東莞市人民政府辦公室關于印發(fā)《東莞市

發(fā)展保障性租賃住房實施意見》的通知

東府辦〔2022〕30號

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　《東莞市發(fā)展保障性租賃住房實施意見》業(yè)經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

東莞市人民政府辦公室

2022年5月11日

東莞市發(fā)展保障性租賃住房實施意見

　　為進一步完善我市住房體系，加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，根據(jù)《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）和《廣東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）文件精神，結合我市實際，現(xiàn)特制定我市發(fā)展保障性租賃住房實施意見。

　　一、指導思想

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實國家、省有關工作部署，擴大保障性租賃住房供給，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

　　二、基本原則

　　（一）政府引導原則。政府制定支持政策，引導多主體投資、多渠道供給，充分調動市場主體的積極性，發(fā)揮市場配置資源的重要作用，進一步優(yōu)化住房供應結構，穩(wěn)定市場預期，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

　　（二）普惠保障原則。保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等住房困難群體，出租對象以在本市就業(yè)創(chuàng)業(yè)并正常繳存社會養(yǎng)老保險或住房公積金或工資薪金個人所得稅的職工為主，外市企業(yè)及各類機構派駐東莞分支機構的人員、在本市實習的人員以及到本市求職的應屆畢業(yè)生可租住一定期限。企事業(yè)單位籌集或產業(yè)園區(qū)配套建設的保障性租賃住房可優(yōu)先向本單位、產業(yè)園區(qū)無房職工供應。

　　（三）職住平衡原則。保障性租賃住房應重點安排在城鎮(zhèn)中心區(qū)（商業(yè)、辦公密集區(qū)域）、大型產業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點周邊、戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地等租賃住房需求量大、公共服務設施配套完善、交通便利等區(qū)域，促進職住平衡。

　　（四）經濟適用原則。保障性租賃住房以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，提供簡約、環(huán)保的基本裝修，配置必要的生活設施，租金應低于同地段同品質市場租賃住房租金。具體項目在戶型選擇、裝修標準、生活設施配套等方面，應根據(jù)當?shù)貙嶋H需求確定，力爭做到供需匹配。

　　三、目標任務

　　因地制宜發(fā)展保障性租賃住房，進一步完善我市住房保障體系。將住房資源緊缺或人口持續(xù)流入的松山湖、南城、東城、塘廈、虎門、常平、寮步、長安、大嶺山、厚街和大朗等列為保障性租賃住房重點發(fā)展鎮(zhèn)街（園區(qū)）。

　　到“十四五”期末，全市保障性租賃住房總量不少于10萬套，力爭達到15萬套。其中2021年籌集房源不少于3000套；2022年籌集房源不少于30000套；2023年籌集房源不少于30000套；2024年籌集房源不少于20000套；2025年籌集房源不少于17000套（各鎮(zhèn)街、園區(qū)具體任務目標見附件）。

　　四、房源籌集

　　結合我市現(xiàn)有住房資源情況，從實際出發(fā)，靈活利用新建、改建、改造、租賃補貼和盤活政府閑置住房等方式，多途徑籌集保障性租賃住房，具體籌集渠道如下：

　　（一）鼓勵盤活存量住房。閑置的公租房、拆遷安置房等房源可用作保障性租賃住房。在滿足安全要求的前提下，可對各類閑置住房及其周邊環(huán)境進行適當改造并加以規(guī)范管理，轉為保障性租賃住房，主要包括：租賃住房和公寓，政府公房和機關企事業(yè)單位宿舍，老舊小區(qū)和城中村存量住房等。

　　（二）支持產業(yè)園區(qū)配套建設。存量及在建的產業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套宿舍可納入保障性租賃住房管理，享受相關支持政策。鼓勵產業(yè)園區(qū)將現(xiàn)有的宿舍按照宿舍型保障性租賃住房進行升級改造，在管理條件允許的情況下，面向社會出租。以總量平衡為原則，鼓勵產業(yè)園區(qū)整合各產業(yè)項目需求、集中統(tǒng)一配套建設保障性租賃住房，提升配套水平和居住環(huán)境。

　　（三）支持企事業(yè)單位利用自有土地建設。支持學校、醫(yī)院、市屬國有企業(yè)等企事業(yè)單位利用依法取得使用權的土地，經市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。企事業(yè)單位可以自建或與住房租賃企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)等其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

　　（四）支持利用集體經營性建設用地建設。農村集體經濟組織可利用集體經營性建設用地并通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設運營保障性租賃住房，可探索通過有償騰退、作價入股、收益共享的方式，將舊村集中連片閑置宅基地轉為集體經營性建設用地，用于建設保障性租賃住房。

　　（五）支持利用非居住存量房屋改建。在符合規(guī)劃原則、權屬不變、滿足安全要求的前提下，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。鼓勵承擔安居房籌集建設運營任務的市屬國企回收前述閑置和低效利用非居住存量房屋，并改建為保障性租賃住房。

　　（六）其他籌集方式。對存量用地、存量房屋無法滿足保障性租賃住房建設需求的區(qū)域，可通過新供應用地集中建設、商品住房項目配建、城市更新項目配建、土地出讓競自持建設、城市基礎設施綜合開發(fā)配建等方式進行籌集。積極探索在“工改居”項目中配建保障性租賃住房，支持將存量配建物業(yè)用作保障性租賃住房。

　　五、支持政策

　　保障性租賃住房項目享受以下支持政策：

　　（一）用地支持。一是重點支持利用存量土地建設保障性租賃住房，在土地供應不足的情況下，在編制年度住宅用地供應計劃時，應單列租賃住房用地計劃，并優(yōu)先安排、應保盡保。二是保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。三是企事業(yè)單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房的，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。四是產業(yè)園區(qū)中職工數(shù)量較多、過渡性住房需求迫切的優(yōu)質產業(yè)項目，經市人民政府同意，可適當提高行政辦公及生活服務設施配套占比，其中用地面積占比上限可由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。五是利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

　　（二）簡化審批流程。規(guī)模大、社會效益好且符合要求的保障性租賃住房項目，支持納入市重大項目計劃管理，享受“綠色通道”政策。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的，可由市人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。對利用非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目，進一步簡化審批：不涉及增加建筑面積、建筑總高度、建筑層數(shù)以及不降低建筑結構安全等級、不涉及修改外立面的，無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)，上述內容當中僅涉及外立面修改的項目由屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）人民政府審核并出具意見；項目在完善工程技術資料后向屬地住房城鄉(xiāng)建設部門辦理質量安全監(jiān)督登記手續(xù)；根據(jù)有關部門聯(lián)合審查意見辦理消防設計審查、消防驗收和備案手續(xù)；工程竣工后，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）人民政府組織自然資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、城市管理綜合執(zhí)法等部門開展保障性租賃住房項目相關內容聯(lián)合驗收，各部門按職責驗收后出具驗收意見。

　　（三）稅費支持。自2021年10月1日起，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用《財政部稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號）第一條、第二條規(guī)定的稅收優(yōu)惠。國家、省有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

　　（四）資金支持。符合要求的保障性租賃住房項目可按國家、省有關文件規(guī)定，申報上級補助資金，具體要求詳見《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》（發(fā)改投資規(guī)〔2021〕696號）等文件。未獲得上級資金（足額）補助的項目，市財政可按以下方式安排資金補助：

　　涉及新建、改建、改造或增設配套設施等情形的保障性租賃住房建設項目，可享受建設補助。

　　1．對市財政全額投資建設項目，所需資金可從市住房保障專項資金中列支。

　　2．對鎮(zhèn)街（園區(qū)）財政投資建設項目，市財政可按最高50%的出資比例與鎮(zhèn)街（園區(qū)）共同建設，項目租金收益由市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）財政按出資比例分成。

　　3．對企業(yè)投資或農村集體經濟組織投資的建設項目，按項目配套設施投資額給予補助，每年補助總額不超過3億元，補助資金由市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）財政按3:7的比例分擔。

　　（五）金融支持。一是拓寬保障性租賃住房融資渠道，重點支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。二是對符合條件的建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。三是支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債券融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。四是支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

　　六、項目建設

　　（一）目標計劃

　　各鎮(zhèn)街（園區(qū)）應根據(jù)市政府下達的目標任務，結合屬地實際情況，科學編制保障性租賃住房建設計劃，將目標任務落實到具體年份、具體項目，形成滾動實施的項目臺賬，每年謀劃儲備一批、推動一批、開工一批。市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)建設計劃做好補助資金預算安排。

　　（二）規(guī)劃建設要求

　　1．規(guī)劃要求。保障性租賃住房選址應符合國土空間總體規(guī)劃?，F(xiàn)行規(guī)劃及國土空間總體規(guī)劃底線管控區(qū)域和涉及安全問題不適宜居住區(qū)域嚴禁建設保障性租賃住房。鼓勵通過清理廢棄危房、荒廢閑置土地等方式整合現(xiàn)有土地資源用于保障性租賃住房建設。

　　2．實施主體。項目實施主體應為土地使用權人、房屋產權人或其委托的實施單位。用于改建的房屋應權屬清晰并已取得用地審批手續(xù)，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。

　　3．建設標準。新建、改建的保障性租賃住房，以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，70平方米以上的戶型不超過項目房源總數(shù)的10%，原則上最大不超過90平方米，項目戶均建筑面積不應超過70平方米。存量住房用作保障性租賃住房的，戶型、面積不受限制。項目應符合建筑安全、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等技術標準，滿足居住使用要求，其中宿舍型保障性租賃住房應符合《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規(guī)定。保障性租賃住房項目可根據(jù)實際需求，合理配置居住公共服務設施，獨立的新建、改建和改造項目可按不超過地上總建筑規(guī)模15%的比例配套商業(yè)、生活、文體等配套設施。

　　4．項目規(guī)模。保障性租賃住房宜成規(guī)模集中建設。改建的保障性租賃住房項目，宜多于50套（間）且建筑面積宜大于2000平方米。新建的保障性租賃住房項目，宜多于200套（間）且建筑面積宜大于8000平方米。

　　（三）申報流程

　　1．申請受理。由實施主體向鎮(zhèn)街（園區(qū)）人民政府提出申請。申請資料應包括：建設申請書；申請人身份證明材料；土地、房屋權屬證明材料；項目建設方案（含可行性分析）；其他審批、技術資料（如有），包括規(guī)劃、施工報建、工程驗收、消防審查驗收、安全鑒定等材料。

　　2．審核認定。鎮(zhèn)街（園區(qū)）人民政府組織自然資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、生態(tài)環(huán)境、城市管理綜合執(zhí)法等相關部門進行項目審查，符合要求的提交至市住房城鄉(xiāng)建設局。利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地、新供應國有建設用地新建的保障性租賃住房項目，以及利用非居住存量房屋改建、改造的保障性租賃住房項目由市住房城鄉(xiāng)建設局會同市發(fā)展改革局、市自然資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市城市管理綜合執(zhí)法局等部門組成項目審查組進行審查。經審查符合要求的，由市住房城鄉(xiāng)建設局提請保障性租賃住房工作聯(lián)席會議進行審議，經審議通過的，由市住房城鄉(xiāng)建設局出具保障性租賃住房項目認定書。通過其他籌集方式納入保障性租賃住房規(guī)范管理的項目，由市住房城鄉(xiāng)建設局予以認定并發(fā)放項目認定書。

　　3．報建審批。項目實施主體憑保障性租賃住房項目認定書向發(fā)展改革、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門申請辦理相關報建審批手續(xù)。新建項目按法定程序進行審批，改建、改造項目按有關扶持政策簡化審批手續(xù)。

　　4．資金補助申請。項目完成報建審批手續(xù)后，可向市住房城鄉(xiāng)建設局提出補助申請。市住房城鄉(xiāng)建設局會同發(fā)展改革、財政等部門研究確定補助方案，需要申報上級補助資金的，指導、協(xié)助項目提出申請，需安排本級財政補助的，根據(jù)補助資金額度和項目數(shù)量進行安排。

　　5．水電氣價格調整。用水、用電、用氣具備單獨計量條件的保障性租賃住房項目，取得保障性租賃住房項目認定書后，通過政府部門內部信息共享，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

　　七、項目運營

　　保障性租賃住房由其所有權人或者其委托的運營單位自行運營管理。市住房城鄉(xiāng)建設部門負責建立全市保障性租賃住房項目臺賬，并統(tǒng)籌實施監(jiān)督。鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門負責建立屬地保障性租賃住房項目臺賬，納入全市保障性租賃住房信息化管理系統(tǒng)，負責對屬地項目的日常申報、信息更新、準入退出管理等。鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門應加強對保障性租賃住房項目建設、運營的監(jiān)管，建立日常巡查檢查機制，以非居住存量房屋改建項目、集體經營性建設用地建設項目為重點，原則上每年進行不少于一次的全覆蓋檢查，對違反有關規(guī)定的項目依法依規(guī)予以查處。

　　對享受土地、資金等支持政策的保障性租賃住房項目，應按以下要求執(zhí)行：

　　（一）租金監(jiān)管。建立保障性租賃住房租金定價機制。保障性租賃住房在首次出租或調整租金時，需向鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門備案租金標準，租金年均上漲幅度原則上不得超過5%。保障性租賃住房的租金應綜合考慮承租對象經濟承受能力、項目建設運營成本、物價變動水平和房地產市場發(fā)展狀況等因素確定。租金標準應低于同地段同品質市場租賃住房租金標準。如果無合適參照對象，運營機構可在以下最高限價之內自主定價：宿舍型保障性租賃住房的起始月租金不高于25元/平方米，不帶電梯的成套住宅起始租金不高于35元/平方米，帶電梯的成套住宅起始租金不高于40元/平方米。帶家私電器出租的，最高限價可上調10元/平方米。最高限價標準由市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)市場實際情況適時調整并向社會公布。

　　由村集體建設運營的保障性租賃住房，租金標準經村集體決策確定和向屬地住房城鄉(xiāng)建設部門備案后，相關房源可直接面向個人出租，無需通過集體資產交易平臺競價招租。

　　（二）收益分配。保障性租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”的運營模式，投資者權益可依法轉讓。租金收入歸所有權人或者其委托的運營單位所有，維修養(yǎng)護費用由所有權人或者其委托的運營單位承擔。

　　（三）運營監(jiān)管。保障性租賃住房的租賃合同應按我市住房租賃管理規(guī)定辦理備案，保障性租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位應按相關規(guī)定對承租對象準入、退出進行信息化管理。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經營或騙取優(yōu)惠政策，單次租賃合同期限不得超過5年，一次性收取租金數(shù)額原則不得超過3個月租金，收取押金數(shù)額不得超過2個月租金。

　　存量商業(yè)、辦公等非居住房屋改建作為保障性租賃住房期間，不予辦理銷售手續(xù)，已辦理的應予以注銷，日后需要銷售的，需報經市住房城鄉(xiāng)建設局同意，重新辦理銷售手續(xù)。

　　（四）承租對象準入退出。運營機構負責對承租對象的申請條件進行審查核實，每季度更新入住人員名單，報鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門。鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門不定期開展監(jiān)督抽查。禁止承租人將保障性租賃住房轉租。發(fā)現(xiàn)轉租嫌疑的，承租人需配合提供自身出入記錄以及同住人員身份、與承租人社會關系等材料進行澄清，無法澄清的，予以清退，并按規(guī)定限制其在本市申請住房保障的資格。

　　（五）項目退出。通過集體經營性建設用地、提高產業(yè)園區(qū)配套用地比例（由7%提高至15%）和企事業(yè)單位自有非居住土地建設的項目，應長期作為保障性租賃住房運營和管理。新供應用地集中建設的項目，運營期限在用地出讓條件中約定。通過其余方式籌集建設并享受財政補助的項目，運營期限為10年，運營期滿后可按程序申請續(xù)期并重新出具項目認定書；其他項目對運營期限不作要求，需要退出的，應提前三個月報市住房城鄉(xiāng)建設局，審查同意后方可退出。利用非居住存量房屋改建的項目，退出后應恢復原用途，否則視為違建予以處理。

　　八、保障措施

　　（一）加強組織領導。建立市保障性租賃住房工作聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌相關工作的組織實施，協(xié)商解決工作中的重大問題。聯(lián)席會議由市政府領導任總召集人，市政府聯(lián)系協(xié)調住房城鄉(xiāng)建設工作的副秘書長、市住房城鄉(xiāng)建設局主要負責同志任召集人，成員包括市發(fā)展改革局、市教育局、市財政局、市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市衛(wèi)生健康局、市生態(tài)環(huán)境局、市城市管理綜合執(zhí)法局、市國資委、市統(tǒng)計局、市金融工作局、市機關事務局、市稅務局、人民銀行東莞市中心支行、東莞銀保監(jiān)分局、東莞供電局等部門分管負責同志。聯(lián)席會議日常工作由市住房城鄉(xiāng)建設局負責。

　　（二）加強宣傳引導。做好正面宣傳引導和政策解釋，及時釋疑解惑，妥善回應社會關切，增進公眾對保障性租賃住房的理解和支持，為工作開展營造良好的輿論氛圍，充分調動機關企事業(yè)單位及市場主體的積極性，主動參與和推動相關工作。

　　（三）強化監(jiān)督管理。屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）人民政府要強化監(jiān)管責任，針對列入保障性租賃住房的項目，建立項目跟蹤、質量安全、統(tǒng)計分析、聯(lián)合檢查等工作機制，對照相關政策規(guī)定定期核查，發(fā)現(xiàn)問題及時處置。對本實施意見確定的事項，應加強督促檢查力度，確保各項工作得到貫徹落實。

　　本實施意見由市住房城鄉(xiāng)建設局負責解釋。

　　本實施意見自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

各鎮(zhèn)街（園區(qū)）“十四五”保障性租賃住房籌集（含

新建、改建和存量梳理）任務目標