東府辦〔2019〕29號

東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》的通知

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各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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???????????? ?????????????????東莞市人民政府辦公室

???????????????????????????????2019年5月7日

東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）

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為貫徹落實(shí)《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號），規(guī)范有序?qū)嵤﹩我恢黧w公開掛牌招商，建立公平透明的城市更新公開市場，特制定本操作規(guī)范。

第一章? 總則

第一條? 本市城市更新單一主體掛牌招商按本操作規(guī)范實(shí)施。

單一主體掛牌招商主要適用于以下情形：

（一）更新單元需引入市場主體對集體土地或國有土地上舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房進(jìn)行改造；

（二）更新單元范圍內(nèi)集體土地、國有土地混合，需引入市場主體實(shí)行整體改造。

更新單元內(nèi)，政府主導(dǎo)、符合條件的土地權(quán)利人自行改造及其他形式改造，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二條? 一個(gè)更新單元原則上整體掛牌確定一個(gè)改造主體。

第三條? 掛牌招商方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由更新單元所屬的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托市公共資源交易中心實(shí)施。

第四條? 單一主體掛牌招商分政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)和不動產(chǎn)權(quán)益要約收購兩個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施，采用“線上+線下”方式交易。

政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)采用實(shí)物收益固定、地價(jià)款網(wǎng)上競價(jià)方式實(shí)施，報(bào)價(jià)最高者作為不動產(chǎn)權(quán)益要約收購的收購主體。

不動產(chǎn)權(quán)益要約收購環(huán)節(jié)采用網(wǎng)上公告、線下應(yīng)答的方式實(shí)施，收購主體限期內(nèi)完成100%不動產(chǎn)權(quán)益收購的，確認(rèn)為成交方。要約收購限期為1—6個(gè)月，從入選公告發(fā)布之日起計(jì)算。收購對價(jià)可為貨幣、物業(yè)置換、合作股權(quán)、收益權(quán)等，收購協(xié)議應(yīng)為附條件生效合同，即收購企業(yè)取得成交確認(rèn)書后才生效，無法達(dá)到成交條件而終止掛牌的，合同自始不生效，政府不對合同雙方作出任何補(bǔ)償。

第五條? 更新單元按照單一主體掛牌招商模式實(shí)施改造的，基本流程如下：

（一）前期工作；

（二）實(shí)施掛牌；

（三）實(shí)施方案編報(bào)；

（四）產(chǎn)權(quán)注銷；

（五）土地供應(yīng)及入庫；

（六）實(shí)施監(jiān)管；

（七）驗(yàn)收移交。

第六條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是單一主體掛牌招商的實(shí)施主體，負(fù)責(zé)單一主體掛牌招商前期工作，編制掛牌招商方案，負(fù)責(zé)報(bào)名資格審查，掛牌成交后組織編制“1+N”總體實(shí)施方案，承擔(dān)更新單元的實(shí)施監(jiān)管，配合做好驗(yàn)收工作，接收和管理配建的公共設(shè)施。具體工作可由鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定相關(guān)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

市自然資源部門是單一主體掛牌招商的管理部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)（街道）開展單一主體掛牌招商相關(guān)工作，會同市相關(guān)職能部門做好更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、掛牌招商方案、?+N”總體實(shí)施方案等方案的審查工作。

市公共資源交易中心是單一主體掛牌招商的交易平臺，負(fù)責(zé)發(fā)布公告、接受咨詢和報(bào)名、收購主體確認(rèn)、成交確認(rèn)、信息保密等。

第二章? 前期工作

第七條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)組織開展單一主體掛牌招商前期工作，包括：

（一）編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福?/p>

（二）核查和確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)益；

（三）征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿；

（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；

（五）確定政府（集體）綜合收益；

（六）編報(bào)掛牌招商方案。

第八條? 更新單元?jiǎng)澏ǚ桨赣涉?zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)相關(guān)編制規(guī)定組織編制，主要內(nèi)容包括：

（一）更新單元范圍、拆除范圍；

（二）更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；

（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；

（四）公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

第九條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)城市更新權(quán)籍調(diào)查相關(guān)辦法核查和確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)益。不動產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：

（一）第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織;

（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；

（三）第三類：土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。

??? 上述第三類不動產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按規(guī)定確認(rèn)。

第十條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)征詢更新單元拆除范圍內(nèi)全部不動產(chǎn)權(quán)益人的更新意愿，并取得權(quán)益土地面積合計(jì)占比和人數(shù)合計(jì)占比均達(dá)90%以上的不動產(chǎn)權(quán)益人書面同意的意見。同意的事項(xiàng)至少包括：

（一）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；

（二）同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。

不動產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟(jì)組織的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按照組織章程召開股東大會或股東代表會議對更新意愿進(jìn)行集體決議。涉及集體土地征收為國有土地的（包括完善歷史征地手續(xù)、申請轉(zhuǎn)為國有土地），集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)同時(shí)或在鎮(zhèn)（街道）黨政班子聯(lián)席會議審議掛牌招商方案前，按照組織章程召開股東大會或股東代表會議進(jìn)行集體決議。

不動產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)（街道）黨政班子聯(lián)席會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項(xiàng)。

第十一條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)組織擬定對其下屬企事業(yè)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織和宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)拆遷補(bǔ)償方案收回下屬企事業(yè)單位的土地、房屋并給予補(bǔ)償，該部分不動產(chǎn)權(quán)益價(jià)值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價(jià)中的較高者計(jì)入掛牌底價(jià)。收購主體無需另行對該部分不動產(chǎn)權(quán)益提出要約收購。

集體經(jīng)濟(jì)組織可委托資產(chǎn)評估，綜合考慮權(quán)益價(jià)值、拆遷補(bǔ)償成本、組織成員意見等因素并經(jīng)與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)商、集體民主表決確定物業(yè)、貨幣等補(bǔ)償條件。集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比一般不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類不動產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌底價(jià)，由成交方兌付，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)負(fù)責(zé)收回出租的不動產(chǎn)并交付給成交方。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）征求宅基地及地上房屋權(quán)益人的補(bǔ)償訴求擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意并公示15個(gè)自然日后納入拆遷補(bǔ)償方案。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作為收購主體與權(quán)益人協(xié)商的基礎(chǔ)，具體補(bǔ)償條件由雙方商定。原則上，宅基地上建設(shè)的獨(dú)棟房屋，四層及以下部分可采用物業(yè)置換方式補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償，超過四層的部分可給予貨幣補(bǔ)償。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以根據(jù)實(shí)際需要，組織擬訂對其他不動產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條? 政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過網(wǎng)上競價(jià)確定。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨浮⒉疬w補(bǔ)償方案和本操作規(guī)范第六章的規(guī)定確定政府（集體）綜合收益起始價(jià)。

實(shí)物性收益包含：

（一）單元?jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o償取得的公共設(shè)施用地、成交方建設(shè)并無償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。

地價(jià)款包含：

（一）政府的土地出讓收益；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。

??? “工改商”、“工改居”的，除政府無償取得的公共設(shè)施用地外，政府收益占政府（集體）綜合收益起始價(jià)的比例不得低于40%，相關(guān)實(shí)物性收益價(jià)值按照第六章計(jì)算。

實(shí)物性收益應(yīng)當(dāng)明確交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間和接收單位。地價(jià)款由單一主體在簽訂土地出讓合同后向政府支付，政府將其中貨幣補(bǔ)償部分劃撥給相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織，單一主體無需另行向集體經(jīng)濟(jì)組織支付貨幣補(bǔ)償。

第十三條? 掛牌招商方案主要內(nèi)容包括：

（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；

（二）更新單元現(xiàn)狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；

（三）更新單元?jiǎng)澏?，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；

（四）掛牌招商條件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開工、竣工時(shí)間要求）、成交方的其他責(zé)任等；

（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。

掛牌招商方案應(yīng)后附掛牌招商公告文件和交易須知，可后附實(shí)物性收益的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工圖等交付標(biāo)準(zhǔn)資料。公告內(nèi)容應(yīng)包含前款所述掛牌招商方案第（一）至（四）項(xiàng)的主要內(nèi)容。

掛牌招商方案連同拆遷補(bǔ)償方案、起始價(jià)評估結(jié)果經(jīng)鎮(zhèn)（街道）黨政班子聯(lián)席會議審議同意后報(bào)市自然資源部門，市自然資源部門會同市相關(guān)職能部門審查后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

第十四條? 報(bào)名企業(yè)應(yīng)為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報(bào)名。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可根據(jù)更新單元實(shí)際情況設(shè)定不影響公平、公正競爭的報(bào)名資格要求，例如：

（一）企業(yè)資信情況、注冊資本、開發(fā)資質(zhì)；

（二）企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，特別是涉及較多宅基地及地上房屋拆遷的更新單元；

（三）產(chǎn)業(yè)用地占拆除重建范圍40%以上的更新單元，可設(shè)定合理的產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入限制、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、招商引資能力及資源、產(chǎn)出綜合貢獻(xiàn)等要求；

（四）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）設(shè)定報(bào)名資格要求的，應(yīng)當(dāng)在提交掛牌招商方案時(shí)提供相應(yīng)說明，說明報(bào)名資格要求設(shè)定的必要性、關(guān)聯(lián)性、合理性;

（五）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)或該企業(yè)、企業(yè)法定代表人控股的其他企業(yè)，均不得報(bào)名參與單一主體掛牌招商。

第十五條? 競投保證金可按政府（集體）綜合收益起始價(jià)的20%—50%設(shè)定。在確定收購主體后，收購主體的保證金將自動轉(zhuǎn)為政府（集體）綜合收益兌付保證金，其他報(bào)名企業(yè)的保證金5個(gè)工作日內(nèi)無息退回。

掛牌成交后，保證金先用于抵扣地價(jià)款款項(xiàng)，剩余部分在實(shí)物性收益兌付后無息退回。限期內(nèi)未能完成收購而終止掛牌的，扣除不高于保證金的10%用于支付前期工作費(fèi)用，剩余部分保證金無息退回收購主體，具體扣除比例視具體情況在招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定。

第十六條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可選擇以下方式開展前期工作：

（一）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）自行實(shí)施；

（二）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托鎮(zhèn)（街道）下屬企業(yè)實(shí)施，受委托企業(yè)可參照政府采購程序與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作；

（三）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展前期工作；

（四）拆除重建范圍主要為集體土地的更新單元，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確定更新單元范圍后，可授權(quán)土地所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商開展前期工作。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）通過政府采購或集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商的，可以通過預(yù)詢價(jià)方式確定前期服務(wù)商費(fèi)用價(jià)格或底價(jià)。前期服務(wù)商費(fèi)用按照“誰委托、誰支付”的原則處理，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式等內(nèi)容。

第十七條? 集體經(jīng)濟(jì)組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商的，按照以下程序?qū)嵤?/p>

（一）編制公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議），并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定組織民主表決、公示；

（二）報(bào)批公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議），500畝以下的更新單元由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)，500畝及以上的更新單元由市人民政府批準(zhǔn)；

（三）發(fā)布招引公告（含服務(wù)協(xié)議），接受報(bào)名；

（四）召開股東大會或股東代表會議集體決議，具體按照農(nóng)村集體資產(chǎn)管理規(guī)定、集體經(jīng)濟(jì)組織章程操作；

（五）公示集體決議結(jié)果，簽訂服務(wù)協(xié)議。

公開招引方案應(yīng)根據(jù)本操作規(guī)范明確服務(wù)商的具體工作內(nèi)容、費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式，不得設(shè)定與完成前期工作關(guān)聯(lián)不大的報(bào)名要求。集體經(jīng)濟(jì)組織在前期工作階段提前開展拆遷補(bǔ)償工作，可由服務(wù)商墊付補(bǔ)償資金，但拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體簽訂，不動產(chǎn)權(quán)益人確認(rèn)為該集體經(jīng)濟(jì)組織。

招引公告同時(shí)在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）門戶網(wǎng)站、《東莞日報(bào)》、村（社區(qū)）公告欄等發(fā)布，公告時(shí)間不少于15個(gè)自然日。集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）門戶網(wǎng)站、村（社區(qū)）公告欄公示不少于5個(gè)自然日。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)派員列席集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會或股東代表會議，做好錄影錄像。服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，按本條第一款第（一）、（二）項(xiàng)表決、審批后可延期。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同管理對服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實(shí)施監(jiān)管。

第三章? 實(shí)施掛牌

第十八條? 實(shí)施掛牌主要流程如下：

（一）委托掛牌；

（二）公告和掛牌；

（三）報(bào)名和資格審核；

（四）政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)；

（五）不動產(chǎn)權(quán)益要約收購；

（六）確定成交方。

第十九條? 掛牌招商方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與市自然資源部門、公共資源交易中心簽訂工作責(zé)任協(xié)議，委托市公共資源交易中心實(shí)施掛牌招商。

第二十條? 市公共資源交易中心接受委托，發(fā)布公告。公告時(shí)間不少于20個(gè)自然日，掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日。

第二十一條? 公告、掛牌期間，企業(yè)通過東莞市公共資源交易網(wǎng)進(jìn)行報(bào)名。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對報(bào)名企業(yè)進(jìn)行資格審核。資格審核通過后，企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納保證金即完成報(bào)名。

第二十二條? 報(bào)名企業(yè)登錄東莞市公共資源交易網(wǎng)對地價(jià)款進(jìn)行競價(jià)，依競價(jià)規(guī)則確定的出價(jià)最高者為不動產(chǎn)權(quán)益要約收購環(huán)節(jié)的收購主體，市公共資源交易中心發(fā)布確定收購主體公告并出具通知書。

第二十三條? 自確定收購主體公告發(fā)布之日起3個(gè)工作日內(nèi)，收購主體應(yīng)到屬地鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取更新單元范圍內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)益人清單，并通過東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布公開要約收購公告。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)至少包含聯(lián)系人、聯(lián)系方式和收購截止日期，可以附上收購補(bǔ)償方案。

自公開要約收購公告發(fā)布之日起，收購主體和不動產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行線下協(xié)商并達(dá)成收購條件，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）公共法律服務(wù)中心或其委托的第三方法律服務(wù)機(jī)構(gòu)見證簽訂收購協(xié)議，并提交鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)備案。不動產(chǎn)權(quán)益人無法到鎮(zhèn)（街道）公共法律服務(wù)中心簽訂收購協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)提供收購協(xié)議公證材料。

收購協(xié)議為附條件生效合同，應(yīng)當(dāng)約定以收購主體取得成交確認(rèn)書為生效條件；收購主體未能取得成交確認(rèn)書，收購協(xié)議自始不生效。

收購主體同時(shí)也是不動產(chǎn)權(quán)益人的，無須簽訂收購協(xié)議，直接向鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)備案。

在不動產(chǎn)權(quán)益要約收購期間，集體經(jīng)濟(jì)組織可依收購主體請求，采取協(xié)商或民事訴訟方式收回集體土地，所發(fā)生的費(fèi)用由收購主體承擔(dān)。

第二十四條? 收購主體在收購期限（含延期）內(nèi)完成全部不動產(chǎn)權(quán)益收購的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在政府門戶網(wǎng)站、屬地村（社區(qū)）公告欄、更新單元現(xiàn)場等進(jìn)行公示，公示期限不少于5個(gè)自然日。

經(jīng)公示無異議或者異議已妥善處理的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向市公共資源交易中心發(fā)出完成全部權(quán)益收購確認(rèn)函，同時(shí)抄送市自然資源部門備案。市公共資源交易中心根據(jù)確認(rèn)函發(fā)布成交公告，并出具成交確認(rèn)書。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與成交方簽訂協(xié)議書，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。

第四章? 逾期措施

第二十五條? 收購主體在收購期限（含延期）內(nèi)完成要約收購權(quán)益土地面積合計(jì)占比或人數(shù)合計(jì)占比達(dá)到70%及以上但不足100%，并同時(shí)滿足以下條件的，可在要約收購限期屆滿前30日內(nèi)，經(jīng)協(xié)商，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請收購時(shí)限中止：

（一）未收購部分屬于集體土地；

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織已向人民法院提起收回該部分集體土地的民事訴訟，且人民法院已受理。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在5個(gè)工作日內(nèi)書面答復(fù)收購主體，并書面通知市公共資源交易中心、市自然資源部門。市公共資源交易中心在收到通知2個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布收購期限中止公告。

收購期限自公告之日起中止，人民法院作出終審判決之日起繼續(xù)計(jì)算。

第二十六條? 收購主體在收購期限內(nèi)完成要約收購權(quán)益土地面積合計(jì)占比或人數(shù)合計(jì)占比達(dá)到80%及以上但不足100%的，可在要約收購限期屆滿前30日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請延長要約收購期一次，從原要約收購限期屆滿之日起計(jì)延期3個(gè)月。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在5個(gè)工作日內(nèi)書面答復(fù)收購主體，并書面通知市公共資源交易中心、市自然資源部門。市公共資源交易中心在收到通知2個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布延期公告。

第二十七條? 收購主體在收購期限內(nèi)（含延期）完成要約收購權(quán)益土地面積合計(jì)占比達(dá)到90%及以上但不足100%，并同時(shí)滿足以下條件的，可在要約收購期限屆滿前30日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請單元切割：

（一）單元切割后能滿足掛牌公告中的公共設(shè)施要求，特別是不影響主、次干道路、中小學(xué)等重點(diǎn)公共設(shè)施的建設(shè)；

（二）切割地塊集中，一般位于單元的邊角位置，但不得將掛牌公告里拆除重建范圍的臨路成排（并排4棟及以上）宅基地及地上房屋切割；

（三）切割地塊應(yīng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案說明單元切割不影響掛牌公告中規(guī)劃條件的實(shí)現(xiàn)，對城市功能品質(zhì)提升應(yīng)予以重點(diǎn)考慮。

自收到申請之日起10個(gè)工作日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）不同意切割的，直接書面回復(fù)收購主體；同意切割的，報(bào)市自然資源部門批準(zhǔn)，市自然資源部門應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）并書面通知市公共資源交易中心。市自然資源部門批準(zhǔn)單元切割的，市公共資源交易中心在收到書面通知2個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布單元切割公告。

更新單元切割不影響收購期限計(jì)算。市自然資源部門同意單元切割的，同步將切割地塊清退出標(biāo)圖建庫。

第二十八條? 收購主體未能在收購期限（含延期）內(nèi)完成全部不動產(chǎn)權(quán)益收購的，市公共資源交易中心發(fā)布掛牌終止公告。

市自然資源部門將更新單元清退出標(biāo)圖建庫，除市人民政府特別批準(zhǔn)外，原則上3年內(nèi)不再接受該更新單元的申報(bào)。

第五章? 成交后事項(xiàng)

第二十九條? 成交方選擇以下其中一種方式組建單一主體：

（一）成交方為具有獨(dú)立法人資格的公司，可直接作為單一主體；

（二）成交方成立項(xiàng)目公司作為單一主體；

（三）成交方為聯(lián)合體的，聯(lián)合體各方共同成立項(xiàng)目公司作為單一主體；

（四）以合作股權(quán)收購不動產(chǎn)權(quán)益的，成交方與被收購的權(quán)益人共同成立項(xiàng)目公司作為單一主體。

單一主體是掛牌公告約定、收購協(xié)議的履行方和土地使用權(quán)的受讓方，組建方式應(yīng)在“1+N”總體實(shí)施方案中明確。

第三十條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、單一主體應(yīng)在掛牌成交后1年內(nèi)編制“1+N”總體實(shí)施方案，并按程序報(bào)批。

編制“1+N”總體實(shí)施方案中的供地方案時(shí)，地價(jià)款按本操作規(guī)范第六章進(jìn)行分?jǐn)?，單一主體配建并無償移交公共設(shè)施的，不計(jì)收地價(jià)。

在成交條件基礎(chǔ)上，單一主體提出增加公共設(shè)施用地的，可按規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)建筑規(guī)模，無需重新實(shí)施掛牌。除增加公共設(shè)施用地外，更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模上限值不予調(diào)整，否則應(yīng)重新實(shí)施掛牌。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)掛牌公告、“1+N”總體實(shí)施方案擬定實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，匯總確定單一主體的實(shí)施責(zé)任清單，作為“1+N”總體實(shí)施方案的附件一并上報(bào)。“1+N”總體實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與單一主體簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，并報(bào)市自然資源部門備案。

第三十一條? 單一主體按照收購協(xié)議的約定支付相應(yīng)款項(xiàng)，拆除地上建筑物、平整土地。

不動產(chǎn)權(quán)益人屬于本操作規(guī)范第九條規(guī)定的第二類不動產(chǎn)權(quán)益人的，雙方可簽訂產(chǎn)權(quán)注銷委托協(xié)議或在收購協(xié)議中約定產(chǎn)權(quán)注銷委托條款，由單一主體申請注銷登記?！?+N”總體實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)并拆除地上建筑物、平整土地后，單一主體憑批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)注銷委托書等資料向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請注銷登記。

第三十二條? “1+N”總體實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)、完成拆遷、產(chǎn)權(quán)注銷后，按照以下不同土地性質(zhì)辦理土地供應(yīng)及入庫手續(xù)：

（一）屬于批準(zhǔn)出讓的國有建設(shè)用地的，市自然資源部門直接出具用地批復(fù)文件，并與單一主體直接簽訂國有建設(shè)用地出讓合同，納入省土地利用動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)管理；

（二）屬于批準(zhǔn)集體自用或流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地的，市自然資源部門直接出具用地批復(fù)文件，集體流轉(zhuǎn)的由集體經(jīng)濟(jì)組織與單一主體簽訂流轉(zhuǎn)出讓合同；

（三）屬于批準(zhǔn)移交政府的用地，市土地儲備機(jī)構(gòu)直接辦理入庫手續(xù)，市級儲備土地由市土地儲備機(jī)構(gòu)管理，鎮(zhèn)級儲備土地由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）管理。

第三十三條? 實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容列入用地批復(fù)文件、土地出讓合同。

單一主體應(yīng)充分履行法規(guī)政策規(guī)定、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定的各項(xiàng)義務(wù)，接受市、鎮(zhèn)（街道）人民政府和行政部門的監(jiān)管，自簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議之日起，按月度向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）通報(bào)實(shí)施進(jìn)度。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是實(shí)施監(jiān)管的責(zé)任主體，根據(jù)實(shí)施監(jiān)管協(xié)議履行進(jìn)度跟蹤、檢查、監(jiān)督等職責(zé)，及時(shí)督促改正不符合法規(guī)政策規(guī)定、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定的行為。

供應(yīng)土地的開發(fā)建設(shè)同時(shí)納入市自然資源部門供地批后監(jiān)管。

第三十四條? 單一主體建設(shè)的公共設(shè)施、集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償物業(yè)應(yīng)與更新單元內(nèi)其他工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收，宅基地及地上房屋權(quán)益人的補(bǔ)償物業(yè)應(yīng)安排在首期建設(shè)、驗(yàn)收。

上一款要求應(yīng)當(dāng)在掛牌招商公告、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議中明確約定，并約定單一主體在申請辦理規(guī)劃驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案時(shí)應(yīng)提供屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對其恰當(dāng)履行實(shí)施監(jiān)管協(xié)議情況的書面意見。

集體經(jīng)濟(jì)組織、不動產(chǎn)權(quán)益人的補(bǔ)償物業(yè)不受商品房限購政策、產(chǎn)業(yè)用房銷售對象限制政策的影響。

第六章? 地價(jià)款確定和分配

第三十五條? 地價(jià)款起始價(jià)按如下規(guī)則確定：

（一）計(jì)算公式

1．不涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）的情況下，計(jì)算公式為：

地價(jià)款起始價(jià)＝（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)－拆遷補(bǔ)償評估成本－集體物業(yè)補(bǔ)償成本－配建并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價(jià)系數(shù)

2．涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）的情況下，計(jì)算公式為：

地價(jià)款起始價(jià)＝公有資產(chǎn)市場評估價(jià)+（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)－拆遷補(bǔ)償評估成本－集體物業(yè)補(bǔ)償成本－配建并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價(jià)系數(shù)

（二）各計(jì)算參數(shù)確認(rèn)規(guī)則

1．新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)按照相關(guān)評估規(guī)范評估確定。

2．宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償評估成本根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案評估確定，涉及物業(yè)補(bǔ)償?shù)?，按照以下公式評估確定：

物業(yè)補(bǔ)償成本=（單位樓面地價(jià)+單位建筑面積建安成本）×建筑面積

其他權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償評估成本按照現(xiàn)狀使用條件下的土地使用權(quán)市場評估價(jià)和建筑物不考慮成新率的重置成本之和確定。

3．集體物業(yè)補(bǔ)償成本，即集體經(jīng)濟(jì)組織取得的補(bǔ)償物業(yè)的建造成本，具體按照以下公式評估確定：

物業(yè)補(bǔ)償成本=（單位樓面地價(jià)+單位建筑面積建安成本）×建筑面積

4．配建并無償移交公共設(shè)施成本按工程造價(jià)評估，如涉及單一主體為政府承擔(dān)的綜合整治工程，按鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確認(rèn)的工程估算價(jià)計(jì)入該項(xiàng)予以扣除。

5．公有資產(chǎn)市場評估價(jià)按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價(jià)孰高為原則確定。

6．舊村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始價(jià)系數(shù)不低于40%，“工改居”、“工改商”的起始價(jià)系數(shù)不低于70%，“工改M0”的起始價(jià)系數(shù)不低于50%。兩種及以上情形混合但能分別評估的，則分別適用不同的起始價(jià)系數(shù)；兩種及以上情形混合且不能分別評估的，按照土地面積占比確定起始價(jià)系數(shù)。

（三）評估與復(fù)核

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估并經(jīng)黨政班子聯(lián)席會議集體決策確定地價(jià)款起始價(jià)，市自然資源部門審查掛牌招商方案時(shí)委托第二家有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對評估進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核結(jié)果與評估結(jié)果相差不超過10%（差值與復(fù)核結(jié)果的比率）的，以評估結(jié)果為準(zhǔn)；超過10%但不超過20%的，取兩個(gè)結(jié)果的算術(shù)平均值；超過20%的，市城市更新管理部門委托第二次復(fù)核，取三個(gè)結(jié)果中相近兩者的算術(shù)平均值。

（四）特殊情形

“工改工”（M1、M2、W）的地價(jià)款起始價(jià)按上述方式計(jì)算的結(jié)果小于新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)20%的，以新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)20%作為地價(jià)款起始價(jià)。

第三十六條? 更新單元分兩宗及以上地塊出讓的，單宗出讓地塊的應(yīng)繳地價(jià)款按以下公式計(jì)算：

應(yīng)繳地價(jià)款=地價(jià)款成交價(jià)×單宗出讓地塊市場評估價(jià)/所有出讓地塊市場評估價(jià)

上述“所有出讓地塊市場評估價(jià)”等于更新單元內(nèi)各“單宗出讓地塊市場評估價(jià)”累計(jì)之和。

成交方配建公共設(shè)施并無償移交政府的地塊，無須繳交地價(jià)款。

第三十七條? 政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)以地價(jià)款起始價(jià)成交的，地價(jià)款起始價(jià)扣除公有資產(chǎn)補(bǔ)償、集體貨幣補(bǔ)償、計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金后，市、鎮(zhèn)（街道）按5:5比例分配。公有資產(chǎn)補(bǔ)償金額按公有資產(chǎn)市場評估價(jià)確定，按資產(chǎn)原歸屬撥轉(zhuǎn)。

政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)溢價(jià)成交的，起始價(jià)部分按前款分配，溢價(jià)部分由市、鎮(zhèn)（街道）、村組集體按3:3:4比例分配。

市分成部分包含了市級土地出讓金、土地開發(fā)專用金。

集體貨幣補(bǔ)償，以及成交溢價(jià)村組集體分配部分，先行撥付至鎮(zhèn)（街道）財(cái)政賬戶，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按不少于集體貨幣補(bǔ)償8%、成交溢價(jià)村組集體分配部分10%的比例計(jì)提公共服務(wù)專項(xiàng)資金后，剩余部分撥付至集體經(jīng)濟(jì)組織土地款專戶。公共服務(wù)專項(xiàng)資金轉(zhuǎn)入更新單元所在村（社區(qū)）的村委會（居委會）賬戶，由其統(tǒng)籌專項(xiàng)用于各項(xiàng)公共服務(wù)費(fèi)用支出，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)管。

全面實(shí)行“村改居”、社區(qū)社會管理經(jīng)費(fèi)由財(cái)政全額供給的鎮(zhèn)（街道），不計(jì)提公共服務(wù)專項(xiàng)資金，成交溢價(jià)村組集體分配部分不撥付至集體經(jīng)濟(jì)組織，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）統(tǒng)籌專項(xiàng)用于轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)社會管理、公共服務(wù)等方面的支出。

第三十八條? 后續(xù)出臺的軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新土地收益分配機(jī)制與本操作規(guī)范不一致的，按新政策執(zhí)行。

第七章? 附則

第三十九條? 面積較大或情況特殊的更新單元，同時(shí)滿足以下條件并經(jīng)市人民政府“一事一議”批準(zhǔn)的，可以分期掛牌確定改造主體：

（一）更新單元?jiǎng)澏ǖ墓苍O(shè)施能在各分期合理分配，且具備可實(shí)施性；

（二）各分期的拆遷補(bǔ)償具備可實(shí)施性，尤其是納入拆除重建范圍的宅基地及地上房屋拆遷補(bǔ)償具備可實(shí)施性。

第四十條? 本操作規(guī)范自印發(fā)之日起實(shí)施，試行3年。

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