東府辦〔2021〕44號

東莞市人民政府辦公室關于印發(fā)《東莞市

三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設和分配

試點方案》的通知

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設和分配試點方案》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

東莞市人民政府辦公室

2021年8月7日

東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）

建設和分配試點方案

　　為落實中央“房住不炒”要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進一步完善我市住房供應體系，將三限房試點項目建設和分配工作落到實處，努力解決我市穩(wěn)定就業(yè)無房群眾的居住剛需和后顧之憂，并適度兼顧資產(chǎn)保值需求，現(xiàn)制定本方案。

　　一、規(guī)劃建設

　　三限房（限房價、限地價、限銷售對象）應當根據(jù)區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在安居需求較為集中、配套設施較為齊全、功能完善的區(qū)域，促進產(chǎn)城人融合發(fā)展。多渠道籌集三限房房源，除新供應用地集中建設外，可通過商品房項目配建、城市更新等途徑籌集房源。

　　三限房應按照本區(qū)域綠色建筑的要求規(guī)劃設計建設, 配套建設的市政基礎設施及公共服務設施，應當同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用。根據(jù)特定保障對象群體的需求和實用經(jīng)濟原則，三限房建筑面積限定在70～80平方米，戶型為兩房兩廳一衛(wèi)或三房兩廳一衛(wèi)，實施基本裝修交付，具體要求參照《東莞市三限房建設標準》（見附件）。三限房預售前應提供交樓樣板房供購房人參考，實際交付房源的裝修材料、各類管線和家具電器，在品牌、規(guī)格、質(zhì)量等級、能耗水平等方面均應與交樓樣板房保持一致。

　　二、開發(fā)建設及銷售模式

　　三限房項目堅持商品住房屬性，按照市場化商品房模式進行建設和銷售，按照限房價、限地價、限銷售對象原則，公開出讓土地，相關內(nèi)容由市自然資源局在土地招拍掛公告文件中明確。

　　（一）共有產(chǎn)權(quán)。三限房由政府指定的代持機構(gòu)（東莞實業(yè)投資控股集團有限公司或其下屬全資公司作為代持機構(gòu)）與承購人按份共有。承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務權(quán)益。代持機構(gòu)負責三限房項目的運營管理，履行政府委托職責，具體管理細則由市住房城鄉(xiāng)建設局另行制定。

　　（二）限房價。市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預測三限房銷售期間所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）的房價水平，合理確定三限房最高銷售均價，具體限價在土地出讓前測算確定。單套住房銷售單價以銷售均價為基礎，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定，上下浮動比例不超過10%。

　　（三）競地價。市住房城鄉(xiāng)建設局、市自然資源局會同所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街，根據(jù)三限房最高銷售均價及合理開發(fā)建設成本確定土地競拍價。按照我市現(xiàn)行一手住宅價格備案規(guī)則測算土地競拍總價，在此總價一半的基礎上，下浮10%（不低于評估價的50%）作為起拍價，如低于評估價50%，取評估價50%作為起拍價；上浮10%作為最高限價。當競買人報價達到上限時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，按照終次報價規(guī)則確定競得人。

　　（四）競買人資格及要求。競買人應為具備從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或資格的企業(yè)法人。

　　（五）開發(fā)周期要求。土地交付并簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》后18個月內(nèi)辦理商品房預售，30個月內(nèi)完成竣工驗收交付使用。園區(qū)、鎮(zhèn)街相關部門牽頭，代持機構(gòu)配合，按照本方案分配方式確定購房人名單，三限房達到銷售條件后1年內(nèi)完成項目銷售。

　　（六）其他要求。三限房在辦理不動產(chǎn)權(quán)證到代持機構(gòu)時，依法由競得方繳納的稅費及其他相關費用，以及依法應由代持機構(gòu)繳納的稅費及其他相關費用（包括但不限于因此產(chǎn)生的需由代持機構(gòu)繳納的契稅、印花稅、企業(yè)所得稅等），均由競得方承擔。

　　三、銷售對象及分配方式

　　（一）銷售對象基本條件。承購人應同時符合以下條件：

　　1．有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在我市均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄；

　　2．具有東莞戶籍且在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿5年；

　　3．與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養(yǎng)老保險繳納單位須一致）；

　　4．具備以下條件之一：大?；蛞陨蠈W歷，中級工或以上職業(yè)技能，助理級或以上職稱。

　　相關對象不能同時享受《東莞市人才安居辦法（試行）》（東府〔2020〕49號）以及其他政策性住房優(yōu)惠。

　　（二）分配方式。三限房分配按照兩個階段進行，第一階段定向分配，第二階段公開抽簽。

　　1．第一階段定向分配。向所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街同時符合以下條件的對象定向分配：

　?。?）符合銷售對象基本條件。

　?。?）具備以下條件之一：本科或以上學歷，高級工或以上職業(yè)技能，助理級或以上職稱。

　?。?）符合以下兩項條件之一：一是當前工作單位為國家級高新技術企業(yè)、省級高成長中小企業(yè)、市級或以上“專精特新”中小企業(yè)、市級倍增企業(yè)、市級百強創(chuàng)新企業(yè)、市級瞪羚企業(yè)，或市委、市政府有關文件明確的其他重點扶持或獎勵的經(jīng)濟貢獻突出企業(yè)。二是獲得以下榮譽之一：獲得發(fā)明專利或?qū)嵱眯滦蛯＠?，東莞市技術能手（由市人力資源社會保障局認定），東莞市職工技術標兵（由市總工會認定），東莞市級或以上黨委政府頒發(fā)的獎項，廣東省級或以上職能部門頒發(fā)的獎項。

　　符合條件的申請人不超過房源總數(shù)的，抽簽確定選房次序；符合條件的申請人超過房源總數(shù)的，抽簽確定入圍申請人及選房次序。

　　2．第二階段公開抽簽。定向分配結(jié)束后仍有剩余房源的，接受本園區(qū)、鎮(zhèn)街符合銷售對象基本條件的人員申請，并抽簽分配。

　　三限房房源取得銷售許可后1年內(nèi)未銷售完畢的，在全市范圍內(nèi)接受符合銷售對象基本條件的人員申請，并抽簽分配。

　　各園區(qū)、鎮(zhèn)街根據(jù)本方案自行制定具體分配方案，經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設局審核后公布實施。

　　四、其他事項

　　（一）產(chǎn)權(quán)登記。市不動產(chǎn)登記中心按承購人與代持機構(gòu)所持份額予以登記并分別頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。除承購人購買三限房申請按揭需辦理抵押登記外，在承購人取得完全產(chǎn)權(quán)前，承購人不得以任何形式對三限房設立抵押登記及居住權(quán)。

　　（二）相關費用。三限房小區(qū)實行市場化的物業(yè)管理，由承購人承擔住房及其附屬設施的日常維修養(yǎng)護、物業(yè)服務等費用，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)行使業(yè)主權(quán)利，繳納按照整套住房全部產(chǎn)權(quán)建筑面積計算的住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務費，并享受住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務的相應權(quán)利。

　　（三）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。承購人持有的三限房產(chǎn)權(quán)執(zhí)行普通商品住房的限售政策。承購人取得三限房不動產(chǎn)權(quán)證書達到限售年限的，允許一次性轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額。承購人可按雙方協(xié)商自愿原則轉(zhuǎn)讓給政府指定代持機構(gòu)或其他符合條件的申請人，申請人應符合三限房銷售對象的基本條件，受讓資格由所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街核定。承購人和受讓人自行商定轉(zhuǎn)讓價格，并按相關規(guī)定承擔各自應承擔的稅費。

　　（四）完全產(chǎn)權(quán)獲得。三限房交付一定年限后，經(jīng)市政府同意，可獲得完全產(chǎn)權(quán)。承購人取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年（以不動產(chǎn)權(quán)證書登記日期為準）且入戶東莞滿3年的，可按屆時市場評估價8折購買代持機構(gòu)份額后獲得完全產(chǎn)權(quán)；依據(jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81號）申領并持有莞香卡的可按市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按市場評估價5折購買。政府指定代持機構(gòu)所取得的購房款收入全額歸政府指定代持機構(gòu)所有。承購人與代持機構(gòu)按相關規(guī)定承擔各自應承擔的稅費。承購人購買代持機構(gòu)份額并獲得完全產(chǎn)權(quán)后，即作為普通商品住房享有物權(quán)等相關權(quán)利。

　　（五）購房限制。承購人在莞購買商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出三限房。

　　本方案由市住房城鄉(xiāng)建設局負責解釋。

　　附件：東莞市三限房建設標準

附件

東莞市三限房建設標準

　　一、總則

　　為優(yōu)化我市住房供應體系，保障在莞從業(yè)無房人員的住房需求，政府采取市場化運作方式，通過限定地價、限定住房價格、限定銷售對象，設定購房優(yōu)惠政策和產(chǎn)權(quán)處分限制條件，面向符合條件的人群建設一批三限房住宅項目。

　　（一）三限房建設應符合《東莞市土地利用總體規(guī)劃》《東莞市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》的要求。

　?。ǘ┤薹渴灼诳紤]在5個園區(qū)、鎮(zhèn)街開展試點建設和管理工作。

　?。ㄈ┤薹拷ㄔO遵循適用、經(jīng)濟、安全、綠色、美觀原則。

　　二、基本規(guī)定

　　（一）三限房建設項目，應統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化設計、科學建造，滿足居住者對美好生活的需求。

　?。ǘ┤薹拷ㄔO項目應符合城市總體規(guī)劃、住房建設規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃要求。充分利用城市基礎設施與公共資源，集約利用土地資源。

　?。ㄈ┤薹拷ㄖO計應滿足住宅類型適宜、單元布局緊湊、套型功能實用、結(jié)構(gòu)體系合理、立面造型美觀的要求。

　?。ㄋ模┤薹拷ㄔO項目應進行全裝修，且室內(nèi)裝修應按照建筑、裝修一體化設計實施。小區(qū)內(nèi)公共配套設施應同期交付。

　?。ㄎ澹┤薹拷ㄔO項目應保證合理的建設工期和造價。

　?。┤薹拷ㄔO項目應執(zhí)行我市綠色建筑現(xiàn)行政策要求。

　?。ㄆ撸┤薹拷ㄔO項目應按《東莞市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》執(zhí)行。

　　三、建筑設計

　?。ㄒ唬┮话阋?guī)定

　　1．三限房設計應采用平面與豎向較規(guī)則、抗震性能較好的結(jié)構(gòu)體系。

　　2．三限房應采用多套住房組合單元。單元平面布局緊湊，減少公攤面積。

　　3．戶型設計應分區(qū)合理，布局緊湊，功能空間規(guī)整，流線通暢，盡量減少套內(nèi)交通面積。

　　4．三限房戶型設計相同面積段應盡量統(tǒng)一，實現(xiàn)戶型通用性。

　　5．三限房的住宅部分首層應設置架空活動空間，層高不應大于6米；住宅層高不應小于2.9米。

　　6．非人防地下室層高不大于3.7米，人防區(qū)地下室不大于3.9米。地下室頂板園林區(qū)域考慮1.2～1.5米覆土。

　　7．電梯載客重量不小于1050千克，其中一部為可容納擔架的電梯。

　　（二）建筑設計

　　三限房采用兩梯（電梯）多戶組合，單元設計應布局合理，樓梯、電梯及設備管井布置緊湊，盡量減少走道、過廳等公共交通面積。

　?。ㄈ┨仔驮O計

　　1．三限房住宅要求單套建筑面積70～80平方米。

　　2．套內(nèi)基本功能空間的使用面積：雙人臥室面積不小于9平方米；單人臥室面積不小于6平方米；起居室（廳）不應小于10平方米；廚房使用面積不應小于4平方米；衛(wèi)生間使用面積不應小于2.5平方米。

　　（四）室內(nèi)設計

　　1．廚房和餐廳設計

　?。?）廚房與餐廳宜相鄰布置；

　?。?）廚房各種管線集中鋪設；

　　（3）廚房采用推拉門、折疊門以節(jié)約空間。

　　2．衛(wèi)生間設計

　　衛(wèi)生間應將洗漱、洗浴、便器分開布置。

　　3．陽臺設計

　?。?）陽臺應配置固定晾衣架；

　?。?）預留洗衣機位置，并設置相應的給排水管道，及洗衣機專用地漏。

　　4．儲藏空間設計

　　根據(jù)戶型設計，結(jié)合室內(nèi)裝修，設置適量的儲藏空間（儲藏柜）。儲藏空間可采用成品裝配式柜體。

　?。ㄎ澹┤照找?/p>

　　三限房建設項目日照標準應符合現(xiàn)行《民用建筑設計統(tǒng)一標準》《住宅建筑規(guī)范》《住宅設計規(guī)范》和《東莞市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》等現(xiàn)行國家技術標準。

　　四、設備要求

　　（一）一般規(guī)定

　　1．三限房配套設置給水、排水、電力、通訊、網(wǎng)絡、電視、通風、燃氣和消防等設施設備，其設置類型及部位應符合建筑功能及現(xiàn)行相關標準的規(guī)定。

　　2．配備門禁系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)住房閉合式管理，便于統(tǒng)一管理。

　　3．戶內(nèi)應設置樓宇對講、入侵報警、火災自動報警等基本智能產(chǎn)品。

　?。ǘ┙o排水設計

　　1．給排水管道應布置到戶內(nèi)各用水器具。

　　2．給水采用“一戶一表”的供水方式，采用智能水表。

　　3．生活給水系統(tǒng)在增壓供水時，應選用節(jié)能、安全、可靠的增壓設施和供水方式。

　　4．預留洗衣機位置，并設置相應的給排水管道，及洗衣機專用地漏。

　　5．采用節(jié)水型用水器具和配件。

　?。ㄈ╇姎庠O計

　　1．住宅內(nèi)電源插座的設置數(shù)量，應符合以下規(guī)定：

　　2．住宅內(nèi)電話、有線電視、寬帶信息插座設置數(shù)量，應符合以下規(guī)定，并滿足《住宅區(qū)和住宅建筑內(nèi)光纖到戶通信設施工程設計規(guī)范》要求：

　　3．衛(wèi)生間開關安裝在門外。廚房、衛(wèi)生間的插座為防水、防濺型，并設有漏電保護裝置。

　?。ㄋ模┩L與空調(diào)設計

　　1．廚房排油煙機的排氣管通過煙道排放，煙道采取防止支管回流和豎井泄漏及防火的措施。

　　2．無外窗的衛(wèi)生間應設置通風豎井，并采取防止支管回流和豎井泄漏及防火的措施。

　　3．每戶起居室、臥室外墻應預留分體空調(diào)室內(nèi)外機位置和預留孔。

　　（五）燃氣設置要求

　　每戶按一個雙眼灶和一個燃氣熱水器設置。

　　五、景觀園林標準

　?。ㄒ唬┮话阋?guī)定

　　小區(qū)人車分流，不設置露天車位，地面設置硬質(zhì)消防應急通道及撲救場地。設置運動場地、兒童游樂場地、器械健身區(qū)及慢行步道系統(tǒng)。小區(qū)周邊為通透式圍墻。

　　（二）園林建設標準

　　六、室內(nèi)裝修標準

　　三限房全裝修交付，室內(nèi)裝修經(jīng)濟、適用、環(huán)保，滿足基本使用要求。

　?。ㄒ唬┕矃^(qū)域裝修標準

　?。ǘ┳≌變?nèi)裝修標準

　　七、小區(qū)智能化設備標準

　　八、建造費用估算