為實(shí)施國(guó)土空間總體規(guī)劃，城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，謝崗鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對(duì)位于謝崗鎮(zhèn)中心區(qū)花園工業(yè)園一期“工改工”項(xiàng)目用地進(jìn)行改造，該項(xiàng)目符合“雙清單”管控要求?？傮w實(shí)施方案如下：

　　一、規(guī)劃情況

　　改造地塊符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，已納入謝崗鎮(zhèn)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和 2020 年度實(shí)施計(jì)劃，納入東莞市“工改工”三年行動(dòng)計(jì)劃第一批項(xiàng)目庫(kù)，并已編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　二、基本情況

　　改造地塊位于謝崗鎮(zhèn)中心區(qū)花園工業(yè)區(qū)內(nèi)，采用政府主導(dǎo)模式，由謝崗鎮(zhèn)人民政府作為改造主體。改造單元現(xiàn)狀主要為工業(yè)廠房，總建筑面積約 18932.13 平方米，容積率約 0.52，目前已經(jīng)拆除平整。

　　該項(xiàng)目改造范圍面積為 3.6493 公頃，改造地塊已納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)，標(biāo)圖建庫(kù)面積為 12.3004 公頃，標(biāo)圖建庫(kù)號(hào)為 44190010832。改造范圍內(nèi)已核發(fā)國(guó)土證的國(guó)有建設(shè)用地1.5937 公頃；無(wú)合法用地手續(xù)集體建設(shè)用地 2.0556 公頃，所有權(quán)人為東莞市謝崗鎮(zhèn)謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。改造范圍內(nèi)土地界址、地類(lèi)、面積清楚，土地、房屋權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議。

　　改造范圍內(nèi)涉及一處鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)，其中國(guó)有土地 1.7449公頃（含改造范圍外0.1511公頃）土地權(quán)屬人為謝崗鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展總公司，地上建筑物約6212.39平方米，實(shí)際使用人為鎮(zhèn)資產(chǎn)公司；集體建設(shè)用地2.0556公頃土地權(quán)屬人為謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，地上建筑物約12719.74平方米，實(shí)際使用人為謝崗鎮(zhèn)人民政府。上述土地、地上建筑物已經(jīng)鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府同意收回。改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，原有建筑物面積合計(jì)18932.13平方米，于2020年10月已經(jīng)全部拆除平整。

　　項(xiàng)目改造范圍符合國(guó)土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）管控要求，位于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)，不涉及占用生態(tài)保護(hù)紅線，不占用永久基本農(nóng)田、符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。我鎮(zhèn)承諾將該項(xiàng)目改造范圍用地布局統(tǒng)籌納入正在編制的規(guī)劃期至2035年的國(guó)土空間規(guī)劃及“一張圖”。

　　根據(jù)已批控規(guī)，項(xiàng)目擬改造為工業(yè)、道路用地，具體情況如下：

　　其中一類(lèi)工業(yè)用地為3.2751公頃，容積率為3.4，總建筑面積約111352.65平方米；道路用地為0.3742公頃，由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)施。 

　　三、改造意愿及補(bǔ)償安置情況

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　　改造范圍內(nèi)涉及謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社集體土地，已經(jīng)過(guò)該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的股東代表會(huì)議表決通過(guò)以上事項(xiàng)。

　?。ǘ┭a(bǔ)償安置情況

　　1.集體建設(shè)用地補(bǔ)償情況

　　東莞市謝崗鎮(zhèn)人民政府于2023年7月3日與東莞市謝崗鎮(zhèn)謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂了《土地統(tǒng)籌協(xié)議書(shū)》。根據(jù)雙方簽訂的《土地統(tǒng)籌協(xié)議書(shū)》約定，謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社選擇為其配建項(xiàng)目?jī)?nèi)4700平方米廠房作為補(bǔ)償安置。

　　2.國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)償情況

　　謝崗鎮(zhèn)人民政府與國(guó)有土地使用權(quán)人謝崗鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展總公司協(xié)商一致同意按照資產(chǎn)評(píng)估價(jià)以“貨幣補(bǔ)償”的方式計(jì)算收儲(chǔ)補(bǔ)償。

　　按照《國(guó)有土地使用權(quán)收回協(xié)議》約定補(bǔ)償謝崗鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展總公司共2035.0186萬(wàn)元，鎮(zhèn)資產(chǎn)公司地上物補(bǔ)償由鎮(zhèn)發(fā)展總公司在整體補(bǔ)償中包干處理。

　　截至目前，該宗地的補(bǔ)償安置等問(wèn)題未引發(fā)任何糾紛，被收儲(chǔ)征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償安置無(wú)不同意見(jiàn)。

　　（三）開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況

　　改造范圍內(nèi)涉及集體土地2.0556公頃轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，已按規(guī)定開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

　　四、擬辦理用地手續(xù)情況

　　改造范圍內(nèi)，經(jīng)謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社組織依法表決，同意把2.0556公頃集體土地按相關(guān)規(guī)定完善轉(zhuǎn)用、轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，交由謝崗鎮(zhèn)人民政府收儲(chǔ)一并納入改造范圍進(jìn)行改造。

　　改造范圍內(nèi)2.0556公頃集體土地于1987年1月1日至1998年12月31日期間發(fā)生違法用地行為，已按現(xiàn)行土地管理法律政策落實(shí)處罰，行政處罰決定書(shū)為：謝自然資（舊改）決字〔2023〕1號(hào)。

　　五、收儲(chǔ)收地情況

　　擬收儲(chǔ)土地面積 3.8005 公頃，具體情況如下：

　　1.該項(xiàng)目擬收回謝崗鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展總公司名下1.7449公頃國(guó)有土地（含改造范圍外0.1511公頃國(guó)有土地納入政府儲(chǔ)備用地），國(guó)有土地及地上建筑物評(píng)估價(jià)值為2035.02萬(wàn)元，其中土地價(jià)值1130.67萬(wàn)元，地上建筑物價(jià)值為904.35萬(wàn)元，謝崗鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展總公司已同意鎮(zhèn)政府以貨幣補(bǔ)償方式協(xié)議收回土地使用權(quán)及地上建筑物。

　　2.謝崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社已依法表決同意將集體用地2.0556公頃轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)，由鎮(zhèn)政府落實(shí)安置物業(yè)補(bǔ)償，納入政府儲(chǔ)備用地一并改造。

　　土地儲(chǔ)備支出測(cè)算為2627萬(wàn)元（含在期間對(duì)地塊進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)整備，使地塊達(dá)到供應(yīng)條件的前期費(fèi)用約63萬(wàn)），儲(chǔ)備地塊資金來(lái)源為鎮(zhèn)政財(cái)支出，土地供應(yīng)預(yù)測(cè)收入為3441萬(wàn)元。

　　經(jīng)核查，地塊不存在債權(quán)債務(wù)及法律糾紛，符合地價(jià)評(píng)估及土壤評(píng)估等開(kāi)發(fā)要求。

　　六、供地情況

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為18個(gè)月，擬作為1期整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)時(shí)間為土地交付后1年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，自動(dòng)工之日起18個(gè)月內(nèi)竣工，開(kāi)發(fā)面積為32750.78平方米。

　　現(xiàn)以公開(kāi)掛牌出讓方式推出市場(chǎng)交易，出讓面積為32750.78平方米，土地用途為工業(yè)用地，容積率為3.4,計(jì)容建筑面積111352.65平方米，最大高度60米，出讓年限50年。

　　改造范圍內(nèi)道路用地面積為0.3742公頃，擬通過(guò)劃撥方式供地給謝崗鎮(zhèn)工程建設(shè)中心實(shí)施建設(shè)，竣工驗(yàn)收后移交鎮(zhèn)政府。

　　七、其他

　　(一)資金籌措：擬投入改造資金為50000萬(wàn)元，籌措資金包括自有資金、銀行借貸。

　　(二)分割銷(xiāo)售情況：該項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房最高分割比例為工業(yè)生產(chǎn)用房總計(jì)容建筑面積的70%,扣除不計(jì)入該項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓面積部分后計(jì)算，具體需符合我市“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則的相關(guān)要求。

　　(三)配建情況：項(xiàng)目方需無(wú)償配建21290平方米廠房給謝崗鎮(zhèn)人民政府，配建物業(yè)不納入分割銷(xiāo)售面積。

　　(四)實(shí)施監(jiān)管：改造項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管按照后續(xù)簽訂的監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行。

謝崗鎮(zhèn)人民政府             

2023年9月21日