石碣鎮(zhèn)人民政府辦公室關于印發(fā)《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務商操作指引（試行）》的通知

各村（社區(qū)）委會，各有關單位：

現(xiàn)將《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務商操作指引（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

石碣鎮(zhèn)黨政綜合辦公室

2021年2月10日

點擊查看政策文件（政策解讀）：關于《石碣鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務商工作指引（試行）》的政策解讀

石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項目

公開招引前期服務商操作指引

（試行）

為規(guī)范和指導我鎮(zhèn)公開選定更新單元前期服務商工作，在城市更新改造過程中規(guī)范有序實施單一主體掛牌招商，根據(jù)《東莞市人民政府關于印發(fā)<關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見>的通知》（東府〔2018〕102號）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）和《東莞市人民政府關于印發(fā)〈東莞市農村（社區(qū)）集體資產交易辦法〉的通知》（東府〔2020〕14號）等有關規(guī)定，制定本操作指引。

第一章 總則

第一條 堅持“公平公正、依法公開、集體決議”的原則選定前期服務商。

第二條本操作指引適用于我鎮(zhèn)范圍內公開選定前期服務商開展相應前期工作的更新單元。更新單元用地需符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃及其他相關專項規(guī)劃。單元用地范圍須滿足城市更新單元劃定編制指引相關要求，單元內拆除重建區(qū)已納入“三舊”改造標圖建庫或符合入庫條件。

第三條 推進更新單元前期工作可選擇以下方式開展：

（一）鎮(zhèn)政府自行實施。由鎮(zhèn)政府指定部門或單位牽頭落實前期工作；

（二）委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實施。受托企業(yè)可自行實施或參照政府采購程序與相關專業(yè)機構或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作；

（三）通過政府采購服務方式委托前期服務商實施。通過政府采購服務方式委托相關專業(yè)機構或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務商開展前期工作；

（四）授權集體經濟組織公開招引前期服務商實施。拆除重建范圍內主要為集體土地的更新單元,鎮(zhèn)政府確定更新單元范圍后，可授權土地所屬集體經濟組織通過民主決策程序公開招引服務商開展前期工作。集體經濟組織根據(jù)自身條件可選擇自行組織完成或委托具備相應資質的專業(yè)機構協(xié)助完成招引工作。更新單元內集體土地涉及兩個或兩個以上集體經濟組織的，由各集體經濟組織協(xié)商后聯(lián)合申請公開選取前期服務商。

第四條 本操作指引所稱前期工作內容包括：

（一）編報更新單元劃定方案；

（二）核查和確認不動產權益；

（三）征詢不動產權益人意愿；

（四）擬定拆遷補償方案；

（五）確定政府（集體）綜合收益；

（六）編報掛牌招商方案等。

第五條 本操作指引印發(fā)實施后，集體經濟組織公開選取前期服務商需統(tǒng)一納入鎮(zhèn)政府監(jiān)管，實行層級備案。

第六條申請啟動公開選取前期服務商的主體須為集體股份經濟聯(lián)合社，集體股份經濟合作社申請需報請集體股份經濟聯(lián)合社同意后，由集體股份經濟聯(lián)合社與集體股份經濟合作社共同提出申請。

第二章前期服務商資格要求

第七條 供應商參加政府采購活動應當具備下列條件：

（一）具有獨立承擔民事責任的能力；

（二）具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度；

（三）具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力；

（四）有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

（五）參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

采購人可以根據(jù)采購項目的特殊要求，規(guī)定供應商的特定條件，但不得以不合理的條件對供應商實行差別待遇或者歧視待遇。兩個或以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個供應商的身份共同參加政府采購。以聯(lián)合體形式進行政府采購的，參加聯(lián)合體的供應商均應當具備上述條件，并應當向采購人提交聯(lián)合協(xié)議，載明聯(lián)合體各方承擔的工作和義務。聯(lián)合體各方應當共同與采購人簽訂采購合同，就采購合同約定的事項對采購人承擔連帶責任。

第八條 集體經濟組織以民主決策程序公開招引前期服務商，除滿足上述第七條要求外可根據(jù)項目的具體情況考慮以下方面：

（一）報名單位對省、市城市更新政策的了解、掌握與運用的熟悉程度；

（二）報名單位的資質等級、資信情況；

（三）報名單位注冊資本、總資產、自有資金和融資能力；

（四）報名單位的服務經驗、服務項目數(shù)量或項目開發(fā)經驗；

（五）明確是否允許聯(lián)合體報名、以及聯(lián)合體參與方式中相應資質的選取標準；

（六）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報名。

集體經濟組織可以根據(jù)具體項目的特殊要求，規(guī)定相應的特殊條件，但不得設置不合理的要求實行差別待遇。

第九條服務協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復雜的，經集體經濟組織表決、鎮(zhèn)人民政府或市人民政府審批后可延期。鎮(zhèn)人民政府、集體資產管理機構按照集體經濟組織重大經濟合同對服務協(xié)議的擬定、簽署實施監(jiān)管。

第十條除政府主導項目外，同一服務商（含以聯(lián)合體報名的所有參與單位及項目公司的所有股東企業(yè)）在石碣鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內開展前期服務商相關事項的項目不得超過3宗（已完成前期服務工作的項目不計）。

第三章 選定前期服務商操作流程

第十一條為保證改造工作的合理性和可行性，我鎮(zhèn)范圍內擬啟動公開選定前期服務商的更新單元，須由所屬集體經濟組織向石碣鎮(zhèn)城市更新中心提交改造申請。符合改造條件的城市更新項目，由鎮(zhèn)城市更新中心根據(jù)更新單元范圍內的權屬情況，擬定更新單元范圍、更新改造模式及前期服務商的選取方式。

第十二條通過政府采購服務方式委托相關專業(yè)機構或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務商開展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購相關規(guī)定實施。鎮(zhèn)政府通過公開招標方式采購前期服務的，主要流程如下：

（一）集體經濟組織完成集體決議

（二）鎮(zhèn)城市更新中心編制招引材料

鎮(zhèn)城市更新中心收集整理招引方案所需材料，編制公開采購前期服務商的招商公告，內容應包括：

1．采購方案；

2．更新單元相關圖紙；

3．服務協(xié)議；

4．對有意向參與招引前期服務商的企業(yè)資信要求（包括但不限于注冊資本、服務經驗、企業(yè)信用、服務計劃書等）；

5．其它與前期服務相關的資料。

（三）報批公開采購的招引方案

由鎮(zhèn)城市更新中心將招引方案提交鎮(zhèn)城市更新評審小組進行受理。鎮(zhèn)城市更新評審小組根據(jù)招引方案規(guī)定的內容整理綜合材料后，充分征求鎮(zhèn)相關部門意見，各單位需從可行、合規(guī)、合理性等方面進行研究，出具紙質意見回復。鎮(zhèn)城市更新評審小組審核通過后形成會議紀要，并上報鎮(zhèn)黨政領導

班子聯(lián)席會議審議。

（四）實施公開采購

該方案經鎮(zhèn)黨政領導班子聯(lián)席會議審議通過后，按政府采購的相關程序進行公開采購。

（五）簽訂服務協(xié)議

由鎮(zhèn)政府或委托部門與中標企業(yè)簽訂《服務協(xié)議》。

第十三條委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實施，受托企業(yè)可自行實施或參照政府采購方式公開選定相關專業(yè)機構或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作。受托企業(yè)選擇參照政府采購方式明確合作方共同推進前期工作的，參照政府采購相關規(guī)定推進實施。

第十四條 鎮(zhèn)政府授權集體經濟組織公開招引前期服務商的，由集體經濟組織落實相關工作。大致包括以下步驟：

（一）組織編制公開招引方案（含服務協(xié)議）

經城市更新中心復函同意啟動工作后，集體經濟組織根據(jù)相關要求組織編制招引方案（含服務協(xié)議），具體材料包括招引公告、服務協(xié)議、相關圖紙等。

（二）招引方案審查

集體經濟組織將招引方案提交鎮(zhèn)城市更新評審小組進行審查。鎮(zhèn)城市更新評審小組根據(jù)招引方案規(guī)定的內容整理綜合材料后，充分征求鎮(zhèn)相關部門意見，各單位需從可行、合規(guī)、合理性等方面進行研究，出具紙質意見回復。鎮(zhèn)城市更新評審小組審核通過后形成會議紀要并回復審查意見。

（三）組織集體決議與民主程序審查

招引方案經鎮(zhèn)城市更新評審小組審核通過后，集體經濟組織按集體資產管理有關規(guī)定及組織章程對招引方案進行民主表決，表決通過后在村（社區(qū)）財務公開欄公示不少于5日。

公示期滿后，集體經濟組織按照集體資產管理相關規(guī)定將民主表決資料、公示及其他相關材料等上報鎮(zhèn)農林水務局進行民主程序審查。

（四）報批公開招引方案（含服務協(xié)議）

集體決議材料經鎮(zhèn)農林水務局審核通過后，由集體經濟組織將招引方案（含服務協(xié)議）等上報鎮(zhèn)黨政領導班子聯(lián)席會議審批；500畝及以上的更新單元報市人民政府審批。

（五）發(fā)布招引公告并接受報名

公開招引方案（含服務協(xié)議）經鎮(zhèn)政府或市人民政府批準后，由集體經濟組織向鎮(zhèn)農林水務局提出交易申請。

申請資料包括：

1．依規(guī)定由鎮(zhèn)政府或市人民政府批準公開招引方案的批復文件；

2．擬定的公開招引方案（含服務協(xié)議）；

3．依權限由集體經濟組織股東大會或股東代表會議表決通過公開招引方案（含服務協(xié)議）的表決情況記錄表；

4．按集體經濟組織重大事項審查制度規(guī)定提交的其他材料。

鎮(zhèn)農林水務局對申請材料的完整性、真實性審查無異議后，按規(guī)定受理交易項目、與集體經濟組織簽訂集體資產交易平臺交易委托協(xié)議、并將交易項目的交易公告在東莞市農村（社區(qū)）集體資產管理網及鎮(zhèn)政務信息網公開發(fā)布，集體經濟組織同時應在《東莞日報》及村（社區(qū)）財務公開欄發(fā)布交易公告。從交易公告發(fā)布之日起至報名截止日不得少于15日。

公告發(fā)布后，鎮(zhèn)集體資產交易平臺按照招引公告中明確的報名時間與方式接受意向人的咨詢與報名，并審查報名人資格。關于交易流程、報名資格的咨詢，鎮(zhèn)集體資產交易平臺直接答復咨詢人；關于交易項目其他內容的咨詢，鎮(zhèn)集體資產交易平臺可商集體經濟組織后答復咨詢人。

（六）集體決議

報名時間截止后5個工作日內，集體經濟組織按照集體

資產管理相關規(guī)定對通過報名資格審查的企業(yè)進行民主決策：只有一家符合條件的企業(yè)報名，經集體民主決策確認其為前期服務商；有兩家或兩家以上符合條件的企業(yè)報名，若一家企業(yè)取得三分之二股東代表票數(shù)或二分之一戶代表票數(shù)的，則確認其為前期服務商；否則，選取投票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進行再次投票，再次表決投票數(shù)較多的企業(yè)確認為前期服務商。

鎮(zhèn)農林水務局安排工作人員列席集體經濟組織民主決策會議，集體經濟組織協(xié)助做好錄音錄像。

（七）集體決議結果公示與審查

集體經濟組織將集體決議結果在東莞市農村（社區(qū)）集體資產管理網、鎮(zhèn)政務信息網、村（社區(qū)）財務公開欄進行公示，公示時間不少于5日。

集體經濟組織按照集體資產管理相關規(guī)定將集體決議材料、公示及相關證明材料等上報鎮(zhèn)農林水務局審查，由農林水務局出具審查意見。

（八）簽訂服務協(xié)議

草擬的服務協(xié)議須由集體經濟組織征詢村（社區(qū)）法律顧問或法律服務機構意見后，呈送石碣司法分局審查。如屬市、鎮(zhèn)關于集體資產管理的重大經濟事項的，需做好鑒證或公證，并報農林水務局審查。

公示期間無異議或異議處理完畢并經鎮(zhèn)農林水務局審查通過后，集體經濟組織可與經表決確認入選的單位簽訂服務協(xié)議。服務協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復雜的，經集體經濟組織表決、鎮(zhèn)政府或市人民政府審批后可延期。農林水務局按照集體經濟組織重大經濟合同對服務協(xié)議的擬定、簽署實施監(jiān)管。

（九）協(xié)議備案與結果公告

服務協(xié)議須同時上報農林水務局、城市更新中心備案。集體經濟組織需將雙方簽訂的服務協(xié)議在村（社區(qū)）財務公開欄等進行公告。

第四章 前期服務費用的結算

第十五條 通過政府采購或集體經濟組織公開招引前期服務商，可以采用預詢價方式確定前期服務費用或底價。

第十六條 前期服務費用按照“誰委托，誰支付”的原則處理，委托雙方在服務協(xié)議中明確結算標準、結算時點與結算方式等內容。

第十七條 通過政府采購服務方式委托前期服務商的，采購或招標中需明確采購金額、服務內容、服務時間期限，并在協(xié)議中明確結算標準。前期工作所產生的各項費用（包含政府及相關部門作為委托、采購或招標主體委托第三方開展的工作費用）全部由前期服務商墊支，經鎮(zhèn)財政分局核定后（提供合同、協(xié)議、發(fā)票等相關資料），按規(guī)定相應列入項目單一主體掛牌招商時政府土地出讓收益的貨幣收益中，確認改造主體后，鎮(zhèn)政府收到相關收益后15個工作日內一次性無息支付前期服務商墊付的費用。

第十八條通過集體經濟組織以民主決策程序公開招引前期服務商的，集體經濟組織支付前期服務商費用需經民主決策后上報鎮(zhèn)政府進行重大事項審查。前期服務商在服務期間產生的各項費用全部由服務商先行墊支（包含政府及相關部門、集體經濟作為委托、采購或招標主體委托第三方開展的工作費用），經集體經濟組織表決并報鎮(zhèn)農林水務局進行重大事項審查后，按規(guī)定相應列入項目單一主體掛牌招商時集體分配的貨幣收益中。確認改造主體后，集體經濟組織在收到相關收益后15個工作日內一次性無息支付前期服務商墊付的費用。集體經濟組織在前期工作階段提前開展拆遷補償工作，可由服務商墊付補償資金，但拆遷補償協(xié)議應以集體經濟組織為主體簽訂，不動產權益人確認為該集體經濟組織。

第十九條若項目成功推向單一主體掛牌招商但收購主體在限期內未能完成收購而終止掛牌的或單元擱置的，由鎮(zhèn)政府按程序申請扣除不高于保證金的10%用于支付前期服務費用（若不足以支付的，超出部分應由前期服務商自行承擔），具體扣除比例視具體情況在單一主體招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定。

第二十條 如項目未能成功推進（包括但不限于拆賠方案出現(xiàn)多次改動以及掛牌招商出現(xiàn)多次流拍，而導致項目無法推進等），前期服務費用由前期服務商自行承擔。

第二十一條 更新單元內涉及的國有建設用地，前期工作相關費用由該不動產權利人按土地面積或其他可單獨核算的基數(shù)占比分攤。

第五章 實施前期服務工作的內容及要求

第二十二條編報更新單元劃定方案。協(xié)助政府完成地塊的更新單元劃定方案，公開招引具有相應資質的第三方單位進行編制，并按照市自然資源局有關工作指引和程序推進，更新單元面積原則上不小于150畝，不超過500畝，可以由多個更新單元合并形成一個大型改造片區(qū)，片區(qū)面積原則上不超過1500畝。

單元劃定方案主要內容包括：

（一）更新單元范圍、拆除范圍；

（二）更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；

（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；

（四）公共設施類型、用地規(guī)模、建設主體、移交方式及其他要求。

第二十三條核查和確定不動產權益。在開展不動產權益核查工作時，需由有資質的機構進行調查，調查結果須經鎮(zhèn)自然資源分局、不動產登記中心審核并加蓋公章，具體按照市相關政策要求執(zhí)行。不動產權益人包括以下三類：

（一）第一類：集體土地所有權人，即集體經濟組織；

（二）第二類：依法登記的土地使用權人、房屋所有權人；

（三）第三類：土地、房屋實際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉讓協(xié)議實際使用土地、房屋的個人或單位。經調查，屬于上述第一類、第二類的須經自然資源分局審核確認，第三類不動產權益人屬于與集體經濟組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經濟組織按規(guī)定確認；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政

府按規(guī)定確認。

第二十四條征詢不動產權益人意愿。在開展不動產權益人意愿征詢工作時，應對更新單元拆除范圍內的所有不動產權益人進行意愿征詢，并取得其權益土地面積合計占比和權益人數(shù)合計占比均達90%以上的書面同意的意見。同意的事項至少包括：

（一）同意其所有或實際使用的土地、房屋納入更新范圍；

（二）同意按照單一主體掛牌招商的相關政策實施更新改造。

不動產權益人為集體經濟組織的，由該集體經濟組織按照組織章程召開股東大會或股東代表會議對更新意愿進行集體決議。涉及集體資產物業(yè)更新處置、集體土地征收為國有土地的（包括完善歷史征地手續(xù)、申請轉為國有土地），集體經濟組織應同時或在鎮(zhèn)黨政領導班子聯(lián)席會議審議掛牌招商方案前，按照組織章程召開股東大會或股東代表會議進行集體決議。

不動產權益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)黨政領導班子聯(lián)席會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項。

第二十五條 擬定拆遷補償方案。在擬定拆遷補償方案時，應廣泛聽取和尊重改造范圍內權益人意見，擬定補償標準并取得該部分權益人的人數(shù)80%以上書面同意。

集體經濟組織補償應以物業(yè)補償為主，物業(yè)補償占比原則上不低于60%。集體經濟組織補償條件納入拆遷補償方案，作為其擁有的各類不動產權益的補償，并列入掛牌底價。

鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地、房屋等不動產權益價值按照現(xiàn)狀條件下的資產評估價與新規(guī)劃條件下土地使用權市場評估價中的較高者計入掛牌底價，收購主體無需另行提出要約收購。

其他不動產權益人補償可以根據(jù)實際需要，由集體經濟組織擬定對其他不動產權益人的拆遷補償方案，作為收購主體與其他權益人協(xié)商的指導標準。

第二十六條確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實物性收益和地價款，實物性收益在掛牌招商公告中約定，地價款通過網上競價確定。

實物性收益包含：

（一）單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設施用

地、成交方建設并無償移交政府的公共設施、成交方承擔的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地、用房；

（二）拆遷補償方案明確的集體經濟組織的物業(yè)補償。

地價款包含：

（一）政府的土地出讓收益；

（二）拆遷補償方案明確的集體經濟組織的貨幣補償。

“工改商”、“工改居”的，除政府無償取得的公共設施用地外，政府收益占政府（集體）綜合收益起始價的比例不得低于40％，相關實物性收益價值按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》的要求計算。

前期服務商根據(jù)更新單元劃定方案、拆遷補償方案以及市城市更新政策相關計算要求,通過鎮(zhèn)政府委托有資質的評估機構進行評估出地價款起始價，連同單一主體掛牌招商方案一并上報鎮(zhèn)黨政班子聯(lián)席會議集體決策確定。

第二十七條 編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內容包括：

（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設施（如道路交通、商業(yè)網點、公共服務等）；

（二）更新單元現(xiàn)狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動產權益確認等情況；

（三）更新單元劃定，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設施建設要求等；

（四）掛牌招商條件，包括報名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發(fā)時間要求（如拆遷、開工、竣工時

間要求）、成交方的其他責任等；

（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動產權益人意愿、不動產權益分散程度、宅基地及地上房屋權益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。

第六章 部門職責

第二十八條 自然資源分局負責單元內對應地塊土地利用總體規(guī)劃與土地利用現(xiàn)狀地類、用地面積與用地權屬的核查。

財政分局負責政府采購監(jiān)督管理，依法履行對政府采購活動的監(jiān)督管理職責。

農林水務局負責集體經濟組織公開招引服務商的監(jiān)督管理，并按照集體資產管理規(guī)定對集體經濟組織集體決議與公示材料等進行審查；負責受理交易項目，與集體經濟組織簽訂平臺交易協(xié)議，公開發(fā)布交易公告；接受意向人的咨詢和報名；審核報名資格；發(fā)布選定服務商的確認結果；接受服務協(xié)議備案。

城市更新中心負責指導、組織、管理、完善石碣鎮(zhèn)城市更新單元招引前期服務商的工作；負責受理集體經濟組織上報的請示與招引方案等材料并組織審查，指導集體經濟組織按要求修改完善相關材料并上報鎮(zhèn)政府審議；協(xié)助完成單元城市更新政策與要求的技術校核；接受服務協(xié)議備案。

規(guī)劃管理所負責完成單元城市更新規(guī)劃技術指導與校核工作。

第七章 附則

第二十九條本操作指引未盡事宜按照《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（東府〔2018〕102號）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》與《東莞市農村（社區(qū)）集體資產交易辦法》（東府辦〔2020〕14號）等相關政策執(zhí)行。

第三十條本操作指引日后若與上級新出的政策文件產生沖突或出現(xiàn)不一致的地方，按新出的政策要求實施，并由鎮(zhèn)城市更新中心會同農林水務局負責解釋與組織修訂。

第三十一條 本操作指引自印發(fā)之日起實施，試行三年。

鎮(zhèn)政府規(guī)范性文件編號：碣府規(guī)2021001號