東府辦〔2011〕160號
關(guān)于印發(fā)《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主
委員會成立若干規(guī)定》的通知
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:
《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》業(yè)經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。
東莞市人民政府辦公室
二○一一年十二月二十八日
東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定
為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序,保障業(yè)主權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔2009〕274號),結(jié)合我市實際,制定本規(guī)定。
一、鎮(zhèn)(街)職責
鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動進行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。鎮(zhèn)(街)房管機構(gòu)、社區(qū)辦或社會事務(wù)辦(局)承辦具體指導(dǎo)和協(xié)助工作,村(居)委會予以協(xié)助和配合。
二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的,建設(shè)單位應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處),并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
(一)申請成立業(yè)主大會。20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會的書面要求;或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的,業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會的書面要求。接到申請后,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)在5個工作日內(nèi)審查,符合《廣東省物業(yè)管理條例》第十三條第一款、第二款情形之一的,應(yīng)在收到申請之日起30日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組;不符合的,書面回復(fù)申請人。
(二)產(chǎn)生籌備組成員?;I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表和村(居)委會代表組成,其成員為7人至15人的單數(shù),業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或業(yè)主推薦的方式產(chǎn)生,其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于籌備組總?cè)藬?shù)的60%。建設(shè)單位若不參加籌備組,視為放棄權(quán)利,不影響籌備組的成立,但不免除其《廣東省物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定的義務(wù)。
村(居)委會在規(guī)定時間內(nèi)接受業(yè)主報名參加籌備組,若報名人數(shù)超過規(guī)定人數(shù)的,由報名人先協(xié)商,協(xié)商不成的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)協(xié)調(diào)解決;村(居)委會應(yīng)當會同房管機構(gòu)對自薦人及被推薦人進行身份核實。
(三)公示籌備組成員名單?;I備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)協(xié)調(diào)解決。
(四)業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起6個月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組應(yīng)當履行下列職責:
1.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
2.參考市房產(chǎn)管理局提供的范本擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
3.確定業(yè)主的身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
4.確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
5.在業(yè)主中推選選票發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人;
6.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
7.制定業(yè)主委員會選舉辦法;
8.召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
以上內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。
(五)產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當符合以下規(guī)定:
1.業(yè)主委員會委員為5至15人的單數(shù),具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況由籌備組確定;
2.業(yè)主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
3.業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生;
4.村(居)委會應(yīng)當會同房管機構(gòu)對業(yè)主委員會候選人進行資格審查。
5.業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后,應(yīng)當在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告,公告無異議則視為同意。
(六)召開首屆業(yè)主大會會議,應(yīng)當于會議召開前15日將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告,并書面通知全體業(yè)主;業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,并按以下規(guī)定投票表決管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:
1.業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當妥善保管,以備查詢。凡需投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
2.業(yè)主大會會議可采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上,業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
3.業(yè)主大會會議采用集體討論形式的,按照以下程序進行:
(1)籌備組會同村(居)委會核實到會業(yè)主身份,發(fā)放選票;
(2)按照會議議程進行選舉或者表決;
(3)回收選票;
(4)現(xiàn)場公開計票;
(5)現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果;
(6)公告業(yè)主大會會議結(jié)果。
4.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,應(yīng)當按照下列程序進行:
(1)發(fā)放選票
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對選票發(fā)放進行指導(dǎo)、監(jiān)督,村(居)委會協(xié)助選票發(fā)放組發(fā)放選票,選票發(fā)放組每組至少包含1名籌備組成員。選票發(fā)放組應(yīng)將選票送達每戶業(yè)主;業(yè)主也可攜帶相關(guān)證明在規(guī)定的時間內(nèi)到選票發(fā)放組的固定設(shè)點領(lǐng)取選票。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的,應(yīng)當通過快遞或其他有效方式將選票送達,無法送達的,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(2)組織投票
投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行。
業(yè)主收到選票后可以立即投票,并應(yīng)將填好的選票投入流動投票箱內(nèi)。每次投票結(jié)束后,應(yīng)當立即封箱交由村(居)委會集中保管。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱,業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將選票填好投入投票箱。
郵寄的選票應(yīng)當放入投票箱,在開票時當場拆封。
(3)組織計票
投票結(jié)束后,由推選出來的監(jiān)票人、計票人(業(yè)主委員會候選人除外)組成監(jiān)票組、計票組,進行公開驗票、計票。計票結(jié)束后,計票及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果簽名確認,必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。
(4)公告業(yè)主大會會議結(jié)果
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自業(yè)主大會作出決定之日以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,公告時間不得少于30日。公告應(yīng)當由村(居)委會加蓋公章確認。
5.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員后,業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名,副主任1-2名。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
(七)業(yè)主委員會應(yīng)當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持下列材料到鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和市房產(chǎn)管理局備案:
1.業(yè)主委員會備案申請表;
2.管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
3.業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
4.業(yè)主委員會委員(候補委員)房產(chǎn)證(或購房合同)復(fù)印件及身份證復(fù)印件(須提交原件核實);
5.業(yè)主委員會委員(候補委員)須提交一寸彩照及個人簡歷表;
6.業(yè)主大會籌備期間相關(guān)公示和大會現(xiàn)場的照片若干。
符合規(guī)定的,市房產(chǎn)管理局在5個工作日內(nèi)出具《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》;不符合規(guī)定的,告知理由,提出處理意見。
(八)業(yè)主委員會備案后,持《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》向公安部門申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章,應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
三、業(yè)主委員會委員資格自行終止的情形
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止,并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告,業(yè)主委員會不公告的,由村(居)委會進行公告:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責任或限制人身自由的;
(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭職的;
(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。
四、終止業(yè)主委員會委員資格的程序
業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格:
(一)挪用、侵占物業(yè)專項維修資金或業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的;
(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費;
(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用;
(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動;
(六)未經(jīng)業(yè)主大會同意,參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,或擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同提高物業(yè)服務(wù)收費的;
(七)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為;
(八)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
終止業(yè)主委員會委員資格,應(yīng)由業(yè)主委員會委員或業(yè)主向業(yè)主委員會提交書面意見。業(yè)主委員會須在村(居)委會的指導(dǎo)下于5個工作日內(nèi)進行調(diào)查處理。情況屬實的,業(yè)主委員會應(yīng)將調(diào)查情況和擬終止業(yè)主委員會委員的提議在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示15日后召開業(yè)主大會,業(yè)主大會經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意,作出終止業(yè)主委員會委員資格的決定;業(yè)主委員會未按要求調(diào)查處理的,業(yè)主委員會委員或業(yè)主可向?qū)俚厝嗣裾ń值擂k事處)提出書面申請,由所在村(居)委會組織召開業(yè)主大會,市房產(chǎn)管理局給予指導(dǎo)。
作出終止業(yè)主委員會委員資格決定后,由業(yè)主委員會將會議結(jié)果張貼在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置,公告30日。被終止資格的委員應(yīng)當自公告之日起3日內(nèi)將業(yè)主委員會相關(guān)資料交回業(yè)主委員會,同時業(yè)主委員會需重新到市房產(chǎn)管理局進行備案。
五、業(yè)主委員會換屆程序
(一)業(yè)主委員會任期屆滿前三個月,應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,其程序與選舉首屆業(yè)主委員會相同。
(二)業(yè)主委員會集體辭職的,按業(yè)主委員會選舉程序成立新一屆業(yè)主委員會。
六、業(yè)主委員會增補委員程序
(一)業(yè)主委員會委員職務(wù)終止,有候補委員的,由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
(二)業(yè)主委員會委員缺員,由候補委員遞補后仍不足5人,或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會增補委員后,應(yīng)持原備案申請表及回執(zhí)向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及市房產(chǎn)管理局變更備案。
七、附則
(一)管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本由省住建廳制定,相關(guān)表格樣本由市房產(chǎn)管理局制定。
(二)本規(guī)定由市房產(chǎn)管理局負責解釋。
(三)本規(guī)定自2012年1月15日起實施,有效期至2017 年 1月14日。原《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》(東府辦〔2009〕95號)同時廢止。
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