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應將一定比例的增值收益上繳政府。

　　完成首次轉(zhuǎn)讓登記≤3年的，增值收益100%上繳；

　　完成首次轉(zhuǎn)讓登記3—5年的，增值收益50%上繳。

　　完成首次轉(zhuǎn)讓登記〉5年的，增值收益20%上繳。

　　（七）嚴格履約監(jiān)管（第三十三—四十條）

　　堅持以引入產(chǎn)業(yè)為政策導向，在準入、簽約、二次轉(zhuǎn)讓、后續(xù)監(jiān)管等環(huán)節(jié)制定了多重保障措施、加強監(jiān)管，包括：實行開發(fā)主體資格準入認定；在簽訂土地出讓合同前，屬地政府與開發(fā)主體簽訂履約監(jiān)管協(xié)議并繳納履約保證金；約束產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓，設定優(yōu)先回購權和增值收益上繳機制；成立新型產(chǎn)業(yè)用地項目監(jiān)督小組，建立達產(chǎn)驗收管理制度，明確獎懲措施等。