東府〔2018〕86號(hào)
東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市軌道交通
站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā)及站場(chǎng)綜合體
建設(shè)實(shí)施細(xì)則的通知
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:
現(xiàn)將《東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā)及站場(chǎng)綜合體建設(shè)實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
東莞市人民政府
2018年7月18日
東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā)
及站場(chǎng)綜合體建設(shè)實(shí)施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為加快推進(jìn)軌道交通建設(shè)和站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā),建設(shè)綜合換乘系統(tǒng),改善出行條件,開展軌道交通站場(chǎng)周邊土地儲(chǔ)備規(guī)劃,推進(jìn)土地儲(chǔ)備,實(shí)施綜合開發(fā),形成城市功能區(qū),實(shí)現(xiàn)站場(chǎng)周邊土地高效集約利用,充分發(fā)揮軌道交通綜合效益,提升城市品質(zhì),特制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 TOD綜合開發(fā)是指通過(guò)軌道交通(含中運(yùn)量軌道交通)系統(tǒng)引領(lǐng)城市發(fā)展,以站場(chǎng)為中心,根據(jù)與軌道交通站點(diǎn)距離,由近及遠(yuǎn)劃分為核心區(qū)、控制區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū),建立集交通、商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市功能區(qū),優(yōu)化城市布局,實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益最大化。
規(guī)劃控制區(qū)為城際軌道站點(diǎn)周邊800米,城市軌道站點(diǎn)周邊500米。規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)、核心區(qū)以控制區(qū)范圍為基礎(chǔ)根據(jù)實(shí)際劃定。具體用地范圍由市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(以下簡(jiǎn)稱“市TOD軌道辦”)與屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街協(xié)商議定。
軌道交通站場(chǎng)綜合體(以下簡(jiǎn)稱“TID”)是指與區(qū)域軌道交通同期建設(shè)的軌道交通站點(diǎn)上蓋以及與軌道交通站點(diǎn)整體相連的項(xiàng)目。TID開發(fā)應(yīng)采取與軌道交通站場(chǎng)融合的綜合開發(fā)方式,推進(jìn)土地價(jià)值最大化利用。按照“零距離”換乘要求,以便利出行、便捷換乘為主要目的,以軌道交通站場(chǎng)為核心,科學(xué)組織出入口、換乘設(shè)施、步行系統(tǒng)與城市生活服務(wù)設(shè)施,構(gòu)建軌道交通站場(chǎng)及相關(guān)設(shè)施布局協(xié)調(diào)、交通設(shè)施無(wú)縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運(yùn)輸功能與城市綜合服務(wù)功能有機(jī)銜接的建設(shè)項(xiàng)目。
視實(shí)際情況可延伸至軌道交通設(shè)施的共構(gòu)地塊項(xiàng)目,包括:
(一)軌道交通車輛基地、軌道交通控制保護(hù)及交通銜接工程等;
(二)軌道交通站點(diǎn)站前廣場(chǎng)、綠地、道路等公共設(shè)施與軌道交通站點(diǎn)直接相連的地下空間。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)TOD統(tǒng)籌與實(shí)施、TOD規(guī)劃編制、TOD規(guī)劃審查審批、TOD土地儲(chǔ)備和供應(yīng)、TID項(xiàng)目管理、TOD地下空間開發(fā)、創(chuàng)新投融資機(jī)制等工作,適用本實(shí)施細(xì)則。
第四條 市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組是全市軌道交通發(fā)展重大事項(xiàng)的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決全市軌道交通的投融資、規(guī)劃建設(shè)、TOD開發(fā)等工作中的重大問題,下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(即市TOD軌道辦)。
(一)市TOD軌道辦統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及推進(jìn)TOD綜合開發(fā)和TID項(xiàng)目建設(shè)工作,重大事項(xiàng)報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審定。
(二)市發(fā)改局負(fù)責(zé)立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)或備案管理,負(fù)責(zé)市財(cái)政投資項(xiàng)目投資計(jì)劃的安排。
(三)市財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)軌道專項(xiàng)資金的籌集、分配、使用進(jìn)行監(jiān)管;協(xié)助市TOD軌道辦審核軌道交通線路建設(shè)和綜合開發(fā)資金平衡方案等。
(四)市國(guó)土局負(fù)責(zé)將用地和開發(fā)方案納入土地利用管理、土地供應(yīng)工作,配合軌道站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā)項(xiàng)目單位完善相關(guān)用地手續(xù)。
(五)市住建局負(fù)責(zé)將TOD范圍內(nèi)已納入市重大項(xiàng)目(綠色通道)的非商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及TID項(xiàng)目參照重大項(xiàng)目“綠色通道”辦理建設(shè)手續(xù);做好TOD綜合開發(fā)及TID項(xiàng)目的質(zhì)量安全監(jiān)管等工作。
(六)市交通局負(fù)責(zé)對(duì)城市軌道交通實(shí)施運(yùn)營(yíng)監(jiān)督管理,參與審核軌道交通建設(shè)工程施工期間交通疏解等。
(七)市規(guī)劃局負(fù)責(zé)組織相應(yīng)TOD規(guī)劃的編制及初步審查工作,指導(dǎo)全市各層次法定規(guī)劃編制(調(diào)整)以及在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批管理工作中落實(shí)TOD規(guī)劃要求。
(八)市國(guó)資委負(fù)責(zé)對(duì)參與TOD綜合開發(fā)及TID項(xiàng)目建設(shè)的市屬國(guó)有企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。
(九)市房管局負(fù)責(zé)相關(guān)產(chǎn)權(quán)劃分及管理工作。
(十)市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)籌負(fù)責(zé)對(duì)軌道交通站點(diǎn)周邊土地實(shí)施專項(xiàng)儲(chǔ)備。
(十一)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)協(xié)助市TOD軌道辦、市規(guī)劃局開展轄區(qū)內(nèi)TOD規(guī)劃編制工作;根據(jù)TOD規(guī)劃成果要求,落實(shí)各層次法定規(guī)劃編制(調(diào)整);協(xié)助市TOD軌道辦編制、落實(shí)TID概念方案;負(fù)責(zé)涉及本轄區(qū)內(nèi)軌道交通站點(diǎn)周邊土地專項(xiàng)收儲(chǔ)具體工作。
(十二)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位參與TOD規(guī)劃的編制和TID項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等工作。
(十三)其他部門按職責(zé)開展相關(guān)工作。
第二章 TOD統(tǒng)籌與實(shí)施
第五條 政府主導(dǎo)的TOD綜合開發(fā)要充分調(diào)動(dòng)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街、社會(huì)資本參與TOD開發(fā)建設(shè)的積極性。TOD統(tǒng)籌與實(shí)施主要工作包括:明確TOD綜合開發(fā)統(tǒng)籌主體單位分類、開發(fā)實(shí)施模式、收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第六條 根據(jù)TOD總體策略研究,視軌道交通站點(diǎn)功能定位及周邊土地資源情況,TOD綜合開發(fā)統(tǒng)籌主體單位分為市統(tǒng)籌、市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌、鎮(zhèn)統(tǒng)籌。
(一)市統(tǒng)籌:樞紐型站點(diǎn)、市域級(jí)城市型站點(diǎn)、特殊型站點(diǎn)、具備整體開發(fā)條件的片區(qū)級(jí)城市型站點(diǎn)由市統(tǒng)籌。
(二)市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌:不具備整體開發(fā)條件的片區(qū)級(jí)城市型站點(diǎn)、鎮(zhèn)區(qū)級(jí)城市型站點(diǎn)和社區(qū)型站點(diǎn)由市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌。其中片區(qū)級(jí)和鎮(zhèn)區(qū)級(jí)城市型站點(diǎn)的核心區(qū)由市統(tǒng)籌,其余地塊由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街統(tǒng)籌;具備TID開發(fā)條件的社區(qū)型站點(diǎn),其中TID地塊由市統(tǒng)籌,其他地塊由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街統(tǒng)籌。
(三)鎮(zhèn)統(tǒng)籌:不具備TID開發(fā)條件的社區(qū)型站點(diǎn)由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街統(tǒng)籌。
第七條 TOD開發(fā)實(shí)施模式根據(jù)軌道交通站點(diǎn)周邊業(yè)態(tài)、區(qū)域交通、土地利用等要素可采取整體開發(fā)或分散開發(fā)實(shí)施模式。
第八條 市統(tǒng)籌的站點(diǎn)由市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局組織編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃,報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。具備條件的站點(diǎn),市TOD軌道辦可引進(jìn)意向合作開發(fā)商,由意向合作開發(fā)商編制整體概念方案。整體概念方案經(jīng)市TOD軌道辦及相關(guān)部門進(jìn)行技術(shù)審查后,報(bào)市政府或市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。市TOD軌道辦根據(jù)已通過(guò)審批的TOD綜合開發(fā)規(guī)劃和市政府批準(zhǔn)的整體概念方案指導(dǎo)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街及時(shí)開展控制性詳細(xì)規(guī)劃編制(調(diào)整)工作。市TOD軌道辦對(duì)土地進(jìn)行整體包裝,依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途分割成不同的宗地,再按宗地出讓。對(duì)不同用途但高度關(guān)聯(lián)、需要整體規(guī)劃建設(shè)、確實(shí)難以分割供應(yīng)或分割宗地后不利于節(jié)約集約用地的綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地,可以按一宗土地實(shí)行整體出讓供應(yīng)。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發(fā)周期出讓。
采取整體開發(fā)實(shí)施模式的鎮(zhèn)統(tǒng)籌站點(diǎn)由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街參照上述模式實(shí)施。
第九條 市統(tǒng)籌的站點(diǎn)由市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局組織編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃,報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。市TOD軌道辦根據(jù)已通過(guò)審批的TOD綜合開發(fā)規(guī)劃指導(dǎo)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街及時(shí)開展控制性詳細(xì)規(guī)劃編制(調(diào)整)工作,再由相關(guān)部門按程序出讓宗地。
采取分散開發(fā)實(shí)施模式的鎮(zhèn)統(tǒng)籌站點(diǎn)由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街參照上述模式實(shí)施。
第十條 屬于整體開發(fā)的站點(diǎn),軌道交通站點(diǎn)周邊土地由市主導(dǎo)收儲(chǔ)的,市土地儲(chǔ)備中心委托屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街具體負(fù)責(zé)征收工作,并簽訂征收委托合同。征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)劃用途分類執(zhí)行。其中,公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目面積原則上占40%,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償市鎮(zhèn)包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(東府辦〔2017〕111號(hào))執(zhí)行;經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目面積原則占60%,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照《東莞市“三舊”改造地價(jià)計(jì)收和分配辦法(試行)》(東府〔2017〕50號(hào))中政府主導(dǎo)連片改造有關(guān)補(bǔ)償規(guī)定執(zhí)行;或按照“一站一策、整體統(tǒng)籌、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”原則,對(duì)比測(cè)算制定站點(diǎn)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市政府審核同意后執(zhí)行。
由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街主導(dǎo)收儲(chǔ)的,參照上述征收補(bǔ)償方式執(zhí)行。
第十一條 屬于分散開發(fā)的站點(diǎn),軌道交通站點(diǎn)周邊土地由市主導(dǎo)收儲(chǔ)的,市土地儲(chǔ)備中心與屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街總體包干結(jié)算,收儲(chǔ)補(bǔ)償價(jià)格按以下方式擬定:
收儲(chǔ)土地用于建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的,包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)按《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償市鎮(zhèn)包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(東府辦〔2017〕111號(hào))執(zhí)行。
收儲(chǔ)集體建設(shè)用地用于建設(shè)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的,補(bǔ)償原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可按土地出讓純收益(土地出讓收益扣除土地收儲(chǔ)成本、計(jì)提資金及相關(guān)稅費(fèi)后,剩余部分為土地出讓純收益)不高于60%的比例計(jì)算。補(bǔ)償原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織后剩余的部分,由市、鎮(zhèn)按4:6比例分成。
收儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地用于建設(shè)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的,政府可以按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”方式計(jì)算支付給原土地使用權(quán)人的收儲(chǔ)補(bǔ)償費(fèi)用。其中,“基礎(chǔ)補(bǔ)償”按照《東莞市土地儲(chǔ)備管理實(shí)施辦法》(東府〔2015〕90號(hào))第十七條和第十八條規(guī)定計(jì)算,“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計(jì)算。以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)以下限值:
(一)用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn),出讓宗地規(guī)劃容積率小于或等于2.5的,以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款的50%;出讓宗地規(guī)劃容積率大于2.5的,以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款容積率2.5以下部分的50%。
(二)用地位于發(fā)達(dá)鎮(zhèn),出讓宗地規(guī)劃容積率小于或等于2.0的,以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款的50%;出讓宗地規(guī)劃容積率大于2.0的,以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款容積率2.0以下部分的50%。
由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街主導(dǎo)收儲(chǔ)的,參照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第十二條 收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批工作按照以下流程執(zhí)行:
(一)市TOD軌道辦會(huì)同屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街以經(jīng)批準(zhǔn)后的TOD總體策略研究為依據(jù),劃定土地收儲(chǔ)范圍;
(二)市土地儲(chǔ)備中心會(huì)同屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街制定收儲(chǔ)補(bǔ)償方案報(bào)市TOD軌道辦;
(三)由市TOD軌道辦就收儲(chǔ)補(bǔ)償方案征求相關(guān)部門意見;
(四)完善后的收儲(chǔ)補(bǔ)償方案由市TOD軌道辦報(bào)市政府或市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審核;
(五)市土地儲(chǔ)備中心會(huì)同屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街嚴(yán)格按照經(jīng)市政府批準(zhǔn)后的收儲(chǔ)補(bǔ)償方案實(shí)施土地收儲(chǔ)工作。
第十三條 TOD范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目在辦理報(bào)建手續(xù)前,應(yīng)征求市TOD軌道辦意見。TOD范圍內(nèi)的新建項(xiàng)目在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》或《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》前,應(yīng)征求市TOD軌道辦意見;TOD范圍內(nèi)正在辦理報(bào)建手續(xù)的項(xiàng)目,未征求市TOD軌道辦意見的,需補(bǔ)充征求市TOD軌道辦意見。
TOD范圍內(nèi)的“三舊”改造項(xiàng)目遵循政府主導(dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)的原則,通過(guò)其他方式進(jìn)行改造需征求市TOD軌道辦意見。
第三章 TOD規(guī)劃編制
第十四條 TOD規(guī)劃包括TOD綜合開發(fā)總體策略研究、TOD綜合開發(fā)規(guī)劃、TID概念方案及根據(jù)實(shí)際需要組織開展的專項(xiàng)規(guī)劃研究。
第十五條 由市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局組織編制TOD綜合開發(fā)總體策略研究,專項(xiàng)預(yù)算編制單位為市TOD軌道辦,市規(guī)劃局參與專項(xiàng)預(yù)算編制工作,經(jīng)市財(cái)政局審查后按部門預(yù)算程序執(zhí)行。規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)納入軌道交通站點(diǎn)周邊土地的開發(fā)成本,從站點(diǎn)周邊土地出讓收入中收回。TOD綜合開發(fā)總體策略研究應(yīng)與軌道交通建設(shè)規(guī)劃同步開展。
第十六條 市統(tǒng)籌的站點(diǎn)由市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局組織編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃;市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌的站點(diǎn)由市規(guī)劃局會(huì)同屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街組織編制,鎮(zhèn)統(tǒng)籌的站點(diǎn)由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街組織編制。TOD綜合開發(fā)規(guī)劃編制應(yīng)與軌道交通工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制同步開展。
第十七條 TOD綜合開發(fā)規(guī)劃編制應(yīng)包含以下內(nèi)容:
(一)土地利用基礎(chǔ)調(diào)查。結(jié)合站點(diǎn)周邊規(guī)劃路網(wǎng)、自然地理界線、行政界線、地籍權(quán)屬界線及相關(guān)政府部門意見等,調(diào)查TOD開發(fā)范圍內(nèi)土地利用相關(guān)情況。主要包括土地利用現(xiàn)狀、地震地質(zhì)情況、建設(shè)用地現(xiàn)狀、土地權(quán)屬現(xiàn)狀、在建擬建項(xiàng)目情況、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、開發(fā)意愿、“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)等情況。
(二)軌道交通站場(chǎng)功能定位。確定TOD綜合開發(fā)的功能定位,分析軌道交通站點(diǎn)周邊的城市功能定位和空間發(fā)展重點(diǎn),細(xì)化與周邊環(huán)境和景觀以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體等設(shè)施的配套要求,合理明確交通功能定位和軌道交通站場(chǎng)周邊片區(qū)的主要功能構(gòu)成。
(三)規(guī)劃范圍。綜合考慮站點(diǎn)周邊城市特征及區(qū)域自然邊界,合理劃定協(xié)調(diào)區(qū)、控制區(qū)、核心區(qū)。
(四)土地使用性質(zhì)。按照TOD開發(fā)模式,一般應(yīng)采用圈層式的布局原則,明確規(guī)劃范圍各地塊的土地使用性質(zhì)。鼓勵(lì)保留一定比例的土地用于建設(shè)保障性住房。
(五)建設(shè)用地強(qiáng)度。按照TOD開發(fā)模式,一般應(yīng)采用適當(dāng)?shù)妮^高開發(fā)強(qiáng)度,體現(xiàn)圈層式控制要求,結(jié)合用地布局,合理確定建設(shè)用地容積率分區(qū),并明確毛容積率的下限控制值。
(六)道路交通規(guī)劃。根據(jù)站場(chǎng)交通功能定位,結(jié)合用地布局,對(duì)站場(chǎng)交通接駁設(shè)施、道路網(wǎng)、步行和非機(jī)動(dòng)車交通設(shè)施以及交通組織等做出規(guī)劃安排,明確道路網(wǎng)密度、交通接駁設(shè)施規(guī)模及布局要求、步行和非機(jī)動(dòng)車交通設(shè)施布局要求等強(qiáng)制性規(guī)定。
(七)城市設(shè)計(jì)。明確規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)城市空間組織、公共空間、建筑形態(tài)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制要求。
(八)實(shí)施措施。
1. 根據(jù)實(shí)際情況提出TOD開發(fā)實(shí)施模式及土地儲(chǔ)備計(jì)劃的建議。
2. 明確控制性詳細(xì)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的編制或調(diào)整要求,提出土地利用總體規(guī)劃中需調(diào)整用地的規(guī)模。
3. 列明強(qiáng)制性規(guī)定、引導(dǎo)性規(guī)定的相關(guān)條款。屬于落實(shí)TOD開發(fā)理念,確保低碳、緊湊開發(fā)的規(guī)劃及工程措施,一般應(yīng)列為強(qiáng)制性規(guī)定。
4. 土地綜合開發(fā)計(jì)劃的建議。明確參與主體及相關(guān)的責(zé)任、權(quán)利、利益,提出項(xiàng)目主題策劃方案、土地處理方案和行動(dòng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃,通過(guò)經(jīng)濟(jì)可行性分析測(cè)算,提出利益分配、資金籌措等保障機(jī)制。
第十八條 經(jīng)批準(zhǔn)的TOD綜合開發(fā)規(guī)劃成果是片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制(調(diào)整)的重要依據(jù)。控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃審批通過(guò)之日起6個(gè)月內(nèi),以已審批通過(guò)的TOD綜合開發(fā)規(guī)劃為依據(jù),完成編制(調(diào)整)工作。依據(jù)TOD綜合開發(fā)規(guī)劃編制(調(diào)整)的控制性詳細(xì)規(guī)劃,按照控制性詳細(xì)規(guī)劃的報(bào)批程序報(bào)批,征求市TOD軌道辦意見后報(bào)市規(guī)委會(huì)審議。
第十九條 TID項(xiàng)目以軌道交通站點(diǎn)為核心,主要強(qiáng)調(diào)軌道交通站點(diǎn)與上蓋物業(yè)的融合,最大限度發(fā)揮軌道交通的優(yōu)勢(shì),與TOD綜合開發(fā)規(guī)劃相互銜接形成整體。
第二十條 由市TOD軌道辦會(huì)同屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街、軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位組織編制TID概念方案。
第二十一條 TID概念方案應(yīng)滿足軌道交通設(shè)施建設(shè)和交通銜接需求,有條件的軌道交通站場(chǎng)可整合軌道設(shè)施、周邊建筑及公共用地,充分利用地上、地下空間,達(dá)到“零換乘”的目標(biāo),促進(jìn)交通功能與城市生活服務(wù)功能的有機(jī)結(jié)合。
第二十二條 TID概念方案內(nèi)容包括:
(一)劃定用地范圍。綜合考慮軌道交通設(shè)施、控制保護(hù)范圍、交通銜接工程的用地需求,結(jié)合地塊實(shí)際,合理劃定TID項(xiàng)目用地范圍。
(二)明確功能布局。明確用地范圍內(nèi)各項(xiàng)功能、布局和組織形式。在優(yōu)先滿足交通功能的基礎(chǔ)上,充分挖潛地上地下空間,通過(guò)復(fù)合設(shè)計(jì)、立體開發(fā)、功能融合的手段提升TID項(xiàng)目的城市綜合服務(wù)功能。
(三)開展建筑設(shè)計(jì)。明確建筑物的功能布局、建筑規(guī)模、控制高度、退縮要求、形態(tài)風(fēng)貌,明確建筑體內(nèi)部換乘設(shè)施(交通核)設(shè)計(jì)、人車動(dòng)線組織,選定綜合體結(jié)構(gòu)體系,完成蓋上蓋下建筑主體結(jié)構(gòu)銜接,以及結(jié)合軌道交通站點(diǎn)出入口及附屬設(shè)施設(shè)計(jì)。
(四)交通銜接設(shè)計(jì)。優(yōu)化站點(diǎn)交通功能定位及規(guī)模研究,整合軌道交通與公交站場(chǎng)、停車換乘停車場(chǎng)(P+R)、出租車停靠點(diǎn)等銜接要求,對(duì)緊鄰用地的城市道路設(shè)置提出優(yōu)化建議,完成區(qū)域交通銜接設(shè)計(jì)。
對(duì)于多種軌道交通線路換乘的軌道交通站場(chǎng),可結(jié)合交通換乘功能設(shè)置廣場(chǎng)、中庭或高架平臺(tái)等空間組織視覺中心,增強(qiáng)交通引導(dǎo)、識(shí)別能力。
(五)景觀環(huán)境設(shè)計(jì)。對(duì)用地范圍內(nèi)景觀環(huán)境設(shè)計(jì)提出概念性方案,通過(guò)景觀升級(jí)改造改善城市形象,加強(qiáng)交通引導(dǎo)功能。
第二十三條 由市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局組織編制專項(xiàng)規(guī)劃研究,專項(xiàng)預(yù)算編制單位為市TOD軌道辦,市規(guī)劃局參與專項(xiàng)預(yù)算編制工作。經(jīng)市財(cái)政局審查后按部門預(yù)算程序執(zhí)行。規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)納入軌道交通站點(diǎn)周邊土地的開發(fā)成本,從站點(diǎn)周邊土地出讓收入中收回。
第四章 TOD規(guī)劃審查審批
第二十四條 TOD規(guī)劃審查審批包括TOD綜合開發(fā)總體策略研究、TOD綜合開發(fā)規(guī)劃、TID概念方案、專項(xiàng)規(guī)劃研究的審查審批。經(jīng)批準(zhǔn)的TOD范圍內(nèi)非商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及TID項(xiàng)目視同市重大項(xiàng)目,參照市重大項(xiàng)目辦理相關(guān)手續(xù)。
第二十五條 TOD綜合開發(fā)總體策略研究審查審批流程:
(一)市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局召集職能部門和專家召開專家評(píng)審會(huì),TOD綜合開發(fā)總體策略研究送審稿由市TOD軌道辦報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的TOD綜合開發(fā)總體策略研究是TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的技術(shù)指導(dǎo);經(jīng)批準(zhǔn)的TOD開發(fā)總體策略研究成果文件作為軌道交通建設(shè)規(guī)劃必要條件。
第二十六條 TOD綜合開發(fā)規(guī)劃審查審批流程:
(一)市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局召集職能部門、屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街和專家召開專家評(píng)審會(huì),TOD綜合開發(fā)規(guī)劃送審稿由市TOD軌道辦報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。其中,城際軌道交通站點(diǎn)TOD綜合開發(fā)規(guī)劃由市TOD軌道辦報(bào)市政府同意后,報(bào)省住建廳審批。
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的TOD綜合開發(fā)規(guī)劃成果文件是TID概念方案、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制(調(diào)整)的重要依據(jù)。
第二十七條 TID概念方案審查審批流程:
(一)市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局召集職能部門和專家召開專家評(píng)審會(huì),TID概念方案送審稿由市TOD軌道辦報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的TID概念方案是用地規(guī)劃條件、土地出讓條件的重要依據(jù);TID概念方案需與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制(調(diào)整)做好銜接。
第二十八條 專項(xiàng)規(guī)劃研究審查審批流程:
(一)市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局召集職能部門和專家召開專家評(píng)審會(huì),專項(xiàng)規(guī)劃研究送審稿由市TOD軌道辦報(bào)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)規(guī)劃研究是指導(dǎo)TOD范圍內(nèi)特定領(lǐng)域發(fā)展以及審批的重要依據(jù),與TOD總體策略研究、TOD綜合開發(fā)規(guī)劃相銜接。
第五章 TOD土地儲(chǔ)備和供應(yīng)
第二十九條 由市政府委托市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)籌負(fù)責(zé)對(duì)軌道交通沿線站點(diǎn)周邊土地開展儲(chǔ)備工作,屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)土地收儲(chǔ)的具體工作。
第三十條 經(jīng)市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組審定的TOD綜合開發(fā)總體策略研究作為編制年度軌道交通站場(chǎng)周邊地區(qū)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的重要依據(jù),由市TOD軌道辦根據(jù)TOD綜合開發(fā)總體策略研究劃定土地收儲(chǔ)范圍,由市土地儲(chǔ)備中心及時(shí)開展土地儲(chǔ)備工作。
第三十一條 市統(tǒng)籌的站點(diǎn)由市土地儲(chǔ)備中心實(shí)施儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作;市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌的站點(diǎn)由市土地儲(chǔ)備中心和屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街合作實(shí)施儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作;鎮(zhèn)統(tǒng)籌的站點(diǎn)由屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街自行實(shí)施儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作。
第三十二條 依據(jù)TOD綜合開發(fā)規(guī)劃開展軌道交通站點(diǎn)周邊儲(chǔ)備土地前期開發(fā),具體按照以下程序:
(一)項(xiàng)目提出:儲(chǔ)備土地前期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目由項(xiàng)目提出單位提出,由其對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性進(jìn)行研究和說(shuō)明,報(bào)市政府審定。經(jīng)批準(zhǔn)后,向市發(fā)改局申請(qǐng)項(xiàng)目前期工作經(jīng)費(fèi)。
(二)項(xiàng)目建議書審批:項(xiàng)目提出單位按要求自行編制或按程序選擇有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書報(bào)市發(fā)改局,市發(fā)改局組織評(píng)估論證后報(bào)市政府審定。
(三)項(xiàng)目可研審批:項(xiàng)目提出單位按程序選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的中介咨詢機(jī)構(gòu),編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,連同用地預(yù)審、項(xiàng)目規(guī)劃選址意見、建設(shè)資金證明、環(huán)評(píng)等批復(fù)文件報(bào)市發(fā)改局審批。
(四)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和工程概算審批:項(xiàng)目提出單位按規(guī)定選擇有資質(zhì)的單位承擔(dān)初步設(shè)計(jì)和工程概算編制,按程序報(bào)相關(guān)職能部門審批。
(五)施工圖設(shè)計(jì)審批:項(xiàng)目提出單位按規(guī)定選擇有資質(zhì)的單位承擔(dān)施工圖設(shè)計(jì)和工程預(yù)算編制,按程序報(bào)相關(guān)職能部門審批。
(六)屬市投資項(xiàng)目的,納入年度投資計(jì)劃:項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)已獲批準(zhǔn),項(xiàng)目總概算已核定且資金來(lái)源已落實(shí)后,可列入年度投資計(jì)劃。年度計(jì)劃由市發(fā)改局會(huì)同相關(guān)職能部門編制報(bào)市政府審批。經(jīng)批準(zhǔn)后,市發(fā)改局及時(shí)向建設(shè)單位下達(dá)年度投資計(jì)劃,建設(shè)單位根據(jù)下達(dá)計(jì)劃組織實(shí)施。
第三十三條 TOD范圍內(nèi)“三舊”改造項(xiàng)目遵循政府主導(dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)的原則。其中,政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目以收回、收購(gòu)、征收等方式儲(chǔ)備土地。
以下涉及政府收儲(chǔ)集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地情形,政府可采取貨幣、物業(yè)或兩者相結(jié)合方式對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償:
(一)通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的;
(二)集體經(jīng)濟(jì)組織自行收回集體建設(shè)用地使用權(quán)、完成地上建筑物及附著物拆遷補(bǔ)償并申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后,交由政府收儲(chǔ)后出讓的;
(三)政府收購(gòu)儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地后以經(jīng)營(yíng)性用途出讓的。
政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目涉及收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)、使用土地出讓收入對(duì)原土地權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)經(jīng)政府集體決策,并將決策結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站上公示。
第三十四條 由市國(guó)土局按程序開展土地供應(yīng),可考慮設(shè)置競(jìng)裝配式建筑、人才房、自持等條件。相關(guān)出讓用地涉及軌道交通設(shè)施的,應(yīng)將交通設(shè)施的建設(shè)要求或技術(shù)接口要求作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件納入出讓文件。
第三十五條 為盤活軌道交通站點(diǎn)周邊的儲(chǔ)備土地,可在TOD范圍內(nèi)選取基礎(chǔ)設(shè)施完備、潛在價(jià)值較高的地塊,探索試行實(shí)施土地1.5級(jí)開發(fā)。
第三十六條 TID項(xiàng)目和TOD綜合開發(fā)用地可視情況聯(lián)動(dòng)供應(yīng),并與軌道交通線路同步建設(shè)、開發(fā),由土地使用權(quán)取得者負(fù)責(zé)軌道交通設(shè)施建設(shè)及綜合開發(fā)。
第三十七條 根據(jù)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街實(shí)際情況,在編制TOD綜合開發(fā)總體策略研究時(shí),結(jié)合征地補(bǔ)償政策,同步提出征收補(bǔ)償方案。
第三十八條 利用軌道交通項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)用地進(jìn)行地上、地下空間開發(fā)的,在符合規(guī)劃的前提下,可兼容一定比例其他功能,并可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),符合《劃撥用地目錄》的,可按劃撥方式辦理用地手續(xù);不符合《劃撥用地目錄》的,可按協(xié)議方式辦理有償用地手續(xù)。
第三十九條 由市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)單位按《國(guó)土資源部關(guān)于廣東省東莞市和佛山市南海區(qū)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)實(shí)施方案的批復(fù)》(國(guó)土資函〔2017〕261號(hào))相關(guān)精神,擬定全市軌道交通周邊開發(fā)區(qū)域土地使用權(quán)作價(jià)出資方案。
第四十條 國(guó)家為支持軌道交通發(fā)展,對(duì)軌道交通站點(diǎn)及其周邊儲(chǔ)備土地開發(fā)供應(yīng)出臺(tái)新政策的,或者批準(zhǔn)我市承擔(dān)土地使用制度改革的試點(diǎn),支持探索有關(guān)土地開發(fā)利用新政策的,遵從有關(guān)政策執(zhí)行。
第六章 TID項(xiàng)目管理
第四十一條 TID項(xiàng)目可結(jié)合地塊實(shí)際,探索“一體規(guī)劃、同步建設(shè)、統(tǒng)一供應(yīng)”的思路,根據(jù)投資類別分為三種模式:
(一)政府投資類。土地供應(yīng)原則適用于不具備綜合開發(fā)條件的軌道交通站場(chǎng)。對(duì)于軌道交通站場(chǎng)地塊范圍內(nèi)的交通銜接設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目或便民服務(wù)設(shè)施,可作為軌道交通項(xiàng)目的附屬配建工程實(shí)施,此類設(shè)施增加的建設(shè)及其他費(fèi)用納入軌道專項(xiàng)資金統(tǒng)籌解決,土地供應(yīng)主要采用劃撥方式。
項(xiàng)目投資按照政府投資管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,相應(yīng)投資納入軌道專項(xiàng)資金統(tǒng)籌解決。
(二)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位投資類。土地供應(yīng)原則適用于具備局部開發(fā)條件的軌道交通站場(chǎng)。支持軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位采用統(tǒng)一規(guī)劃、整體建設(shè)的模式,形成的國(guó)有資產(chǎn)委托軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位代為經(jīng)營(yíng),相應(yīng)收益彌補(bǔ)軌道交通項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)虧損。土地供應(yīng)采用協(xié)議出讓等方式。
項(xiàng)目投資可參照政府投資項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體報(bào)建,在初步設(shè)計(jì)概算階段,明確軌道交通設(shè)施部分和綜合開發(fā)部分的投資分?jǐn)偂?/span>
(三)社會(huì)投資類。土地供應(yīng)適用于具備較好開發(fā)條件的軌道交通站點(diǎn)或軌道交通車輛基地,采取帶TID概念方案公開出讓方式實(shí)施土地供應(yīng)。市TOD軌道辦會(huì)同市規(guī)劃局、市國(guó)土局、屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街和軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位要將社會(huì)投資類土地綜合開發(fā)的規(guī)劃要求和軌道交通建設(shè)要求一并納入土地供應(yīng)的前提條件。項(xiàng)目投資可采取以下方式:
1. 在滿足軌道交通建設(shè)時(shí)序的條件下,由社會(huì)投資主體一并投資建設(shè)軌道交通設(shè)施,承擔(dān)投資開發(fā)成本。
2. 由社會(huì)投資主體統(tǒng)一建設(shè),在初步設(shè)計(jì)概算階段明確軌道設(shè)施部分和綜合開發(fā)部分的投資分?jǐn)偅?/span>并通過(guò)合理約定承擔(dān)部分軌道設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。
3. 鼓勵(lì)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位與社會(huì)投資主體合作開發(fā),通過(guò)合理約定收益分享方式實(shí)現(xiàn)其收益預(yù)期。
第四十二條 在保持地塊間規(guī)劃市政道路交通功能的前提下,允許TID項(xiàng)目跨道路進(jìn)行多地塊整體開發(fā)。鼓勵(lì)功能復(fù)合多元化,包括居住、商業(yè)、交通、公共管理與服務(wù)設(shè)施、市政與公用設(shè)施、綠地和廣場(chǎng)等各類性質(zhì)混合使用。在遵循高強(qiáng)度開發(fā)、節(jié)約集約用地、公交優(yōu)先和以人為本等設(shè)計(jì)前提下,取得規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同意后,可對(duì)TID項(xiàng)目適度放開容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率、停車位配建指標(biāo)等控制要求。
第七章 TOD地下空間開發(fā)
第四十三條 本實(shí)施細(xì)則所稱的TOD范圍內(nèi)地下空間指本市行政區(qū)域TOD范圍內(nèi)地表以下的空間,地下空間開發(fā)利用包括結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程(以下簡(jiǎn)稱“結(jié)建地下空間”)和獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下工程(以下簡(jiǎn)稱“單建地下空間”),具體包括TOD范圍內(nèi)地下交通站場(chǎng)、人防設(shè)施、公共停車場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、物資倉(cāng)儲(chǔ)、地下管線等。市政道路、公共綠地、公共廣場(chǎng)等已建成的公共設(shè)施的地下空間視為單建地下空間。
第四十四條 TOD地區(qū)地下空間開發(fā)利用應(yīng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、合理利用的原則。
第四十五條 根據(jù)《東莞市地下空間開發(fā)利用管理暫行辦法》,國(guó)有土地的地下空間為國(guó)家所有;集體土地的地下空間,在國(guó)家和省正式出臺(tái)相關(guān)規(guī)定之前,統(tǒng)一由市政府管理。根據(jù)屬地管理原則,屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街配合申報(bào)集體土地流轉(zhuǎn)等手續(xù)。TOD范圍內(nèi)地下空間建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)市TOD軌道辦批準(zhǔn)后,按程序報(bào)規(guī)劃、國(guó)土、人防等相關(guān)部門審批?!稏|莞市城市軌道交通建設(shè)管理辦法》(東府〔2018〕30號(hào))規(guī)定,在控制保護(hù)區(qū)內(nèi)相關(guān)活動(dòng)需要由市相關(guān)行政主管部門審批的,在市相關(guān)行政主管部門依法實(shí)施行政許可前,應(yīng)當(dāng)書面征求市TOD軌道辦的意見;在控制保護(hù)區(qū)內(nèi)進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)不需要行政許可的,作業(yè)單位要在施工前征得市TOD軌道辦同意后,方可進(jìn)場(chǎng)作業(yè);特別保護(hù)區(qū)內(nèi)確因特殊情況需進(jìn)行其他建設(shè)活動(dòng)的,應(yīng)報(bào)市TOD軌道辦審批同意。
第八章 創(chuàng)新投融資機(jī)制
第四十六條 軌道交通融資資金償付的資金來(lái)源以“以地籌資”為主,“財(cái)政投入”為輔,“接續(xù)融資”為補(bǔ)充。堅(jiān)持“統(tǒng)籌軌道交通建設(shè)投資與周邊土地綜合開發(fā)收益總體平衡”的理念,對(duì)沿線土地同步規(guī)劃、提前控制、及早儲(chǔ)備,充分發(fā)揮軌道交通建設(shè)對(duì)沿線土地的增值帶動(dòng)效應(yīng),以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)。
第四十七條 “以地籌資”的具體方式:
(一)由市土地儲(chǔ)備中心牽頭會(huì)同市TOD軌道辦、市規(guī)劃局、市國(guó)土局、屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街共同編制《軌道交通站點(diǎn)周邊土地專項(xiàng)儲(chǔ)備計(jì)劃》,采取市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)籌、屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街包干或市鎮(zhèn)聯(lián)合收儲(chǔ)等多種方式,積極爭(zhēng)取土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券,對(duì)軌道交通站點(diǎn)周邊土地進(jìn)行收儲(chǔ)。土地公開出讓后,扣除土地收儲(chǔ)成本(含相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用)、相關(guān)稅費(fèi)和計(jì)提資金后,土地出讓收益按如下比例分配:市主導(dǎo)收儲(chǔ)的,市、鎮(zhèn)按4:6比例分成;鎮(zhèn)主導(dǎo)收儲(chǔ)的,由市、鎮(zhèn)按2:8比例分成。具體按《東莞市軌道交通站點(diǎn)周邊土地專項(xiàng)儲(chǔ)備管理辦法》(東府〔2018〕29號(hào))規(guī)定實(shí)施。屬市分成部分的土地出讓收益,全部劃入軌道專項(xiàng)資金賬戶。
(二)軌道站點(diǎn)周邊已建成區(qū)原則通過(guò)政府主導(dǎo)方式進(jìn)行“三舊”改造,通過(guò)其他方式進(jìn)行改造需征求市TOD軌道辦意見。東實(shí)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)取得土地,參與政府主導(dǎo)的“三舊”改造項(xiàng)目,按有關(guān)規(guī)定獲取不高于60%比例的土地出讓純收益。東實(shí)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)獲得的土地出讓純收益扣除拿地綜合成本后的可分配凈利潤(rùn)(凈利潤(rùn)減去法定公積金等),參照軌道專項(xiàng)資金使用管理規(guī)定用于軌道交通建設(shè)。
(三)支持東實(shí)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)“以地籌資”,創(chuàng)造條件支持東實(shí)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)參與TID開發(fā),獲取合理利潤(rùn)和充實(shí)現(xiàn)金流,支撐軌道交通建設(shè)資金需求。
第四十八條 發(fā)行地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券(以下簡(jiǎn)稱“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券”)優(yōu)先用于TOD范圍內(nèi)土地收儲(chǔ)。根據(jù)《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》(財(cái)綜〔2016〕4號(hào))要求,土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算,從國(guó)有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排,不足部分在國(guó)家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過(guò)省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。
第四十九條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券申報(bào)程序:
(一)每年8月底前,市土地儲(chǔ)備中心和屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街根據(jù)下一年度站點(diǎn)周邊土地收儲(chǔ)計(jì)劃,提出下一年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券需求報(bào)市土地儲(chǔ)備中心。上報(bào)材料包括項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目實(shí)施方案和計(jì)劃、項(xiàng)目收益和融資平衡方案、資金使用方向和撥付計(jì)劃、相關(guān)評(píng)估報(bào)告等。
(二)市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)匯總?cè)邢乱荒甓韧恋貎?chǔ)備專項(xiàng)債券需求,經(jīng)市國(guó)土局審核,報(bào)市財(cái)政局復(fù)核后,按程序要求報(bào)市政府審批。
(三)根據(jù)省下達(dá)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度,市財(cái)政局會(huì)同市國(guó)土局、市土地儲(chǔ)備中心提出具體項(xiàng)目安排建議,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后申報(bào)。在收到省下達(dá)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金后,按程序撥付市土地儲(chǔ)備中心。
(四)市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)具體項(xiàng)目安排,將土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金撥付到屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街。
土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券支出應(yīng)當(dāng)明確到具體項(xiàng)目。市土地儲(chǔ)備中心和屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街按《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)》(財(cái)預(yù)〔2017〕62號(hào))有關(guān)規(guī)定規(guī)范使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金。
國(guó)家和省市出臺(tái)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券新政策的,遵從有關(guān)政策執(zhí)行。
第五十條 TOD土地二級(jí)開發(fā)的實(shí)施路徑:
(一)根據(jù)東莞市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)“1+N”政策精神,在政策允許范圍內(nèi),創(chuàng)造條件支持東實(shí)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)參與TID項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)。TID項(xiàng)目按照具體規(guī)劃用途,通過(guò)帶條件招拍掛形式實(shí)施供地。
(二)社會(huì)資本通過(guò)招拍掛方式參與TOD土地二級(jí)開發(fā)。
第五十一條 土地出讓計(jì)提和其他收益:
(一)對(duì)全市出讓土地(含地下空間使用權(quán)、“三舊”改造項(xiàng)目),按規(guī)定比例提留軌道專項(xiàng)資金。
(二)根據(jù)軌道站點(diǎn)周邊已出讓土地業(yè)主的開發(fā)意愿,在符合城市規(guī)劃的前提下,開發(fā)企業(yè)可向市TOD軌道辦提出容積率調(diào)整申請(qǐng)。具體由市TOD軌道辦會(huì)同市國(guó)土局、市財(cái)政局、市規(guī)劃局等部門按照以下工作流程實(shí)施:
1. 提出申請(qǐng)。由有調(diào)整意愿的開發(fā)企業(yè)向市TOD軌道辦提出調(diào)整容積率的申請(qǐng)。市TOD軌道辦向市發(fā)改局、市財(cái)政局、市規(guī)劃局、市國(guó)土局、屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街征求意見,達(dá)成一致后,報(bào)市政府或市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組。
2. 辦理手續(xù)。開發(fā)企業(yè)調(diào)整容積率的訴求經(jīng)市政府或市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后,按并聯(lián)方式辦理以下手續(xù):
(1)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街向市規(guī)劃局提出調(diào)整容積率申請(qǐng)。市規(guī)劃局依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)TOD范圍內(nèi)擬調(diào)整容積率的地塊出具規(guī)劃條件。
(2)開發(fā)企業(yè)向市國(guó)土局提出申請(qǐng)。市國(guó)土局委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬調(diào)整容積率用地需補(bǔ)繳的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
(3)開發(fā)企業(yè)與市政府指定的單位簽訂協(xié)議,約定因容積率調(diào)整所增加的計(jì)容建筑以及市規(guī)劃局所規(guī)定的配套設(shè)施由政府與開發(fā)企業(yè)按一定比例分成(如5:5)。
(三)國(guó)土審批。市國(guó)土局根據(jù)評(píng)估結(jié)果,市國(guó)土局辦公會(huì)議集體決策的調(diào)整容積率補(bǔ)繳出讓金額,報(bào)市建設(shè)用地供應(yīng)與開發(fā)利用監(jiān)管會(huì)審工作小組審議,再由市建設(shè)用地供應(yīng)與開發(fā)利用監(jiān)管會(huì)審工作小組報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后,開發(fā)企業(yè)憑與市國(guó)土局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》補(bǔ)繳出讓金,由財(cái)政部門出具財(cái)政票據(jù),市國(guó)土局憑財(cái)政票據(jù)和協(xié)議出具用地批復(fù)。
(四)協(xié)商處理。市TOD軌道辦可與開發(fā)企業(yè)協(xié)商,有權(quán)決定通過(guò)以下兩種方式處理:一是開發(fā)企業(yè)直接回購(gòu)50%的計(jì)容建筑以及市規(guī)劃局所規(guī)定的配套設(shè)施(50%比例為暫定指標(biāo)),回購(gòu)價(jià)格為商品房備案價(jià)的85%減去已補(bǔ)繳地價(jià)的差額,由市政府指定的單位收取后以國(guó)有資源(資產(chǎn))有償使用收入上繳市財(cái)政;二是市政府指定的單位以補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)財(cái)政預(yù)算,開發(fā)企業(yè)向市政府指定的單位交樓時(shí),市政府指定的單位向開發(fā)企業(yè)支付購(gòu)買款,開發(fā)企業(yè)將50%的計(jì)容建筑以及市規(guī)劃局所規(guī)定的配套設(shè)施(50%比例為暫定指標(biāo))辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到市政府指定的單位名下,并交付市政府指定的單位。為保證政府分成物業(yè)的質(zhì)量,如物業(yè)質(zhì)量未達(dá)到協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn),政府有權(quán)要求開發(fā)商按照備案價(jià)的85%減去已補(bǔ)繳地價(jià)的差額回購(gòu)該部分計(jì)容建筑以及市規(guī)劃局所規(guī)定的配套設(shè)施,開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。
第五十二條 TOD綜合開發(fā)土地的出讓收益按《東莞市軌道交通建設(shè)投融資管理辦法》(東府〔2018〕27號(hào))規(guī)定執(zhí)行,土地出讓收益市分成部分,由市財(cái)政統(tǒng)籌安排,劃入軌道專項(xiàng)資金賬戶。軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位參與二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目收益,參照軌道專項(xiàng)資金使用管理規(guī)定統(tǒng)籌用于軌道交通建設(shè),市TOD軌道辦、市財(cái)政局、市國(guó)資委對(duì)軌道交通建設(shè)主體參與二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本、收益進(jìn)行監(jiān)管。
第五十三條 TOD綜合開發(fā)應(yīng)考慮軌道交通線網(wǎng)投資與TOD綜合開發(fā)收益的總體平衡,涵蓋軌道交通建設(shè)規(guī)劃投資與運(yùn)營(yíng)成本。TOD前期開發(fā)收益估算總額原則上大于或等于軌道交通線路投資總估算;軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位參與的二級(jí)開發(fā)收益估算應(yīng)與投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)虧損規(guī)模匹配。
由市TOD軌道辦牽頭組織市土地儲(chǔ)備中心、東實(shí)集團(tuán)、市軌道公司根據(jù)綜合開發(fā)用地規(guī)模、建設(shè)量和開發(fā)時(shí)序結(jié)合軌道交通線路建設(shè)投資計(jì)劃,制定軌道交通線路建設(shè)和綜合開發(fā)資金平衡方案。
第五十四條 由市TOD軌道辦會(huì)同市財(cái)政局、東實(shí)集團(tuán)、市軌道公司對(duì)站點(diǎn)周邊商業(yè)兼顧公益接口和商業(yè)接口收取資源使用資金。具體按市政府批準(zhǔn)的征收辦法和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。
軌道交通與其他商業(yè)體之間的連通通道使用公共用地的,由商業(yè)主體繳納軌道站點(diǎn)接口資源使用資金;工程建設(shè)由軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位實(shí)施或由商業(yè)主體實(shí)施后無(wú)償移交軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位,連通通道權(quán)屬歸軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位所有。
第九章 其他
第五十五條 由市TOD軌道辦牽頭對(duì)TOD綜合開發(fā)和TID項(xiàng)目開展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。
本實(shí)施細(xì)則自印發(fā)之日起施行,有效期5年。
附件:1. 東莞市軌道交通建設(shè)及TOD開發(fā)流程圖
2. TOD及TID開發(fā)重大項(xiàng)目流程圖
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