東府辦〔2019〕61號(hào)

?

東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步

鼓勵(lì)城市更新促進(jìn)固定資產(chǎn)投資

若干政策的通知

?

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)城市更新 促進(jìn)固定資產(chǎn)投資若干政策》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

?

?

?

??????????????? ???????????????東莞市人民政府辦公室

??????????????????????????????? 2019年11月15日

關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)城市更新 促進(jìn)固定資產(chǎn)投資若干政策

?

為貫徹落實(shí)市委十四屆九次全會(huì)精神，為投資松綁，以減負(fù)提速擴(kuò)面為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化城市更新政策，加快推動(dòng)項(xiàng)目落地建設(shè)和固定資產(chǎn)投資，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，制定如下政策。

一、妥善處理新舊地價(jià)政策銜接。對(duì)于村組集體自行改造或與企業(yè)合作改造的“工改居”“工改商”項(xiàng)目，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，批復(fù)日期在2018年8月15日之前的，按區(qū)片土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（容積率修正后）的20%計(jì)收地價(jià)款；批復(fù)日期在2018年8月15日之后的，按區(qū)片土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（容積率修正后）的30%計(jì)收地價(jià)款。

二、實(shí)施最低掛牌招商起始價(jià)系數(shù)。單一主體掛牌招商地價(jià)款起始價(jià)按最低起始價(jià)系數(shù)核定，即舊村改造、“工改工”（M1、M2、W）單元按40%核定地價(jià)款起始價(jià)，“工改M0”單元按50%核定地價(jià)款起始價(jià)，“工改居”“工改商”單元按70%核定地價(jià)款起始價(jià)。政府（集體）收益報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)完成后，收購主體向市自然資源局提供相應(yīng)額度的銀行保函，可申請(qǐng)退回90%的保證金。

三、降低更新實(shí)施主體稅收負(fù)擔(dān)。更新單元（項(xiàng)目）實(shí)施主體在出讓紅線外承擔(dān)的公共設(shè)施建設(shè)、易地安置用房建造、道路改造、園林綠化施工或其他工程等責(zé)任，應(yīng)在出讓合同約定或單元?jiǎng)澏▓D則、“1+N”總體實(shí)施方案（或改造方案）、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議等文件中予以明確；對(duì)于此前已批但批復(fù)未列明有關(guān)責(zé)任的更新單元（項(xiàng)目），由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與實(shí)施主體協(xié)商補(bǔ)簽實(shí)施監(jiān)管協(xié)議并報(bào)市自然資源局備案，備案后由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具確認(rèn)函件；實(shí)施主體因承擔(dān)上述責(zé)任而實(shí)際發(fā)生并完成支付的相關(guān)支出，在取得合法有效憑證的前提下，可視為符合出讓合同約定或政府文件要求的項(xiàng)目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程實(shí)際發(fā)生的支出。稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)土地出讓合同、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確認(rèn)函等前述資料和相關(guān)合同、協(xié)議及合法有效憑證，確認(rèn)實(shí)施主體為取得土地使用權(quán)所支付的金額。經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的單一主體掛牌招商更新單元（項(xiàng)目），其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益收購歸宗屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，按相關(guān)稅收政策辦理。改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組綜合協(xié)調(diào)辦公室會(huì)同市自然資源部門制定更新單元（項(xiàng)目）配建公共設(shè)施的操作規(guī)范，明確適用條件、范圍、移交流程等內(nèi)容。

四、降低公共設(shè)施配建成本。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）安排單獨(dú)宗地由實(shí)施主體全額出資配建公共設(shè)施并無償移交政府的，無須計(jì)收地價(jià)款，異地配建公共設(shè)施的建造成本可以作為單一主體掛牌招商起始價(jià)的扣減項(xiàng)。經(jīng)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)使用國有建設(shè)用地配建的，可按劃撥方式供地給實(shí)施主體，竣工驗(yàn)收后土地連同建筑物一并收回。經(jīng)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)使用集體建設(shè)用地配建的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、集體經(jīng)濟(jì)組織以及實(shí)施主體通過簽訂三方協(xié)議，明確可按集體自用方式供地給相應(yīng)集體經(jīng)濟(jì)組織，由實(shí)施主體全額出資并自行組織建設(shè)，工程竣工驗(yàn)收后移交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定單位管理，相應(yīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)助辦理工程報(bào)建等手續(xù)，配建項(xiàng)目按照社會(huì)投資項(xiàng)目管理，采用備案制進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，無須核準(zhǔn)招投標(biāo)方式，村集體不需要另行招投標(biāo)確定勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位。

五、統(tǒng)籌平衡舊城舊村整體改造成本。因建設(shè)市級(jí)以上重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、實(shí)施重大基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、危舊房改造而必須近期拆除重建或其他市人民政府認(rèn)為亟需改造的舊城舊村改造項(xiàng)目，由于用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向市拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間總指揮部辦公室申請(qǐng)，經(jīng)市拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間總指揮部審定同意，納入年度試點(diǎn)項(xiàng)目庫的，可通過異地安置、容積率補(bǔ)償、公共設(shè)施配建、政府補(bǔ)助等方式統(tǒng)籌平衡。異地安置由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌安排；難以異地安置的，可在現(xiàn)有補(bǔ)償建筑面積基礎(chǔ)上增加10%作為額外的建筑面積補(bǔ)償，但不得超過基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施承載力；給予額外建筑面積補(bǔ)償后仍無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，可由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）以減免該項(xiàng)目公共設(shè)施配建工程或投入等方式予以支持；如采取上述措施仍無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請(qǐng)對(duì)拆遷安置物業(yè)、集體經(jīng)營性補(bǔ)償物業(yè)、片區(qū)公共設(shè)施建設(shè)給予專項(xiàng)補(bǔ)助，專項(xiàng)補(bǔ)助資金由市、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）按2:4:4（適用非欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)）或3:3:4（適用欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)）分擔(dān)，其中村集體部分可以物業(yè)形式分擔(dān)。具體由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）制定項(xiàng)目統(tǒng)籌平衡方案，報(bào)市拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間總指揮部辦公室，由該辦會(huì)同市發(fā)展改革局、財(cái)政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局等相關(guān)職能部門審核后，通過“一事一議”方式報(bào)請(qǐng)市人民政府審定。

六、實(shí)行稅收市級(jí)留成專項(xiàng)補(bǔ)助。自2019年度起，我市城市更新單元（項(xiàng)目）所產(chǎn)生的土地增值稅收入（全口徑）較上一年度增長超過6%的部分，按照30%的比例核定金額，補(bǔ)助該城市更新單元（項(xiàng)目）所在的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），專項(xiàng)用于支持舊城鎮(zhèn)改造、舊村莊改造和鎮(zhèn)村工業(yè)園提升改造，優(yōu)先用于相關(guān)試點(diǎn)項(xiàng)目的政府補(bǔ)助。75畝以上的連片“工改工”項(xiàng)目，自項(xiàng)目首期工程竣工驗(yàn)收后五年內(nèi)，入駐的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或經(jīng)市工信部門核定的工業(yè)企業(yè)，其繳交的稅收市留成部分，其中增值稅（市、鎮(zhèn)留成25%）、企業(yè)所得稅（市、鎮(zhèn)留成20%），全額補(bǔ)助給開發(fā)主體。

七、降低“工改M0”改造成本。涉及配套型住宅用地（R0）的“工改M0”單元，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）部分、配套型住宅用地（R0）分別按50%、70%核定地價(jià)款起始價(jià)，拆遷補(bǔ)償成本、集體物業(yè)補(bǔ)償成本、公共設(shè)施建設(shè)成本等成本抵扣項(xiàng)目按兩部分用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)分?jǐn)偂？煞指钿N售“工改M0”項(xiàng)目涉及向村集體補(bǔ)償M0物業(yè)的，村集體補(bǔ)償物業(yè)不可分割銷售?？煞指钿N售“工改M0”項(xiàng)目按不高于49%的比例計(jì)算可分割銷售面積時(shí)，私人補(bǔ)償物業(yè)面積及無償移交政府物業(yè)面積需從計(jì)算基數(shù)中扣除，集體補(bǔ)償物業(yè)面積無需扣除，即：可分割銷售面積=（產(chǎn)業(yè)用房總計(jì)容建筑面積-私人補(bǔ)償物業(yè)計(jì)容面積-無償移交政府物業(yè)計(jì)容面積）×49%。

八、合理分?jǐn)偩幼∪丝诠卜?wù)投入。涉及商住用途更新單元（項(xiàng)目）改造后，該商住小區(qū)的治安、民政、社衛(wèi)、文化等屬地服務(wù)劃歸改造前用地所屬村（社區(qū)）的村委會(huì)（居委會(huì)）承接；若跨兩個(gè)或以上村（社區(qū)）的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定村（社區(qū)）承接。后續(xù)公共服務(wù)相關(guān)投入由項(xiàng)目開發(fā)主體與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村委會(huì)（居委會(huì)）協(xié)商，并在實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定按一定比例、多種形式共同分擔(dān)。鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)方以物業(yè)形式一次性分擔(dān)，相應(yīng)物業(yè)可經(jīng)協(xié)商納入實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，視同開發(fā)方配建公共設(shè)施適用相關(guān)稅收政策。

九、合理靈活安排公共設(shè)施用地。原土地權(quán)利人自行改造單元（項(xiàng)目）在出讓紅線外提供的公共設(shè)施用地不足15%的，可在用地紅線內(nèi)安排建設(shè)單獨(dú)占地且出入口與市政道路相連接的幼兒園、社區(qū)中心、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)體育公園、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施，竣工驗(yàn)收后無償移交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或其指定接收管理單位，不需要調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；單元（項(xiàng)目）內(nèi)難以落實(shí)或全部落實(shí)公共設(shè)施用地要求的，或經(jīng)批準(zhǔn)按控規(guī)實(shí)施而未承擔(dān)公共設(shè)施配建任務(wù)的，可經(jīng)協(xié)商按異地配建公共設(shè)施落實(shí)，也可按加計(jì)地價(jià)款方式落實(shí)。加計(jì)地價(jià)款按未落實(shí)用地的新用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與已補(bǔ)繳地價(jià)的差額計(jì)收，具體按以下公式計(jì)算：（容積率修正后的新用途區(qū)片土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×出讓宗地面積-補(bǔ)繳地價(jià)總額）×未落實(shí)用地面積/出讓宗地面積。加計(jì)地價(jià)款按現(xiàn)行規(guī)定扣除計(jì)提項(xiàng)目和市分成收入后，撥付鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）專項(xiàng)用于教育設(shè)施建設(shè)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在改造方案中明確具體的教育設(shè)施項(xiàng)目及實(shí)施計(jì)劃安排，不得將該部分資金用作其他用途或用于其他項(xiàng)目。

十、完善更新項(xiàng)目提容利益共享機(jī)制。改造為居住用途且容積率在2.0以下（含本數(shù)）或改造為商業(yè)用途且容積率在3.0以下（含本數(shù)）的更新單元（項(xiàng)目），在滿足公共配套承載力的前提下，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可編制前期研究報(bào)告申請(qǐng)適當(dāng)提高容積率。增加的計(jì)容建筑面積可以按照改造后用途的區(qū)片土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)收地價(jià)款，該部分地價(jià)款由市、鎮(zhèn)五五分成；涉及集體收益的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與集體經(jīng)濟(jì)組織自行協(xié)商解決；支持在政府收益不降低的前提下，以建筑物分成方式替代地價(jià)款收繳，具體參照軌道交通TOD范圍土地容積率調(diào)整有關(guān)利益分成機(jī)制執(zhí)行。

十一、優(yōu)化標(biāo)圖建庫審查標(biāo)準(zhǔn)。2009年12月31日前已建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求，但第二次全國土地調(diào)查或最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為非建設(shè)用地，不涉及復(fù)墾且確需改造建設(shè)的，落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模后可納入標(biāo)圖建庫范圍。舊村改造可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認(rèn)定為閑置土地的地塊。宗地上上蓋物占地比例未達(dá)到30%但符合批準(zhǔn)的規(guī)劃條件（下限）的，可納入標(biāo)圖建庫范圍。

十二、解決國有工業(yè)、倉儲(chǔ)用地歷史問題。國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號(hào)）文件下發(fā)之前，即2006年8月31日前，掛靠鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、鎮(zhèn)（街道）屬企事業(yè)單位使用的國有劃撥工業(yè)、倉儲(chǔ)用地，經(jīng)鎮(zhèn)屬資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)，可以直接補(bǔ)辦協(xié)議出讓到實(shí)際使用單位，無需“招拍掛”；涉及地上建筑產(chǎn)權(quán)的，可以一并捆綁出讓。由于歷史原因已批工業(yè)、倉儲(chǔ)用地范圍內(nèi)沒有規(guī)劃許可手續(xù)，需要按照現(xiàn)行新規(guī)劃條件變更土地使用條件、調(diào)整土地紅線和完善規(guī)劃審批手續(xù)的，可徑行辦理，無需納入已建房屋補(bǔ)辦臺(tái)賬。

十三、實(shí)施已批工業(yè)用地改擴(kuò)建容差審批。已批工業(yè)用地上實(shí)施改擴(kuò)建涉及零星用地（300平方米以內(nèi)）不符合現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的，在不影響公共設(shè)施近期實(shí)施計(jì)劃、權(quán)屬單位承諾今后在該地塊進(jìn)行拆舊建新時(shí)無條件服從控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施的前提下，允許權(quán)屬邊界內(nèi)建筑保留使用并按權(quán)屬邊界出具規(guī)劃條件、辦理規(guī)劃許可，無需進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整；實(shí)際建設(shè)范圍超出已批建設(shè)用地范圍，或與其他宗地重疊、錯(cuò)位、偏移，其面積較?。?00平方米以內(nèi)）、與周邊權(quán)利人無爭(zhēng)議、不影響公共設(shè)施安排的，在土地權(quán)利人承諾依法整改的前提下，可徑行按照新的規(guī)劃條件辦理土地和規(guī)劃變更調(diào)整審批手續(xù)。

十四、加快處理土地紅線重疊導(dǎo)致的抵押和過戶問題。因不同坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換、測(cè)量誤差導(dǎo)致宗地紅線出現(xiàn)誤差的，具體誤差標(biāo)準(zhǔn)參照《關(guān)于妥善處理界址范圍不一致不動(dòng)產(chǎn)登記問題的意見》中“屬于測(cè)量誤差范圍內(nèi)的情形”來執(zhí)行，即不視為土地使用條件變更、規(guī)劃條件變化，直接辦理登記業(yè)務(wù)。除誤差之外其他原因?qū)е伦诘丶t線重疊的，權(quán)利人需要辦理抵押和轉(zhuǎn)移登記時(shí)，先取得土地使用權(quán)的一方無需調(diào)整宗地紅線和取得紅線重疊方權(quán)利人的同意即可直接辦理登記。后取得土地使用權(quán)的一方應(yīng)按照現(xiàn)有政策調(diào)整用地紅線后辦理變更登記，若自愿放棄重疊部分土地使用權(quán)的除外。

十五、簡化市土地審批委員會(huì)議事規(guī)則。城市更新單元批次計(jì)劃、“1+N”總體實(shí)施方案等具體更新單元（項(xiàng)目）審批事項(xiàng)書面征求城市更新聯(lián)席工作小組相關(guān)成員單位及其他單位意見后，相關(guān)成員單位及其他單位意見一致同意或無不同意見的，可直接報(bào)市人民政府審批；如意見不統(tǒng)一的，則需按原有程序報(bào)請(qǐng)小組會(huì)議集中討論后，再報(bào)請(qǐng)市人民政府審批。

十六、簡化產(chǎn)業(yè)類更新單元審批程序。改造后用途為工業(yè)倉儲(chǔ)用地（M1、M2、W）、新型產(chǎn)業(yè)用地（僅適用于M0，不涉及M0+C、M0+R0）、公益性改造的更新單元（項(xiàng)目）如涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，可直接按控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序完成調(diào)整審批，批準(zhǔn)后編制簡易單元?jiǎng)澏▓D則或前期研究報(bào)告，與單一主體掛牌招商方案或“1+N”總體實(shí)施方案合并審批。在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求且不減少公共設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，工業(yè)保護(hù)線范圍內(nèi)的工業(yè)、倉儲(chǔ)用地申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率不超過3.0的，或者工業(yè)保護(hù)線范圍外的工業(yè)、倉儲(chǔ)用地申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率不超過2.5的，按照控規(guī)微調(diào)程序進(jìn)行審批。工業(yè)、倉儲(chǔ)用地申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率不超過3.5的，無需再提交開發(fā)模擬方案。

十七、下放非拆除重建類更新單元審批權(quán)。不涉及拆除重建的生態(tài)修復(fù)類、整治活化類更新單元，由鎮(zhèn)（街道）城市更新管理部門或有關(guān)責(zé)任部門編制簡易更新單元?jiǎng)澏▓D則，報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)、市自然資源局備案，納入固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目庫和省“三舊”改造成效統(tǒng)計(jì)范圍，并享受年度考核相關(guān)優(yōu)惠政策。舊工業(yè)區(qū)整治活化項(xiàng)目因歷史原因缺乏建設(shè)工程規(guī)劃許可而未能辦理建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核和備案的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審議認(rèn)為符合《廣東省公安廳關(guān)于進(jìn)一步明確建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核和備案辦理有關(guān)事項(xiàng)的通知》第三條情形的，提交改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組綜合協(xié)調(diào)辦公室召集相關(guān)部門研究協(xié)調(diào)并形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要作為辦理建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核或備案的依據(jù)。

十八、同步開展土壤污染調(diào)查和項(xiàng)目審批。拆除重建類更新單元在單元?jiǎng)澏ǚ桨富蚯捌谘芯繄?bào)告中單獨(dú)設(shè)立篇章說明地塊使用歷史沿革和土壤狀況，并由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具落實(shí)有關(guān)土壤污染狀況調(diào)查相關(guān)工作承諾書，確保在土地招拍掛前或簽訂土地出讓合同（適用于非招拍掛項(xiàng)目）前按照《東莞市建設(shè)用地開發(fā)利用土壤環(huán)境管理實(shí)施方案（試行）》要求完成土壤污染狀況調(diào)查相關(guān)工作，提供相關(guān)部門的備案復(fù)函，在“1+N”總體實(shí)施方案報(bào)批時(shí)可不提供土壤污染狀況調(diào)查有關(guān)材料。土地權(quán)利人自行改造更新單元，權(quán)屬清晰無爭(zhēng)議的，在“1+N”總體實(shí)施方案報(bào)批時(shí)，可將規(guī)劃建設(shè)方案一并上報(bào)進(jìn)行提前預(yù)審。

點(diǎn)擊查看政策解讀：一圖讀懂 | 東莞城市更新18條投資減負(fù)措施

??????????????????     ?剛剛，東莞發(fā)布18條城市更新減負(fù)干貨！